◆ 1기 신도시 재건축 윤곽 ◆

오는 27일 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 시행될 예정인 가운데 특별법이 적용되는 1기 신도시인 성남 분당 일대 모습. 연합뉴스

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국토교통부의 이번 연구 용역 결과는 1기 신도시를 재정비할 때 여러 단지를 묶어 실시하는 통합재건축이 '선택'이 아니라 사실상 '필수'라는 사실을 잘 보여준다.

경기도 분당과 일산은 도시가 탄생할 때부터 일조와 통경축(조망을 확보할 수 있게 개방된 공간) 같은 생활 여건과 도로·학교를 비롯한 기반시설까지 거주인구 용량에 철저히 맞춰 설계됐다. 현재 상태에서 건물 높이만 단순히 올릴 경우 모든 측면에서 문제가 발생하는 건 당연한 일이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "1기 신도시 재정비는 주거 여건을 유지하면서 사업성은 높여야 하는 '고차원 방정식'을 정부와 주민 모두에게 요구하고 있는 것"이라고 설명했다.

1기 신도시 5곳(분당·일산·평촌·산본·중동)의 용적률은 184~226%로 평균 20층 안팎이다. 현재의 재건축 기준을 적용하면 재정비가 쉽지 않다는 뜻이다. 이러한 이유로 정부는 노후계획도시 특별법을 만들 때 법적 상한 용적률을 450%(평균 40~45층)까지 높여 사업성을 보완하고자 했다.

하지만 이 경우 1기 신도시의 장점으로 꼽히는 주거 쾌적성을 훼손할 위험이 있어 현장에서는 개발 기준이 법보다는 낮게 적용될 것이라는 전망이 많았다.

실제로 연구 결과에 따르면 건물 위치가 고정된 상태에서 용적률이 100% 늘어날 경우 평균 일조 시간은 56분 줄어드는 경향이 나타났다. 재건축으로 건물 평균 높이를 1개 층 올릴 때마다 평균 일조량은 5분가량 줄어드는 셈이다. 층수를 10층 높일 때 일조 시간이 연속 2시간도 안 되는 가구 비율도 18.6% 늘어나는 것으로 나타났다.

보고서의 다른 부분에서도 이러한 경향은 뚜렷이 드러난다. 국내에서 평균 80층(용적률 805%)으로 지어진 A아파트 단지의 경우 평균 일조 시간은 1시간13분에 그치고, 연속 일조 시간이 2시간 미만인 가구 비율은 전체의 47.97%에 달했다. 평균 60층(용적률 599%)짜리 B단지의 평균 일조 시간은 1시간52분이고, 연속 일조 시간이 2시간 미만인 가구 비율은 전체의 44.38%인 것으로 나타났다.


연구진은 "아파트 고밀화는 필연적으로 주거환경의 질과 상충하기 때문에 둘 사이의 균형적 접근이 요구된다"고 밝혔다.

이러한 이유로 노후계획도시 특별법을 통해 건축 규제를 완화해도 현재 15~20층 안팎인 1기 신도시 아파트들은 평균 35층 안팎으로만 올릴 수 있을 것으로 예상된다.

이때 사업성을 최대한 유지하면서 고밀 개발 문제를 해결하려면 개별 단지 재건축보다는 통합재건축이 유리하다는 게 연구진의 분석이다. 학교나 도로 재배치를 통해 주거 쾌적성을 일정 부분 보완할 수 있기 때문이다.

연구진은 보고서에 예시된 통합재건축 추진 4개 아파트 단지(1개 동 20층) 중 한 곳이 단독재건축을 할 경우 약 29층(용적률 298%)까지 높아질 것으로 예상했다.

반면 2개 단지가 통합재건축을 진행할 경우 평균 33~35층(용적률 330~360%)까지 올릴 수 있는 것으로 나타났다. 아파트 일조량을 최대한 늘리는 방향으로 학교 위치를 옮기고, 주동과 단지 사이 도로 배치를 유연하게 조정할 수 있기 때문이다.

기효성 한아도시연구소 소장은 "재건축을 통해 층수가 급격히 올라갈 때 주거환경이 얼마나 악화되는지 구체적 수치가 나온 건 이번이 처음"이라며 "주민들이 재건축을 선택할 때 이런 상충 관계를 구체적으로 고민한 후 계획을 수립해야 한다"고 설명했다.

일조량을 비롯한 주거환경 외에 교통·환경영향평가 같은 1기 신도시 기반시설과 관련된 문제에서도 비슷한 결과가 나올 가능성이 크다.

국토부 관계자는 "단독재건축보다 통합재건축을 진행할 경우 도로 폭을 넓히고 구간 변경도 가능해, 늘어나는 가구 수에 따른 교통 체증을 보완하는 역할을 할 수 있을 것"이라고 내다봤다.

전문가들은 1기 신도시를 재정비할 때 단지별 재건축 계획을 정밀하게 사전 검토해야 한다고 강조했다. 통합재건축 적정 규모와 도로를 비롯한 기반시설 조정 여부를 완벽한 '새판' 위에 두고 들여다봐야 한다는 것이다.

실제로 통합재건축은 사업성 측면에 장점이 있지만 규모가 일정 수준을 넘어서면 유의미한 효과 차이를 내지 못한다. 주민 의견 불일치를 포함한 위험 요소도 많다. 이번 연구 보고서에서도 단독재건축과 통합재건축 사이에 뚜렷한 사업성 차이가 있지만 통합 규모와 사업성 사이 연관성은 나오지 않았다.

[김유신 기자 / 손동우 기자]

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