서울 송파구 잠실 아파트 단지 전경 [매경DB]

“1년 전만 해도 ‘역전세’ 얘기가 나와서 재계약 때 전세금 돌려받을 줄 알았는데 그사이 전세가 이렇게 뛸 줄 몰랐어요. 계약갱신권 써서 5% 인상으로 간신히 재계약했네요.”

서울 송파구에 있는 5500가구 규모 대단지(리센츠)에 사는 김 모 씨는 “전세가 오르는 속도는 너무 빠르다”며 “이번에 계약갱신권을 썼기 때문에 갱신권을 쓸 수 없는 2년 뒤에는 어디로 가야할 지 무섭다”고 말했다.

김 씨가 사는 이 단지는 불과 1년 전만 해도 ‘국민평수’ 30평대(전용 84㎡, 33평) 전세 시세가 9억원대였다. 그런데 현재 시세는 12억원(KB시세)으로 3억원 가까이 올랐다. 매물 호가는 10억4000만원~15억원대로 최저 호가도 1년 전에 비해 1억원 이상 올랐다. 올 들어서는 같은 평수가 14억원까지 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 “갱신하는 분들은 10억원대에 계약되고 신규 거래는 12억원 이상 거래되고 있다. 2년 전만 해도 전세 폭락이 지속될 줄 알았는데 1년 사이 분위기가 많이 바뀌었다”고 했다.

전세 공급이 급감하면서 서울과 수도권에서 전세난이 심화하고 있다. 입주 물량이 줄고 있고 빌라 등 비아파트로 분산됐던 전세 수요가 아파트로 몰리면서 전세 상승 압력은 커지고 있다. 이미 서울 전세는 50주(2일 기준)째 상승세다. 전셋값 상승은 부동산 상승 압력으로 작용한다. 지난 2019~2022년에는 서울 전셋값이 134주 연속 상승하며 매매값을 밀어 올렸다. 전문가들은 “앞으로 전세 공급이 감소할 요인만 넘쳐난다”며 “전세난이 장기화하면서 부동산 시장이 과열될 수 있다”고 우려하고 있다.

2일 아파트 정보앱 아실에 따르면, 서울과 수도권 전세 매물은 빠른 감소세다. 서울 전세 매물은 1년 전 3만9324개에서 2만9499개로 25%나 줄었다. 1000가구 넘는 대단지인데도 전세 매물이 0곳인 곳도 있다. 서울 구로 구로동삼성래미안은 1244가구인데 전세 매물이 1건도 없다. 인근 공인중개업소 관계자는 “2000년대 이후 아파트는 실거주 수요가 많기 때문에 전세부족이 더 심각하다”고 했다.

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전세 매물이 없으니 전세 시세도 뛴다. 서울 송파 헬리오시티(전용 84㎡)는 2년 전에는 8억원대에 계약하던 것이 현재는 10억원대에 거래되고 있다. 서울 서대문구 대단지 DMC파크뷰자이는 1년 전 (전용 84㎡) 전세 시세가 6억원대였지만 요즘은 이 가격은 찾기 힘들다. 인근 공인중개업소 관계자는 “주로 7억원대가 많고 집 상태가 좋은 곳은 8억원 넘게도 나온다”고 했다.

2년 전만 해도 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 ‘역전세’를 예상했지만 지금 상황이 정반대다. 임차인들은 계약갱신청구권을 사용해 전세 연장을 하고 있다. 계약갱신청구권을 사용하면 보증금을 5% 내 인상 조건으로 2년 더 살 수 있다. 서울 양천구 대단지 목동센트럴아이파크위브는 이달 34평대전세 거래 14건 중 10건이 갱신 거래다.

최근 서울 양천구 아파트 전세를 연장한 이 모 씨는 “물가가 올라 살림이 빠듯한데, 이사비랑 에어컨 설치비 등 추가 비용이 부담스럽다. 전세가도 올라서 2년 더 눌러앉는 게 낫다. 한텀 돌고 다음에 어떻게 할지 생각해보기로 했다”고 했다.


계약 갱신은 올해 급증했다. 부동산R114에 따르면, 올해 서울 아파트 전세 계약 3만6247건 가운데 갱신 계약은 1만2604건으로 전체의 35%를 차지했다. 작년(27%)보다 8%포인트 늘었다. 전세가가 올라 5%까지만 인상할 수 있는 계약갱신이 더 유리하기 때문이다.

기존 세입자들이 전세 연장을 하면서 신규로 시장에 공급되는 전세 매물은 더 귀하다. 서울 성동 공인중개업소 관계자는 “실거주하지 않는 분들이 주택을 매수해서 전세를 공급하는데 요즘은 취득세 중과(최대 12%) 때문에 추가로 집을 사는 사람이 없다. 10억짜리 집을 사면 세금만 1억2000만원 내야 하는데 누가 집 사서 전세 맞추겠냐”고 했다.


향후 공급 감소가 예견돼 전세난이 더욱 우려된다. 한국주택협회에 따르면 서울 주택건설 인허가실적은 지난해 2만5567호로 전년(4만2724호)에 비해 40% 가까이 줄었다.

공급은 줄었는데 아파트 전세 수요를 일으키는 요인은 많다. 전세사기 여파로 빌라 시장의 전세수요는 시세가 명확한 아파트로 몰리고 있다. 고물가 시대 월세보다는 전세가 주거비를 낮출 수 있다. 전월세 전환율(5~6%)보다 시중 전세대출 금리(3~4%)가 낮다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “전세는 철저히 실수요다. 수요 대비 공급이 많으면 떨어지고, 수요가 많으면 전세가가 오른다. 공급 감소 요인은 많은데 수요는 늘어나니 전세가가 오를 수밖에 없다”면서 “전셋값 인상은 주거비용 증가로 이어져 큰 사회적 비용을 초래한다. 수요가 있는 곳에 전세가 공급되도록 공급을 틀어막는 규제를 풀어야한다”고 했다.

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