지난 5월 경기도 안산시 반달섬 일대 상가 모습. 생활형숙박시설과 오피스텔, 상가가 수요보다 많이 지어지면서 이 일대에선 공실 상가와 임대 광고가 붙은 현수막을 쉽게 볼 수 있다. 성동훈 기자

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

‘악성 미분양’으로 불리는 ‘준공 후 미분양’ 주택의 절반가량을 신탁사가 수탁 보유한 것으로 파악됐다. 이는 전국 준공 후 미분양 물량의 40% 가량으로, 시장 상황이 급반전돼 저절로 팔리지 않는 한 미분양 상태가 무기한 이어질 가능성이 높다. 최근 정부는 신탁사가 수탁 보유한 물량도 기업구조조정리츠(CR리츠)가 매입할 수 있도록 유권해석을 내렸는데, 사업성이 불확실해 얼마나 효과가 있을지는 미지수다.

27일 경향신문 취재결과, 국토교통부가 최근 금융투자협회를 통해 파악한 신탁사의 미분양주택(관리형+차입형)은 전국적으로 5000여호다. 지난 4월 기준 전국 준공 후 미분양 물량이 1만2968호였는데 이 중 40%가량이 신탁사 보유 물량인 것이다.

신탁사가 수탁 보유하는 미분양 주택은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 과정에서 생긴 채권·채무 관계가 조정되지 않은 경우 발생한다. 일정대로 주택을 다 지었는데 팔리지 않으면, 대주단은 빌려준 대출금을 회수하지 못하는 상태가 된다. 이때 주택 소유권마저 위탁자(개발자)에게 다시 돌아가면 원금 회수가 더 어려워질 수 있다. 위탁자 입장에서도 다른 채권자가 주택에 대해 강제집행에 나설 가능성 때문에 수탁 관계를 유지하길 원하는 경우가 많다.

업계에선 신탁사의 미분양 물량이 전체 미분양 증가 추이에 비례해 늘고 있다고 본다. 전국의 준공 후 미분양 물량은 2022년 4월 6978호에서 올해 4월 1만2000호대로 뛰었는데, 40% 가량인 수탁 자산도 그만큼 비례해 늘어났을 가능성이 크다.

전국 준공 후 미분양 주택 추이

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

신탁사 보유 미분양 주택이 늘어나는 상황에서 최근 국토부는 이들 주택도 CR리츠 대상 부동산이 되도록 유권해석을 내렸다. 여러 투자자로부터 자금을 모아 조성하는 CR리츠는 미분양 주택을 싼 값에 사들여 일정 기간 임대로 운영하다 시장에 되팔아 수익을 내는 사업이다. 이때 법령상 미분양 주택은 ‘채무를 갚기 위해 매각하는 부동산’이어야 하는데 지금까지 신탁사 물량은 여기에 해당하지 않는다는 견해가 우세했다. 신탁사가 곧 채무자는 아니기 때문이다.

하지만 국토부는 지난 19일 금투협의 관련 질의에 “채무변제로 인한 경제적 효과가 수익자인 위탁자에게 귀속”된다면서 “(CR리츠)대상 부동산에 해당한다고 볼 수 있다”고 답했다.

이는 신탁사의 미분양 주택이 리츠로 해소되게끔 유도하겠다는 취지로 해석된다. 이에 따라 매각 시도를 하는 신탁사들이 많아질 것으로 예상된다. 정부는 올 3월부터 내년 12월까지 취득분에 대해 취득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제 등 세제 혜택을 주고, 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증으로 리츠의 자본 조달 부담을 낮춰주기로 했다. 금투협 관계자는 “미분양 물량을 할인 매각할 기회가 생긴다는 점에서 신탁사는 당연히 반기고, 리츠 조성만 잘 되면 곧바로 매각 시도를 할 것으로 보인다”고 말했다.

다만 CR리츠가 실제 매입하는 물량이 얼마나 될지는 미지수다. 업계 관계자는 “파는 입장에서야 분양가의 70%라도 건질 수 있다면 팔려 하겠지만 사는 쪽은 따져봐야 할 게 많다”며 “정권이 바뀌면 세제 정책이 손바닥 뒤집히듯 바뀌고, 아파트를 1~2호 사는 정도가 아니라 통째로 사들이는 것인 만큼 사업성의 불안요소가 조금이라도 있으면 매입을 주저할 수 있다”고 말했다. HUG 보증이 들어오는 데 대해서도 우려가 나온다. 정준호 강원대 교수는 “리츠가 미분양 주택을 산다는 건 채무를 채권으로 바꿔주는 것인데 향후 임대나 매각이 안되면 위험을 더 키우는 부작용이 생긴다”고 지적했다.

HUG 관계자는 “CR리츠가 분양가의 70%로 미분양주택을 매입한 뒤 대출금의 60%만 허그 보증이 들어가는 만큼, 주택 가격이 분양가의 절반 이하로 떨어지지 않는 한 모기지 보증이 문제가 될 위험은 없다”고 말했다.

윤지원 기자 yjw@kyunghyang.com

▶ 매일 라이브 경향티비, 재밌고 효과빠른 시사 소화제!
▶ ’5·18 성폭력 아카이브’ 16명의 증언을 모두 확인하세요

©경향신문(www.khan.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지