신축 아파트 공사 현장. /뉴스1

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부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 연착륙을 위한 부실 사업장의 재구조화·정리가 본격화된다. 금융 당국은 사업성 평가 기준을 개선해 부실 사업장을 판별한 뒤 만기연장 요건 강화 등을 통해 금융사의 자체적인 부실 사업장 매각을 유도하기로 했다. 은행·보험 등 자금 여력이 있는 금융권은 부실 사업장 경·공매 활성화를 위해 최대 5조원의 신디케이트론(공동 대출)을 조성하고 PF 경·공매 매입에 필요한 자금을 빌려줄 예정이다. 대신 금융 당국은 정상화 가능성이 있는 사업장에 대해서는 34조원 규모의 보증을 통해 공사에 필요한 자금을 충분히 투입하기로 했다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 이런 내용을 담은 부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 정책 방향을 발표했다. 권대영 금융위 사무처장은 “그간 PF 시장의 높은 불확실성으로 급격한 자금공급 위축과 일부 금융회사‧건설사의 건전성에 대한 우려가 있어 왔으나, 지금까지 PF시장 안정화를 위한 민간‧공공의 공동노력을 통해 연착륙 과정을 무리 없이 수행할 수 있는 상황과 체력 그리고 정책수단이 이제는 충분히 갖추어졌다고 생각한다”라고 말했다.

금융 당국은 우선 부동산 PF 정상화를 위해 부동산 PF 사업성 평가부터 개선한다. 현재 평가 기준은 브릿지론과 본PF에 공통으로 적용되면서 사업성의 위험을 제대로 판별하지 못하고 있다. 브릿지론은 부동산 개발사업 착공 전에 토지 매입 등 초기 단계에 자금을 빌려주는 단기 대출을 말한다. 본PF는 공사가 시작돼 준공 때까지 받는 대출로 상대적으로 부실 우려가 적다.

금융 당국은 브릿지론‧본PF로 구별해 사업장 평가를 진행하고 각 사업장 특성에 맞는 핵심 위험요인을 반영한다. 또, PF 대출과 성격이 비슷한 토지담보대출과 채무보증 약정까지 평가 대상에 포함한다. 사업성 평가 기관의 범위도 새마을금고까지 확대한다.

그래픽=정서희

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PF 사업장의 사업성 평가 등급분류도 현행 3단계(양호‧보통‧악화우려)에서 4단계(양호‧보통‧유의‧부실우려)로 세분화된다. 금융사는 유의로 분류된 사업장에 대해 재구조화, 자율매각을 추진해야 한다. 부실우려 사업장이라면 상각, 경･공매를 통한 매각을 해야 한다. 금융회사는 오는 6월부터 개선된 기준으로 자체적으로 PF 사업장에 대한 사업성 평가를 하고, 금감원이 이에 대한 점검을 진행한다.

총 230조원 규모의 부동산 PF 사업장에서 부실 사업장으로 분류되는 규모는 최대 23조원일 것으로 예상된다. 권 사무처장은 “정상 PF 사업장의 비율은 90~95%로 보고 있다”라며 “현재 시점에서는 유의나 부실 우려로 분류되는 부분은 크지 않고, 경·공매로 나오는 PF 사업장은 전체의 2~3% 수준일 것이다”라고 했다.

평가 결과가 나오면 금융 당국은 사업성이 떨어지는 사업장에 대해 금융회사 스스로 재구조화‧정리를 할 수 있도록 지원한다. 우선 금융회사가 부실 사업장을 계속 유지하지 못하도록 만기연장·이자유예 조건을 강화한다. 금융 당국은 기존에는 대주단의 3분의 2 이상만 동의하면 PF 대출의 만기를 연장할 수 있도록 했지만, 올해 하반기부터는 대주단 협약을 개정해 2회 이상 만기연장 시 대주단의 4분의 3 동의와 함께 외부전문기관의 PF 사업성 평가를 의무화한다. 또한, 저축은행업권 외 다른 금융권도 앞으로 6개월 이상 연체 PF 채권에 대해 3개월 내 경‧공매를 실시하도록 원칙을 세운다.

금융 당국은 공적 자금 외에도 민간 금융사도 부동산 PF 재구조화‧정리에 참여하도록 했다. 은행·보험 10개사는 올해 하반기부터 PF 경‧공매 매입자금을 공동으로 대출하는 1조원 규모의 신디케이트론을 조성한다. 이 자금은 경락자금대출, 부실채권(NPL) 매입 지원, 일시적 유동성 지원 등에 투입된다. 금융 당국은 상황에 따라 신디케이트론 규모를 5조원까지 확대하기로 했다. 또, 당국은 한국자산관리공사(캠코) 펀드에 우선매수권을 도입해 부실채권의 원활한 정리를 지원한다. 우선매수권은 캠코펀드에 PF채권을 매도한 금융사가 차후에 해당 PF채권을 재매입할 수 있는 기회를 부여하는 것이다.

부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 정책 방향. /금융위원회 제공

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사업성이 충분한 정상 PF 사업장에 대해서는 확실하게 금융 공급을 한다는 게 금융 당국의 생각이다. 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사 PF 사업자 보증 30조원, 건설공제조합의 비주택 PF 사업장에 대한 보증 4조원 등 정상 PF 사업장에 총 34조원의 보증을 제공한다. 특히 공사비용 등 추가적인 자금이 필요한 본PF 단계 사업장에 대해서도 보증을 제공해 공사를 차질없이 끝마칠 수 있도록 한다.

금융 당국은 이러한 대책이 원활하게 이뤄질 수 있도록 올해 하반기부터 한시적 규제완화 등을 지원한다. 부실화된 사업장에 금융회사가 신규자금을 지원하는 경우 그동안 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐으나, 한시적으로 신규 추가 자금에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 허용할 계획이다. 아울러 저축은행의 영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 및 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유한도 초과를 허용한다. 상호금융의 재구조화를 목적으로 한 공동대출 취급기준도 일부 완화할 방침이다. PF사업장 매각 등으로 인한 손실 발생 시 금융회사 임직원 면책 등 인센티브 제공도 적극 추진된다.

김유진 기자(bridge@chosunbiz.com)

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