서울 송파구의 한 공인중개소에 양도세 상담 문구가 적혀있다. [이승환 기자]

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주택가격 상승기 양도세 강화가 되레 매물을 감소시켜 주택 가격 인상을 부추겼다는 국책연구기관의 연구 결과가 나와 눈길을 끈다.

13일 국토연구원이 발표한 ‘부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구’에 따르면 다주택자의 양도세율이 1% 올라가면 아파트 매매가격이 0.206% 증가하고, 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격은 0.341% 감소했다.

이 연구는 문재인 정부 시기인 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과다.

통상 정부는 보통 주택가격이 오를 때 다주택자 양도소득세율을 높이는 정책을 내놓는다. 문 정부는 ‘2020년 7·10 대책’에서 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 상향했다.

이에 따라 소득세법 양도세 기본세율(6∼45%)에 2년 미만 단기 보유주택에게는 70%(1년 이상∼2년 미만) 또는 60%(1년 미만)를 부과한다. 다주택자에게는 기본세율에 20%포인트(2주택), 또는 30%포인트(3주택 이상)로 중과한다.

윤석열 정부 들어서는 다주택자에 대한 양도세 중과를 내년 5월까지 한시 배제하고 있다. 양도세 중과 한시 배제는 법 개정 없이 시행령 개정만으로 추진이 가능하다.

국토연은 이번 연구와 관련, “다주택자의 양도소득세율이 증가할수록 아파트 매매가격은 상승했다”면서 “집값 안정 효과를 기대하기 어렵다”고 밝혔다.

주택가격 상승 전반기에는 수요와 공급이 모두 증가하면서 가격과 거래량이 함께 상승한다. 그러나 가격 상승 후반기에는 추가 상승 가격 기대감이 매도·매수자 양측에 확산되며 에 추격 매수가 있음에도 매도자 매물 회수로 공급이 줄어드는 경향을 보인다.

매물이 감소하는 주택가격 상승 후반기에 양도세를 강화하면 매도를 더욱 위축시키거나 매도 가격을 상승시켜 ‘집값 안정’이라는 정책 목표를 달성하기 어려워진다고 연구진은 진단했다.

종부세가 부담돼도 양도세가 2억∼3억원이 되면 집주인들이 꿈쩍도 하지 않았고, 이에 따른 매물 위축으로 가격 상승이 가속화됐다는 것이다.

문 정부가 다주택자 양도세를 중과하자 시장 참여자들은 자녀를 분가시키거나 일부에서는 위장 이혼까지 감행하며 1가구 1주택자 적용을 받아 세금을 회피했다. 자녀와 같이 살면서도 주택을 구입한 뒤 독립 가구로 분리해 양도세 중과를 회피하고, 주택을 자녀에게 증여해 세율이 훨씬 낮은 증여세만 내는 꼼수를 썼다.

신혼부부 중에서는 각기 1주택을 구입한 뒤 양도세 감면 요건 확보를 위해 혼인 신고를 미루는 사례도 생겼다.

다만, 연구진은 다주택자에 대한 취득세 중과의 경우 신규 주택 매수를 억제하는 효과가 있어 일부 정책 효과가 나타난 것으로 평가했다. 종부세 역시 다수의 시장 전문가와 부동산중개사들이 다주택자의 매도를 유도하는 등 부분적으로 정부가 의도한 효과를 거둔 정책이었다고 소개했다.

연구진은 “시장 참여자들이 가구당 보유 주택 수를 낮추거나 저가 주택으로 투자를 확대하면서 취득세·종부세 강화의 정책 효과는 되레 반감된 측면이 있다”면서 “임대사업자 육성을 위한 양도세 감면 혜택은 주택가격 상승기 양도세·종부세 회피를 위한 방식으로 활용되면서 특히 부정적 영향을 미쳤다”고 지적했다

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