올해 1분기 서울 A급 오피스 투자 시장 거래 금액이 3조원을 돌파한 것으로 조사됐다.

JLL제공

18일 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아 (JLL, 존스랑라살)가 최근 발행한 ‘2024년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 따르면 올해 1분기 국내 오피스 투자시장 거래 금액은 약 3조462억원으로 집계됐다. 거래금액이 1000억원을 상회하는 대규모 딜이 7건 성사되면서 직전 분기 대비 거래규모가 약 27.6% 증가했다.

올 1분기에 가장 높은 거래가격으로 매각된 딜은 아크플레이스다. 블랙스톤은 아크플레이스를 코람코자산신탁에 약 7900억원에 매각했다. 이지스자산운용이 설립한 YD816PFV가 각각 약 4200억원, 3100억원에 매입한 메트로타워와 서울로타워가 두번째로 높은 거래액을 기록했다.

정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는 “1분기에도 우수한 입지의 코어 자산들 위주로 거래가 성사됐다”며 “블라인드 펀드에 아직 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장리츠들이 코어자산들을 제한적으로 검토하고 있다”고 설명했다. 정 상무는 “오피스 투자에 신중하게 접근하는 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다”고 덧붙였다.

현재 서울 오피스 마켓은 펀드 만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등의 다양한 이유로 많은 매물들이 한꺼번에 쏟아지고 있다. 하지만 금리인상 여파로 역마진 상황이 지속되면서 매도인과 매수인 간 가격에 대한 견해차로 거래 지연이 일어나고 있다. 가격 조정이 수반돼야만 겨우 클로징이 이뤄지고 있는 상황이다.

임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI)의 활동이 이번 분기에도 이어졌다. 알레르망은 강남 권역에서 한화자산운용이 소유한 T412를 약 3300억원에 매입했다. 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시하며 매입에 성공했다. 코람코자산신탁이 보유하고 있는 구분소유빌딩인 케이스퀘어시티도 퍼시픽자산운용에 3100억 원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적투자자로 유치했다.

JLL은 올해도 서울 오피스 시장에서 전략적 투자자의 적극적인 시장참여가 지속될 것이라고 분석했다. 오는 2026년 준공되는 도심의 오피스 재개발 프로젝트처럼 대형 신규 공급이 있기 전까지는 이 같은 추세가 이어질 것이라고 전망했다.

심혜원 JLL 리서치 팀장은 “자금력을 갖고 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 3만3057㎡(1만평) 이하의 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선적으로 검토하면서 대형 오피스들은 자금 부족으로 클로징이 지연되는 상황”이라면서도 “아크플레이스와 같은 초대형 딜이 올 1분기에 성공적으로 클로징되면서 침체된 투자 시장에 활력을 불어넣는 계기가 될 것”이라고 말했다.

서울 오피스 임대시장은 올 1분기에도 5% 미만의 공실률을 기록했다. 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 3.6%를 기록했다. 8분기 연속 자연공실률 5% 미만의 공실률을 이어가고 있다. 이번 분기에 공급된 여의도 권역의 TP타워를 끝으로 2026년도까지 예정된 A급 오피스 공급은 없는 상태다. 오피스 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 것으로 보인다.

권역별 공실률은 도심권역이 1.7%, 강남 권역이 0.3%, 여의도 권역은 10.5%로 조사됐다. 세 권역에서 모두 공실률이 상승했으나 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승폭은 크지 않았다. 여의도 TP타워도 입주가 마무리되면 여의도 권역의 공실률은 다시 2% 이하로 떨어질 전망이다.

서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승하는 추세다. 올해 1분기 서울 A급 오피스의 실질 임대료는 3.3㎡당 13만7200원으로, 이전 분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다. 계절적 요인의 영향으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 많았다.

강남 권역의 실질 임대료는 3.3㎡당 15만3100원으로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 상승했다. 도심 권역은 3.3㎡당 13만8900원으로 각각 4.3%, 11.9% 올라갔다. 여의도 권역은 3.3㎡당 11만5900원으로 각각 2.5%, 6.8% 올랐다.

박지윤 기자(jypark@chosunbiz.com)

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