서울 시내의 재건축 공사 단지 모습.(사진=연합뉴스)

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[이데일리 정병묵 기자] 정부가 부실로 몸살을 앓아 온 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 전반에 메스를 댄다. 사업성 평가를 강화해 옥석을 가리고 정상 사업장에는 돈줄을 풀어주되, 비정상 사업장은 신속히 정리하도록 하는 것이 골자다. 부동산 PF 연착륙 과정에서 금융시장과 금융회사, 건설사의 영향을 최대한 줄일 수 있는 조치도 함께 추진한다.

금융위원회·금융감독원은 부동산 PF 연착륙 조치를 확대 보완한 ‘부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 13일 발표했다.

PF 사업성 평가 싹 바꾼다…“엄정 옥석가리기”

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우선 본PF, 브리지론 외에 이와 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함하여 금융회사가 PF 사업성 평가를 실시한다.

현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브리지론, 본PF로 구별해 평가체계를 강화하고, 사업 진행 단계별 위험요인과 그 수준을 세분·구체화한다.

현재는 연체·부도 여부 등에 대한 단편적인 체크리스트밖에 없어 합리적 평가에 한계가 있었다. 앞으로는 사업장별 특성에 따라 위험요인을 종합 고려해 평가한다.

브리지론은 경과 기간별 토지매입, 인허가 현황, 본PF 미전환 기간, 수익구조(사업비 변동 등), 만기연장 횟수, 연체여부 등을 본다. 본PF는 계획 대비 공사·분양 진행 현황, 시공사 현황, 수익구조, 만기연장 횟수, 연체여부 등을 체크한다.

아울러 사업성 평가등급 분류를 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화한다. 사업성이 충분한 사업장은 신규자금을 지원해 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장은 재구조화, 자율매각·상각, 경·공매 처리한다.

당국 측은 “현 부동산 PF 사업성 평가기준은 PF 특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진에 한계가 있다”며 “합리적인 평가를 통해 사업성이 양호한 정상사업장과 사업성이 부실한 사업장을 엄정하게 판별해 ‘옥석가리기’를 하겠다”고 전했다.

사업성 충분 정상 PF 사업장에 금융공급

또 사업성이 충분한 대다수 정상사업장에는 확실하게 돈줄을 마련한다는 방침이다. 당국은 지난 3월 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사 PF 사업자보증을 25조원에서 30조원으로 추가 확대했고, 주택 PF 사업장뿐 아니라 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합의 PF 사업자 보증 프로그램(4조원)도 신설했다.

공사비용 등 추가적인 자금이 필요한 본PF 단계 사업장 지원도 확대한다. 건설사 워크아웃으로 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 대해 주금공·HUG가 증액 공사비 추가보증을 제공할 수 있도록 했다. 워크아웃 건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 보다 원활히 이루어질 수 있도록 추가보증을 제공한다. 또한, PF 정상화 펀드 재원을 활용한 정상 PF 사업장 추가자금 공급도 추진한다.

사업성 부족한 곳은 재구조화·정리 유도

이 밖에 사업성이 부족한 일부 사업장은 금융회사 스스로 체계적인 재구조화나 정리를 할 수 있는 여건을 조성하고, 민간·공공이 함께 필요한 자금과 인센티브를 지원한다.

먼저, 금융회사 스스로 재구조화와 정리를 체계적으로 추진할 수 있도록 여건을 조성한다. 2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장에 대해서는 ‘PF 대주단협약’ 상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 이상 동의로 변경한다. 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 한다. 또한, 금융회사의 PF채권 경·공매기준을 도입해 금융회사 스스로 재구조화 및 정리를 추진한다.

재구조화·정리에 필요한 자금과 인센티브도 지원한다. 상대적으로 자금여력이 충분한 은행·보험업권이 우선 1조원 규모로 공동 ‘신디케이트론’을 조성하여 민간수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황에 따라 필요 시 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대한다.

신디케이트론은 우선 5개 은행과 5개 보험사가 참여하여 PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, 부실채권(NPL) 매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행한다.

지난 3월에 발표한 한국토지주택공사(LH) PF 사업장 토지매입(최대 3조원), 캠코 펀드의 경·공매를 통한 자산취득 허용과 취득세 한시 감면 등을 진행한다.

한편, 부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코 펀드에 우선매수권 도입을 추진하고 2023년 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조1000억원에 더해 올해 중에도 새마을금고(2000억원)와 저축은행업권(2000억원)에 총 4000억원 규모의 자금을 추가 지원한다.

“시장·금융회사·건설사 영향 최소화”

정부는 시장·건설사·금융회사의 영향을 최소화할 수 있는 조치도 함께 병행한다.

부실 사업장에 금융회사가 신규자금을 지원하는 경우 그동안 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류되었으나, 한시적으로 신규추가자금에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 허용한다. 또한, 신규자금 공급으로 PF 사업장의 사업성이 개선되는 경우 사업성 재평가를 할 수 있는 근거를 명확히 해 적극 자금공급을 할 수 있도록 유도한다.

이와 함께 PF 사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등으로 인한 손실 발생 시 금융회사 임직원 면책 등 인센티브를 제공한다. 또한, PF 재구조화·정리로 예상되는 금융회사의 충당금 적립상황을 상시 점검하고 제2금융권의 건전성 리스크를 관리하기 위해 자본금 확충도 지속 유도한다.

정부는 “이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 6월부터 시행할 예정이며 인센티브 등 제도개선 사항도 금년 6월까지 완료할 계획”이라며 “아울러, 건설사의 책임준공약정을 비롯하여 현재 부동산 PF의 저 자본-고 레버리지 자금조달 구조, 이해관계자의 PF 사업성 고려 부족 등 구조적인 문제도 개선해 나갈 계획”이라고 밝혔다.