한국이 2040년부터 가구 수 감소와 함께 집값이 장기 하락 국면에 진입할 것이라는 관측이 나왔다.

우리나라보다 저출산·고령화를 먼저 겪은 일본도 2045년까지 도쿄권 전체 집값이 840조원 이상 증발할 것으로 예측되면서 한국도 부동산 관련 대응책 마련이 필요해 보인다. 한국은 2025년 65세 이상 고령인구가 1000만명을 넘어서며 총인구의 20% 이상 되는 초고령사회에 진입한다.

(게티이미지뱅크)

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23일 한반도미래인구연구원은 한미글로벌과 함께 저출생과 고령화로 인한 인구변화가 국내 부동산 시장에 미치는 영향을 주제로 세미나를 개최했다. 특히 일본과 한국의 부동산시장을 비교 분석해 인구구조 변화에 효과적으로 대응하는 방안을 모색하는 시간을 가졌다. 일본은 지난 2006년 초고령사회로 전환해 다양한 경험과 시행착오를 겪은 만큼 한국이 벤치마킹 할 사례가 많다.

한국보다 인구구조 변화를 먼저 겪고 있는 일본에서는 ‘집값 하락’ 경고음이 커지고 있다. 이날 연사로 나온 우토 마사아키 도쿄도시대 도시생활학부 교수는 인구 감소가 주택시장과 오피스시장에 가장 큰 영향을 미친다고 밝혔다. 그는 “일본의 경우 도쿄권의 주택자산 가치가 2045년에는 2019년 주택가격의 30%까지 하락해 94조엔(약 840조원) 감소할 것으로 예측된다”고 분석했다.

도쿄 도심에서 멀어질수록 낙폭이 더 클 것으로 전망했다. 도쿄 중심부에서 통근 시간이 30분 이내인 곳은 2045년 주택 가격이 2018년 대비 9.9% 떨어지지만 60분이 넘어가면 29.8%, 90분은 48.2%, 120분은 54.7% 하락이 예상된다.

주택자산 가치 디플레이션에 대응하는 도시 정책으로 우토 교수는 ‘콤팩트시티’ 추진을 제안했다. 도심에서 멀리 떨어진 신도시를 건설하기보다 기존 도심을 고밀개발하는 콤팩트시티가 주택자산 가치를 방어하고 고령화에 대비하기에 유리하다는 진단이다.

“한국 2050년에는 13%가 빈집”...도시 슬럼화 가속 우려

서울의 한 상가주택 골목. (매경DB)

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한국의 경우, 수도권보다 지방 집값이 더 일찍 하락 전환하고 사람이 몰리는 도시는 주택 가격 하락을 경험하지 않을 것이라는 전망이 나왔다. 주택 수요가 가구수 감소와 함께 줄어들며 집값 반등이 어렵다는 분석이다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 국내 실질 주택 가격이 2040년 전후로 하락 전환할 것으로 봤다.

이 교수는 주택 가격이 정체와 하락 추세를 보이면 재건축·재개발 수요가 줄어들어 노후 주택이 대거 빈집이 될 것으로 예상했다. 그는 “빈집으로 변한 노후 주택은 주변 지역이 황폐화·공동화될 가능성이 크다”며 “2050년께 전체 주택 재고의 13%가 빈집, 실질적 빈집은 7.8%가 될 것”이라고 말했다. 현재 한국 빈집은 2020년 기준 151만호로 전체 주택의 8.2% 수준이다. 저출생·고령화가 지속되면 전국적으로 빈집이 늘어날 것으로 보인다.

실제 일본에서도 2018년 기준 빈집이 850만 가구로, 전체 가구에서 차지하는 비율은 13.6%에 달한다. 우토 교수는 2033년까지 일본 전국 빈집은 전체의 30%까지 늘 것으로 추산했다. 주택 자산가치 하락은 ‘빈집’ 증가로 이어지는 현상이다.

이 교수는 노후화된 주택의 재생 속도를 높이기 위해 고령자 보유 주택을 유동화할 필요성이 있다고 강조했다. 고령층 가구는 거래 비용 문제로 실제 수요 대비 더 큰 면적의 주택에 사는 경향이 있어 세제 혜택 등을 제공해 작은 평수로 집을 옮기는 ‘주택 규모축소(다운사이징)’을 유도해야 한다는 것이다.

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