[선데이부동산]
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1. '월세'가 대세…서울 전세비중 46.9% '최저'
2. "계약금도 돌려줍니다" 토지리턴제, 근데 반응은…
3. 수도권, 서울도 예외 없다...'텅텅' 빈 유령상가

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'월세'가 대세…서울 전세비중 46.9% '최저'

46.9%.

2011년만 해도 70%에 달했던 서울지역 전세 비중이 올해 1분기 46.9%까지 내려갔어요. 세 들어 사는 10명 중 약 6명은 전세가 아닌 월세로 살고 있다는 건데요. 전세사기 우려가 커지면서 '월세'가 임대차시장의 대세로 자리 잡는 모습이에요.

부동산 정보 제공업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과에 따르면 올해 1분기 서울 주택의 전·월세 거래량은 12만3669건이었는데요. 이 중 전세 거래량이 5만7997건으로 46.9%인 것으로 나타났어요.

국토부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 1분기 기준 가장 낮은 수치예요. 2020년까지만 해도 서울 주택의 전세 비중은 61.6%에 달했는데요. 매년 내림세를 지속하다 지난해 처음 50% 아래로 떨어지면서 월세 비중이 전세를 앞섰어요.

특히 빌라, 단독주택 등 비(非) 아파트의 월세 비중은 63%를 넘어선 것으로 나타났는데요. 최근 대규모 빌라 전세사기로 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 잇따르면서 빌라 전세를 피하는 분위기가 형성되고 있기 때문으로 보여요.

서울 25개 자치구 가운데 빌라가 많아 전세사기가 집중됐던 관악구의 전세 비중이 33.7%로 가장 낮은 것으로 조사됐어요. 관악구에 사는 10명 중 3명만 전세에 살고 월세에 사는 사람이 두배 더 많다는 얘기예요.

종로구(34.4%)와 광진구(36.6%)도 40% 미만으로 나타났고요. 이어 △서대문구 40.2% △동작구 41.3% △중구 41.9% △동대문구 41.9% △마포구 42.9% 순으로 전세 비중이 낮았어요.

반면 아파트 전세 비중은 지난해 1분기 57.5%로 역대 최저를 기록한 이후 오르는 모습이에요. 올해 1분기 서울 아파트 전세 비중은 59.1%를 기록했어요. 빌라 전세 수요가 비교적 안전한 아파트로 이동했기 때문으로 보여요.

정부가 이러한 임대차 시장 움직임에 따라 기업형 장기 민간임대 제도 도입을 고민하고 있는데요. 앞으로의 임대차 시장은 어떻게 바뀔까요?

"계약금도 돌려줍니다" 토지리턴제, 근데 반응은…

'토지리턴제'라고 들어보셨나요? 정부가 공공주택 공급을 위해 건설사 등 민간에 공공택지 등 토지를 매각하는데요. 이후 사업진행이 안돼 건설사가 계약 해지를 요청하면 계약금에 그동안 내온 분양대금의 이자까지 더해 돌려주는 제도예요. 통상 계약 해지 시 계약금을 돌려받지 못하는 것과 비교하면 매우 파격적인 조건이죠.

본래 지방 공공주택용지 등 일부에만 적용하던 제도인데요. 건설경기 악화로 주택 공급물량이 줄면서 '공급절벽'을 우려한 정부가 적용 범위를 수도권까지 넓히기로 했어요.

정부가 공급하는 공공주택은 한국토지주택공사(LH)가 민간에 공공택지를 분양해 공급하는데요. 고금리 상황과 건설 경기 악화가 지속하며 LH에서 팔지 못한 토지가 늘고 있다고 해요.

이에 정부가 특단의 조치에 나선 건데요. 지방은 매각 가능성이 낮은 곳을 중심으로, 수도권은 유찰이 반복되는 지역에 토지리턴제를 적용하기로 했어요.

하지만 파격적(?)인 조건에도 땅을 매수하겠다는 건설사가 나오지 않고 있어요. LH가 지난달 수도권에서는 처음으로 토지리턴제를 적용한 '군포대야미 공공주택지구 M1블록' 매각에 나섰는데요. 입찰에 나선 건설사가 한 곳도 없었어요.

사업성이 있는 토지라고 해도 고금리와 부동산 시장 침체, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화 위험에 건설사들이 신규 택지 분양에 소극적이기 때문이에요.

이에 몇 년 후 공급절벽에 대한 우려도 커지고 있어요. 대한건설협회가 올해 1월 국내 건설사의 주택 수주액을 조사한 결과 3조2656억워으로 나타났는데요. 이는 신규 주택뿐 아니라 재건축·재개발 사업까지 포함한 금액으로 6년 만에 최저치를 기록했어요.

몇몇 건설사들은 아예 올해 주택 관련 신규 수주를 하지 않겠다는 의지를 밝히기도 했죠. 공사비 상승에 따른 분쟁이 곳곳에서 이어지면서 강남에서도 재건축 시공사를 구하지 못하는 일들도 벌어지고 있어요. 공급절벽에 대비해 정부가 새로운 대책을 내놔야 한다는 목소리들이 나오고 있어요.

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수도권, 서울도 예외 없다…'텅텅' 빈 유령상가

인천 청라국제도시 중앙에 위치한 중심상업지구에는 청라에서 가장 큰 초대형 복합상가가 조성돼 있는데요. 현재 상가 대부분이 텅텅 빈 상태래요. 건물 외벽에 붙은 임대문의 스티커에는 '반값 임대료'를 비롯해 '무상임대' 조건을 내건 곳도 있다고 하는데요.

청라뿐 아니라 경기 성남 위례, 하남 미사, 수원 광교, 화성 동탄, 인천 송도 등 수도권 주요 도시 곳곳에서 이 같은 현상이 나타나고 있어요. 수도권에서 그치지 않고 서울 내에서도 주요 상권으로 꼽혔던 지역들의 상가 공실률이 크게 높아지고 있는데요.

홍대, 신촌, 이대 등 대학가 인근 상가들을 비롯해 합정, 명동, 을지로, 청담 등의 주요 상권에서도 공실률이 높아졌다고 해요. 한국부동산원에 따르면 지난해 말 기준 명동의 중대형 상가 공실률은 27.7%에 달했어요. 코로나19가 한창이던 2022년 43.5%에 달했던 공실률이 최근 외국인 관광객 수요 회복으로 내려간 건데요. 여전히 10곳 중 세 곳 정도는 비어있다는 얘기예요.

서울 청담동은 2022년 6.1%였던 공실률이 지난해 말 17.9%로 뛰었고요. 을지로도 같은 기간 15.1%에서 21.2%로 높아졌어요. 홍대·합정의 중대형 상가 공실률도 지난해 말 9.8%로 오른 것으로 나타났어요. 전국 평균 공실률은 13.7%에 달했어요.

고금리 장기화와 고물가로 경기침체가 이어지면서 소비심리가 위축된 반면, 임대료는 치솟았기 때문인데요. 홍대, 합정의 경우 높은 공실률에 일부 임대료를 낮추고 있다지만 임대료가 상대적으로 낮은 망원, 연남 등으로 상권이 옮겨가면서 상권회복이 쉽지 않은 상황이에요. 낮춘 임대료도 여전히 망원 등에 비해 2배 가량 높기 때문이에요.

과거 안정적인 임대수익을 얻을 수 있었던 '수익형 부동산' 투자자 역시 높은 금리부담으로 투자수익률이 곤두박질치고 있어요. 중대형 상가의 투자수익률은 지난해 말 기준 1.14%, 소규모 상가는 0.96%로 예금 금리의 절반에도 못 미치는 상황이에요. 결국 투자수요가 낮아지면서 다시금 공실률이 늘어나는 악순환이 벌어지고 있는 상황.

한국부동산원 관계자는 "높은 대출금리, 물가 상승에 따른 소비심리 저하가 전국적으로 영향을 미치고 있다"면서 "몇몇 지역을 비롯한 대부분 지역에서 임대료 변동추세를 나타내는 임대가격지수가 하락하고 있다"고 분석했어요.

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