하반기 금리인하 선반영 등 2%대 주담대 쏟아져
집값 꿈틀…내집마련 적기 vs 가계부채 상승 우려
집값 상승 부추기면, 되레 금리인하 늦춰질 수도

정부가 대출 한도 규제 강화(스트레스 DSR 2단계 시행)를 연기하고, 은행권 주택담보대출(주담대) 금리가 최저 2%대까지 내려오면서 부동산 시장이 다시 들썩일 분위기다. 수도권을 중심으로 집값 상승과 함께 매수 심리 반등 조짐을 보이고 있어서다.

일각에서는 가계대출 급증 우려와 함께 자칫 규제 강화 전 '빚내서 집사라'는 신호로 읽힐 수 있는 점을 경계하고 있다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

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시행 일주일 전 '스트레스 DSR 2단계' 두 달 미뤄

금융위원회는 지난 25일 당초 7월1일 예정됐던 '스트레스 DSR 2단계' 시행을 9월1일로 두달 연기한다고 밝혔다. 서민과 자영업자의 대출 축소와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연착륙이 우려된다는 점에서다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 주담대, 신용대출 등 모든 금융부채의 원리금 상환액을 연소득의 일정 수준 이하로 맞추도록 한 제도다. 스트레스 DSR은 여기에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 대출 한도를 산출하도록 했다. 변동금리를 이용할 경우 금리상승으로 원리금 상환 부담이 늘어날 것을 대비하기 위함이다. 또한 급증하는 가계부채 관리를 위해 마련됐다.

1단계는 앞서 지난 2월 은행권 주담대를 대상으로 시행됐다. 적용 금리는 스트레스 금리 하한선인 1.5%에 25%를 적용한 0.38%다. 2단계는 50%를 적용해 0.75%의 가산금리가 적용된다. 내년 초에서 하반기로 시행이 미뤄진 3단계는 100%가 적용돼 1.5%의 가산금리가 붙는다. 단계에 따라 적용대상도 은행권 신용대출과 제2금융권 주담대 등으로 확대된다. 단 중도금, 전세대출은 제외되며, 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우 적용한다.

스트레스 금리 적용 시 연간 이자비용이 오르는 만큼 연소득이 오르지 않는 이상 대출금 한도는 줄어들게 된다. 연소득 5000만원인 차주가 연 4.0%, 35년 만기 변동형 주담대 시 본래 3억7000만원까지 대출이 가능했다면, 1단계가 적용된 현재는 3억5000만원, 2단계 시 3억4000만원으로 한도가 줄어들게 된다.

빚내서 집사라 시즌2? 가계대출 우려 나와

최근 시중은행 주담대 금리는 3년 전 수준인 2%대까지 떨어졌다. 하반기 미국발 금리인하 기대감이 시장에 선반영된데다, 금융당국이 고정금리 대출 비중확대 지침을 내림에 따라 대출 유인을 높이려 금리를 낮추고 있어서다.

여기에 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR 2단계 시행 전 '막차타기' 수요까지 더해져 대출 규모가 크게 늘어난 모습이다. 금융위원회에 따르면 올해 1월 4조1000억원 늘어난 주담대 규모는 1단계가 시행된 2월 3조7000억원, 3월엔 200억원으로 증가세가 줄었다. 하지만 4월 들어 4조1000억원 늘며 회복세를 보이더니 5월엔 5조6000억원 증가했다.

2024년 대출항목별 가계대출 증감 추이/그래픽=비즈워치

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올해 1~2월 2000건대 수준이던 서울 아파트 매매거래량도 폭증하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월부터 3개월 연속 4000건대를 기록하는 한편, 이달 거래량은 5000건을 넘어설 것으로 전망된다. 거래량 증가는 집값 상승 반등 신호로 여겨진다. 하반기 금리 인하 가능성이 점쳐지는 만큼 지금이 '내 집 마련 적기'로 여겨져서다.

이 상황에서 대출한도 규제 강화 연기는 수요를 더욱 부추길 것으로 예상되고 있다. 일각에서는 정부가 나서 대출수요를 부추긴다는 분석도 나온다. 이른바 '빚내서 집사라'라는 신호로 읽힐 수 있다는 것이다.

이에 가채 증가를 우려하는 목소리가 나온다. 5대 시중은행의 주담대 잔액은 지난해 말 529조8922억원에서 5월 말 546조3060억원으로 16조4000억원 이상 늘었다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 "스트레스 DSR 2단계 연기는 당초 가계부채 축소 정책 기조와는 아예 반대로 가는 모습"이라며 "가계대출이 크게 늘어날 수 있고 정부가 오히려 집값 상승을 부추기는 모습"이라고 지적했다.

대출 느는데…하반기 금리인하 늦춰지면?

스트레스 DSR 2단계 시행을 미룬 것이 시장 전체에 큰 영향을 미치지 않을 것이란 분석도 나온다. 다만 집값 상승 기조와 함께 대출금리 부담이 줄어든 만큼 다시금 영끌족 등장 조건이 마련된 데다 인하 '기대감'이 반영된 시장인 만큼 실제 금리가 인하되지 못했을 때를 우려하는 목소리도 나온다.

금융권 관계자는 "주담대에서 비중이 큰 신생아특례 대출의 경우 DSR 적용을 받지 않는 만큼 대출 한도 규제를 미룬 것 자체는 시장에 아주 큰 영향을 주지는 않으리라고 본다"면서도 "자칫 한국은행이 기준금리 인하 시기를 늦추는 경우 주거비 부담을 높일 가능성이 있다"고 말했다.

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