서울의 한 공사 현장 앞 교통안내판 문구가 현재 재건축 시장을 대변하는 듯 하다.[이승환 기자]

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노원구 상계동 상계주공 5단지 전용 31㎡는 집값 급등기였던 2021년 8월 8억원까지 거래됐지만 올해는 같은 면적이 4억6000만원까지 떨어졌다. 도봉구 도봉동 ‘삼환도봉’ 전용 83㎡도 지난해 9월 6억3000만원에 거래됐지만, 올해 4월에는 같은 면적이 5억8500만원에 손바뀜 되며 4500만원 하락했다.

강남구 일원동 개포한신 전용 82㎡는 최근 15억5000만원에 거래됐다. 2021년 9월 신고가(21억원)보다 26% 낮아진 가격이다. 이 단지는 작년 11월 관리처분인가를 받으며 재건축 착공 전 마지막 능선을 넘은 바 있다.

최근 서울 구축 아파트의 인기가 한풀 꺾인 모습이다. 정부가 부동산 경기 부양을 위해 재건축 규제완화 속도전에 나섰지만 시장 반응은 뜨뜻미지근하다. 자잿값·인건비 상승에 따른 공사비 인상으로 건설 원가가 급등하면서, 조합원이 내야하는 분담금이 덩달아 치솟고 있기 때문이다.

일반적으로 구축 아파트를 사는 경우는 재건축을 기대하고 투자하는 경우가 많은데, 분담금이 오르면 그만큼 차익에 대한 매력이 떨어질 수 밖에 없다.

16일 리얼투데이가 통계청 주택총조사 자료(2022년 기준)를 분석한 결과에 따르면 준공 20년 이상된 주택은 전국 1915만5585가구 중 1000만1742가구로, 이는 2015년 주택총조사 당시 준공 20년 이상 주택 716만3554가구에 비해 283만8188가구 늘어난 수준이다.

집값 만큼의 분담금을 내야 하는 사례도 속출하면서 구축 아파트의 가격은 하락세를 면치 못하고 있다. 일례로 서울 노원구 상계주공5단지 재건축 조합이 전용 31㎡ 기준으로 가구당 5억원의 분담금을 통보받았다. 이는 해당 단지 시세(4억6000만원)보다 높다.

부동산 상승기였던 2021년까지만 해도 헌집 가격이 새집 가격보다 더 가파르게 오르는 기현상이 벌어졌다. 낮은 금리에 공사비 상승도 본격화하기 전이었던 만큼, 큰 돈 들이지 않고 더 큰 새 집을 받을 수 있다는 기대감이 컸던 탓이다. 2021년 3월 20년 초과 구축 아파트의 전달 대비 집값 상승률은 0.76%로, 5년 이하 신축 아파트(0.28%)를 포함한 다른 구간을 크게 앞질렀다.

그러나 미국발 고금리와 공사비 인상이 본격화된 2022년부터는 재건축 아파트의 투자 가치가 급감했다. 조합원들이 내야 할 분담금이 크게 오르고, 조합과 시공사와의 갈등으로 사업이 지연되는 일도 흔한 일이 됐다.

한국부동산원의 아파트 연령별 매매가격지수를 보면 준공 20년 미만의 서울 새아파트는 지난 3월 가격 반등에 성공했지만, 20년을 초과한 구축 아파트는 하락세를 벗어나지 못했다.

서울 지역의 3월 매매가격지수를 분석해 보면 준공 5년 이하 아파트 0.03%, 5년 초과∼10년 이하 아파트 0.03%, 10년 초과∼15년 이하 아파트 0.06%, 15년 초과∼20년 이하 아파트 0.07% 상승했다. 반면, 20년 초과 아파트는 전달에 비해 지수가 0.08% 내리면서 작년 12월부터 4개월 연속 하락세를 이어갔다.

특히 구축 아파트가 많은 ‘노·도·강’(노원·도봉·강북구) 지역이 포함된 동북권의 하락폭이 -0.13%로 가장 컸다. 강남 3구(강남·서초·송파)가 있는 동남권(-0.03%)도 하락세를 벗어나지 못했다. 강남구 압구정동 현대아파트를 비롯한 일부 고가 재건축 단지들에서 최근 신고가 거래가 간간히 나오긴 했지만 전반적인 추세로 보긴 어려운 상황이다.

축 아파트의 인기가 시들한 원인으로는 급증한 분담금이 꼽힌다. 원자재값 급등으로 공사비가 치솟아 새로 내야할 분담금이 크게 늘어 재건축 기대감이 사라진 것이다. 더구나 늘어난 공사비를 둘러싸고 건설사와 조합간 갈등이 커지며 사업 추진이 어려움을 겪는 경우가 허다한 상황이다.

실제로 공사비는 지속적으로 급등 추세에 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 올 3월 기준 건설공사비지수는 154.85로 이는 전년 동월 151.22 대비 2.40% 상승했다. 건설공사비지수는 지난해 1월 처음 150을 넘어서며 2분기까지 크게 오르다 잠잠해졌으나 올해초부터 다시 가파르게 오르고 있다. 건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등의 가격 변동을 이용해 건설연이 작성한다.

이같은 상황에 정부도 서둘러 재건축 규제 완화에 나섰다. 2022년 안전진단에서 구조안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 대폭 낮춘데 이어, 지난 1월에는 준공 뒤 30년이 지난 노후 안전주택은 ‘안전진단’을 받지 않아도 일단 재건축에 착수할 수 있게 했다.

하지만 요즘 같은 분위기에서 재건축에 대한 시장의 기대감은 크지 않다. 대신 수요는 실거주 만족도가 높은 10년 이내 준신축으로 쏠리고 있다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “구축아파트가 제한된 가격 변동률을 보이는 이유는 정비사업 기대감 보다는 고금리 기조, 경기 침체, 공사비 인상 등 외부 변수에 따른 위축된 수요 심리가 매수 시점 저울질에 더 큰 영향을 주고 있는 것으로 판단된다”면서 “재건축 아파트의 인기는 가격 상승에 대한 기대감에서 나오는데, 지금은 이러한 기대감이 대폭 사라졌다”고 진단했드.

그러면서 “소득 수준이 높아지고 새 집에 살고자 하는 수요가 커지면서 신축과 구축의 가격 격차는 더 커질 것으로 예상된다”고 내다봤다.

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