한남뉴타운 2,3,4,5구역. (매경 DB)

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그렇다면 강북 부촌으로 탈바꿈하는 한남뉴타운에 지금 투자해도 괜찮을까. 전문가들은 한남뉴타운 재개발 사업이 속도를 내면서 워낙 가격이 많이 뛰어 투자에 신중해야 한다고 내다본다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 한남5구역에 속한 전용 85㎡ 빌라가 최근 24억원에 주인을 찾았다. 대지지분 41㎡짜리 매물이다. 지난해 3월까지만 해도 비슷한 규모인 전용 78㎡(대지지분 43㎡) 빌라가 20억원에 거래된 점을 감안하면 1년 만에 매매가가 4억원이나 뛰었다. 5구역의 대지지분 113㎡ 연립주택 시세는 40억원 수준으로 훨씬 높다. 한남2구역 66㎡ 단독주택은 22억원에 매물로 나와 있다. 전용 84㎡ 아파트 입주권을 받을 수 있는 주택이다. 정리해보면 전용 84㎡ 아파트 입주권을 받을 수 있는 매물은 20억~25억원, 전용 101㎡ 이상 입주권이 가능한 매물은 30억~40억원 수준이라는 것이 일대 부동산업계 분석이다.

용산 B공인중개사사무소 관계자는 “워낙 입지가 좋아 매수 수요가 꾸준하지만 진입장벽이 높다는 점이 변수다. 소형 빌라 매매가가 20억원을 웃돌다 보니 대출 부담이 적은 수요자들이 주로 찾는다”고 분위기를 전했다.

덩달아 한남뉴타운 주변 아파트도 매매가가 뛰는 모습이다. 한남2구역 인근에 위치한 ‘이태원청화아파트’ 전용 106㎡가 최근 21억9000만원에 손바뀜돼 신고가를 경신했다. 1월 매매가(19억7000만원) 대비 2억원 올랐다. 1982년 입주한 이 단지는 2009년 재건축추진위원회를 세우고 2014년 예비안전진단을 통과했다. 오랜 기간 사업이 주춤하다 지난해 11월 정밀안전진단을 통과한 후 재건축에 속도를 내는 중이다. 한남3구역 남쪽에 위치한 ‘한남힐스테이트’ 전용 151㎡도 최근 25억5000만원에 주인을 찾으면서 신고가를 경신했다. 2020년 12월 매매가(21억원) 대비 4억5000만원 오른 금액이다. 2003년 입주한 283가구 소규모 단지다.

한남뉴타운이 완공되면 인근 고급 단지인 한남동 ‘나인원한남’ 실거래가에 근접하지 않겠냐는 장밋빛 전망도 나온다. 나인원한남 전용 206㎡(75평)는 최근 103억원에 거래되며 종전 최고가(99억5000만원)를 돌파했다. 3.3㎡당 1억3700만원에 달하는 금액이다.

한남뉴타운 투자 수요가 몰리지만 ‘묻지마 투자’는 금물이다. 지나치게 오른 가격에 매입했다 수억원대로 예상되는 추가 분담금까지 감안하면 제대로 된 수익을 내기 어려울 수 있기 때문이다. 아직 개발 초기 단계인 만큼 입주할 때까지 오랜 시간이 소요된다는 점도 변수다. 가장 사업 속도가 빠른 3구역조차 빨라야 2029년 입주가 가능할 전망이다. 다른 구역은 입주까지 적어도 10년 이상 기다려야 한다는 관측도 나온다. 오랜 기간 버틸 수 있는 자금력이 필요하다는 의미다.

투자할 때 주의할 점도 많다. 재개발이 진행될 때 잠시 거주할 대체주택을 매입하는 경우가 많은데 자칫 거액의 양도세를 내야 할 수 있다. 대체주택은 재개발 지역의 기존 주택이 사업시행인가를 받은 후 취득해야 양도 시 비과세를 적용받을 수 있다. 만약 대체주택을 정비구역 지정이나 조합설립 시점에 취득하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 대체주택 양도 시 비과세 특례를 적용받으려면 대체주택 취득 당시 1주택자여야 하고, 대체주택에선 가구원 전원이 1년 이상 거주해야 한다는 조건이 붙는다.

“한남뉴타운은 초기 투자금이 10억원 넘게 필요한 재개발 구역이라 시세차익용 투자보다는 실거주 차원에서 ‘똘똘한 한 채’ 개념으로 접근해야 한다. 특히 재건축과 달리 재개발은 같은 구역 내에 있더라도 매물마다 사업성이 천차만별이라 예상 분담금을 잘 따져봐야 한다. 이미 가격이 많이 뛰어 실제 투자 수익률은 떨어질 수 있는 만큼 투자금이 비교적 적은 지분을 매입하는 전략이 필요하다.” 윤재호 메트로컨설팅 대표 의견은 눈길을 끈다.

[김경민 기자 kim.kyungmin@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2265호 (2024.06.26~2024.07.02일자) 기사입니다]

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