심교언 국토연구원장이 23일 세종시에서 국토교통부 출입기자들과 만나 주택공급 부족의 대응책에 대해 설명하고 있다. 헤럴드경제DB

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[헤럴드경제=서영상 기자] 지난해 서울 주택 실적이 당초 계획 대비 32% 수준에 그친 것으로 파악됐다. 금리인상과 공사비 증가로 인해 주택시장 경기가 크게 위축됐기 때문이다. 주택 공급이 크게 줄어들며 중장기적으로 집값 불안의 요인이 될 수 있다는 전문가들의 우려가 나오고 있다. 이에 심교언 국토연구원장은 주택공급 부족의 충격을 약화시키기 위해 민간영역의 중요성을 강조했다.

23일 국토연구원은 이같은 내용을 골자로 하는 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’이라는 제목의 국토정책 자료집을 내놨다.

자료집에 따르면 지난해 전국의 주택공급 실적은 인허가 38만9000호, 착공 20만9000호, 준공31만6000호 수준이다. 이는 과거 연평균(2005년~2022년) 실적과 비교했을 때 인허가 74.2%, 착공 47.3%, 준공 73.9% 수준으로 매우 저조한 실정이다.

전국 기준 연평균 주택 공급량은 인허가 52만4000호, 착공 44만2000호, 준공42만8000호 수준이었다.

지역별로 따졌을 때 수도권의 지난해 주택공급 실적은 인허가 18만호, 착공 10만5000호, 준공 17만7000호로 연평균 대비 인허가 64.6%, 착공 39.0%, 준공 73.0%에 그쳤다. 비수도권의 실적은 인허가 72.5%, 착공 40.1%, 준공 57.9% 수준이었다.

특히 서울의 경우 지난해 인허가 2만6000호, 착공 2만1000호, 준공 2만7000호 수준으로 파악됐으며 이는 연평균 대비 2023년 인허가 37.5%, 착공 32.7%, 준공 42.1%에 그치는 수준이었다. 최근 10년 연평균 실적과 비교해도 서울의 지난해 실적은 인허가 34.4%, 착공 27.5%, 준공 37.5% 수준이다.

국토연구원은 주택공급 실적이 이처럼 부진한 이유로 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축 등을 꼽았다.

우선 지난해 기준 주택 사업자가 토지 매입 등을 위해 일으키는 브릿지론 평균 대출금리가 10%를 기록하는 등 금융 여건이 좋지 않다는 분석이다.

이와 함께 주택 건설을 위한 주요 원자재인 철근이 2021년 62.9%, 시멘트와 레미콘이 2022년 각각 20% 이상 가격이 오르는 등 비용 부담이 커지는 모양새다.

특히 서울시에서 공급이 감소하는 이유에 대해 김지혜 연구위원은 “금융비용과 원자재 가격 전반적인 비용이 오르다 보니 (정비사업지들의) 분담금이 오르고 이를 어떻게 대응할 것인지 조합원들의 주장이 엇갈리고 있다”면서 “(많은 사업지들이)인허가 단계에 돌입하기 조차 어려운 실정”이라고 설명했다.

이에 연구진은 주택공급을 촉진하기 위한 장단기 개선 방안을 제시했다.

우선 공공에서 공사비 검증역할을 강화해 공사 단절을 최소화 해야한다고 진단했다. 이를 위해 공사비 분쟁이 발생한 사업장에 대해 조정전문가를 파견하거나, 정비사업 중 신탁방식을 택한 사업지들의 권한 위임과 대행 범위를 설정해야한다고 지적할 필요가 있다고 강조했다.

또 한국토지주택공사(LH)에서 사용하는 과업내용서, 제안서 평가 기준, 공사계약 조건 등을 준용해 공사비 증액 과정의 갈등을 완화하는 방안도 제시했다.

사업성이 떨어지는 사업장의 경우 리츠를 활용해 사업 재구조화를 추진하는 한편 주택도시기금을 통해 공공지원 민간임대를 활성화하는 방안도 내놨다.

심교언 국토연구원장은 “지난해 공급 부족에 대한 문제가 크다는 인식에서 연구를 시작했다”면서 “지역별로 상황이 다르고, 사업장, 사업주체에 따라 성격이 다른 만큼 맞춤형 정책을 만들어야 하는데 그 기초가 되는 자료”라고 설명했다. 이어 “모든 인센티브에는 기본적으로 (민간이) 최근 몇년간 벌었던 돈을 자구책으로 내놔야 된다는게 전제로 되어 있다”면서 “나머지에서 국가가 어떤 역할을 해서 공급충격을 약화시켜야 한다는게 저희들의 큰 기조”라고 덧붙였다.

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