핵심요약

남규하 제주도개발공사 도시균형발전팀장

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◇박혜진> 제주지역사회에서 공익적인 활동을 하고있는 제주도개발공사의 활동을 소개하는 '제주도민에게 희망과 행복을'시간입니다. 오늘은 남규하 도시균형발전팀장과 함께합니다. 도시균형발전팀에서는 어떠한 업무를 하는지 간략한 소개 부탁드립니다.

◆남규하> 저희 도시균형발전팀은 제주도의 지속가능한 균형발전을 도모하기 위해 도시재생사업과
소규모주택정비사업을 주 업무로 역점 추진하고 있는 조직입니다. 도시재생사업은 오래된 주거환경을 개선하고, 앵커시설 및 공공주택 조성 등 쇠퇴한 도시기능 회복과 활력증진을 위한 기반을 조성하는 사업으로 행정시의 도시재생사업을 협력 추진하고 있습니다.

이와 함께 소규모주택정비사업은 민선8기 도정 방침에 따라 2023년부터 역점 추진하고 있는 사업으로 노후 주거지의 근본적 재생 방안인 주택재건축사업을 주민이 주도로 추진할 수 있도록 다양한 지원을 하는 사업입니다.

◇박혜진> 제주지역 원도심 등 주거환경 노후도는 어떤 상황인가요?

◆남규하> 2022년 실시한 제주도 주거실태조사에 따르면 도내 주택 중 46% 이상이 준공 후 20년이
지난 노후주택으로 주거환경의 노후와 함께 필수 기반시설이 절대적으로 부족한 상황입니다. 이로인해 도민 삶의 질은 시간이 지날수록 열악해지고 특히 원도심의 주거환경은 타지역보다도 열악한 상황입니다.

그동안 삶의 터전이었던 마을을 떠나기가 쉽지 않아 주택 리모델링을 하시는데 리모델링으로는 주거환경의 근본적 개선 효과가 미미하고 3~40년전 지어진 주택의 경우에는 부설주차장을 설치할 공간이 없어 개별 주택의 재건축은 현실적으로 어렵고 체감도가 낮아 민선8기 들어 제주도와 저희 공사에서는 소규모주택정비사업이라는 주거환경 재생사업을 적극 추진중입니다.

소규모주택정비사업. 제주특별자치도 제공

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◇박혜진> 소규모주택정비사업은 어떤 사업인가요?

◆남규하> 소규모주택정비사업은 노후주택이 모여있는 구역을 새로운 공동주택으로 재건축하는 사업입니다. 사업유형은 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재건축사업 등 기존 노후주택의 유형이나 세대수에 따라 사업유형을 결정할 수 있고, 사업에 따라 사업비 일부를 주택도시기금 융자를 통해 조달할 수 있다는 점과 재건축을 위한 안전진단이 면제된다는 것이 특징입니다.

가장 작은 규모의 사업인 자율주택정비사업은 2인 이상의 연접한 노후주택 소유자가 합의를 통해 공동주택으로 정비하는 사업입니다. 가로주택 정비사업은 6m 이상의 도로나 시설로 둘러싸인 단독주택과 공동주택이 혼재된 지역을 공동주택으로 정비하는 사업입니다.

소규모재건축사업은 200세대 미만의 노후 공동주택을 새로운 공동주택으로 정비하는 사업으로 도내에서 시행된 사례가 있습니다. 정비사업의 추진 주체는 토지 등 소유자가 설립한 조합이 직접 시행하는 방식과 조합과 공기업이 함께 시행하는 공동시행방식, 신탁사에게 위탁해서 추진하는 신탁방식 등 여건에 따라 다양한 방식으로 추진 가능합니다.

소규모주택정비사업은 기존 대규모 재개발, 재건축사업 대비 절차가 간단하고 사업성 확보를 위한 건축특례를 제공하는 등 신속하게 주택을 정비할 수 있는 수단으로 전국적으로 활발하게 추진되고 있습니다.

하지만 제주에서는 그동안 사업에 대한 홍보가 부족했고, 주택 정비사업의 특성 상 주민주도의 사업으로 진입장벽이 높다는 점 등을 감안해 저희 공사에서는 제주도와 함께 찾아가는 주민설명회부터 사업성분석서비스, 각종 행정지원 등 투명한 정비사업 추진 지원을 위한 원스톱 서비스를 제공하고 있습니다.

◇박혜진> 정비사업을 추진하기 위해서는 어떤 정보들이 필요한가요?

◆남규하> 정비사업은 주민이 소유한 주택과 사업비를 조합에 출자해서 조합이라는 공동체가 함께 새로운 공동주택을 건설하는 사업입니다. 정비사업을 시행하려면 조합원 간 지분과 사업에 필요한 재원조달방안, 새롭게 건설되는 주택의 분양계획, 사업에 필요한 비용, 주택건설 후 분양에 대한 내용을 아셔야 사업추진 여부를 이웃주민과 논의할 수 있습니다.

하지만 그동안 이런 사업 정보가 부족해 제주에서는 소규모주택정비사업 추진이 어려웠던 것으로 판단되고, 이러한 정보는 공공에서 투명하고 객관적으로 제공할 때 신뢰성과 효과가 높을 것으로 생각됩니다.

저희 공사에서는 2023년부터 사업성분석서비스를 제주도와 함께 추진하고 있고 2023년 가로주택정비사업 후보지 공모에 이어, 올해에는 자율주택정비사업과 소규모 재건축사업을 포함한 소규모주택정비사업 전체로 서비스 영역을 확대해서 추진하고 있습니다.

소규모재건축사업. 제주특별자치도 제공

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◇박혜진> 사업성분석서비스에 대해서 자세히 알려주세요.

◆남규하> 사업성분석서비스는 주택정비사업을 추진하고자 하는 주민들께서 정비사업을 시작하기 전 객관적인 정보를 바탕으로 이웃과 논의하고 소통할 수 있는 자료를 제공해 드리고, 합의를 통한 원활한 사업추진을 지원해드리는 서비스입니다.

2023년부터 시작한 사업성분석 후보지 공모사업은 작년 가로주택정비사업으로 한정해 운영했고, 공모 신청해주신 지역 2곳을 분석해 그 결과를 제공해 드렸습니다. 작년 공모절차를 운영해보니 자율주택정비사업과 소규모재건축사업에 대한 수요가 높은 것으로 확인돼 올해는 소규모주택정비사업 전반에 대해 유형을 가리지 않고 지원해 드릴 예정입니다.

정비사업과 사업성분석에 대한 개념, 후보지 공모사업 홍보를 위해 4월부터 지역별로 찾아가는 주민설명회를 개최하고 있습니다.

◇박혜진> 제주개발공사에서 제공하는 사업성 분석서비스를 받으려면 어떻게 신청해야 하나요?

◆남규하> 4월부터 6월까지 지역별로 동주민센터에서 찾아가는 주민설명회를 통해 사업전반에 대해 홍보하고 있고 별도 문의를 주신 지역은 맞춤형 간담회를 통해 노후주택 정비사업을 희망하는 주민교육에 집중하고 있습니다.

사업홍보와 함께 6월 14일부터 제주도와 개발공사 홈페이지를 통해 소규모주택정비사업 후보지 공모 가이드라인과 공모참여서식을 공고해 7월 19일까지 정비사업 추진을 희망하는 지역의 공모신청 상담과 접수를 받고 있습니다.

공모신청한 지역을 대상으로 적격성분석을 거쳐 공모 동의율과, 사업성이 확보된 지역 3개소 내외를 정밀하게 사업성을 분석해 12월경 총사업비, 분양수입, 예상 추정 분담금이 포함된 분석 결과를 알려드리기 위해 준비하고 있습니다.

◇박혜진> 제주개발공사의 사업성분석 결과를 확인하고, 정비사업을 추진하려면 어떤 절차가 필요할까요?

◆남규하> 사업성분석 결과를 확인하면 우선 본인의 여건과 함께 조합구성원이될 이웃과 논의를 통해 정비사업을 추진여부를 명확히 하셔야 합니다. 논의를 통해 추진 결정된 지역은 조합설립인가 이후 정비업체, 설계사, 시공사 등 분야별 용역업체를 선정하고 건축계획에 대한 건축심의, 관리처분계획에 대한 사업시행계획 인가 등 인허가를 받아야 합니다.

인가받은 사항에 대하여 공사시행 등 단계별 절차를 거쳐 공사준공과 함께 일반분양수익과 세대별 분담금으로 사업청산절차를 거쳐 조합이 해산되면 사업이 완료되는 구조입니다.

정비사업은 조합이 단독으로 추진할수 있지만 말씀드린 것처럼 절차별 전문성이 부족할 수 있어 저희 공사에서는 조합이 요청하는 경우 공사가 사업추진을 지원하는 공동시행 참여를 통해 투명하고 신속한 사업 추진을 지원할 계획입니다.

◇박혜진> 공동시행은 어떤 방식으로 추진되나요?

◆남규하> 정비사업은 기본적으로 정비구역내 토지등 소유자가 결성한 조합주도로 추진되는 것이 일반적입니다. 하지만 불투명한 조합운영에서 비롯된 조합원간 분쟁, 이에 따른 사업 장기화 등 여러 가지 부작용을 해소하기 위해 조합의 사업추진을 공기업이 지원하는 공공참여방식이 도입됐습니다.

공공참여방식은 주민 주도로 설립된 조합과 개발공사가 약정을 체결하고 인허가부터 공사단계, 준공이후 사업청산과 조합해산 단계까지 주민의 정비사업을 개발공사에서 지원해 드리는 방식입니다.

이를 통해 투명한 재원운용과, 자율주택, 가로주택정비사업 추진 시 이주비 및 사업비에 대한 주택도시기금 융자 금리인하, 한도확대 등 다양한 인센티브가 제공되고, 인허가 및 공사단계에서 저희 공사의 행정, 기술지원을 통해 분쟁없고 신속한 사업추진이 가능할 것으로 예상됩니다.

소규모주택정비사업 공동시행. 제주특별자치도 제공

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◇박혜진> 마지막으로 소규모주택정비사업을 추진할 때 유의해야 할 점에 대해서 말씀해 주세요.

◆남규하> 정비사업은 개인의 재산을 출자해서 새로운 공동주택을 신축하고 추가 건설세대를 분양해서 사업비를 충당하는 사업입니다. 개인의 사유재산이 투자되는 사업인 만큼 다른 사람의 말을 듣고 섣불리 결정하거나 오해하는 사례가 다수 발생하고 있는데요.

가장 중요한 것은 소유자 본인이 사업에 대해 충분한 이해가 필요하고 관심을 가져야 한다는 점입니다. 사업의 시작은 자신의 재산규모를 알고 새로운 주택을 건설할 때의 사업비, 내가 분담해야 할 분담금 규모를 정확히 파악한 후 이를 바탕으로 추진 결정 하시길 당부드립니다.

제주개발공사는 이러한 정비사업 관련 정보를 투명하고 객관적으로 분석해 드려 주민의 사업추진을 지원하고 있으니 공신력 있는 공공의 행정서비스를 적극 활용하시기 바랍니다.

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