[MT리포트] 더 늘어난 PF 부실, 더 급해진 부실정리 (上)

[편집자주] 부동산PF 사업성 평가 결과 부실 사업장이 당초 예상보다 2~3배 확대된 것으로 추정된다. 2금융권의 부실 대출이 빠르게 쌓이고 있다. 부실사업장이 경공매로 나와 땅값 조정이 신속히 이뤄져야 한다. 늦을수록 실질적인 공급 확대도 늦어진다. 다만 가격 조정 과정에서 2금융권 진통이 예상된다.

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[단독]PF 경공매사업장 예상보다 2~3배 늘듯…저축은행 4조 정리
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부동산 PF 현황/그래픽=이지혜

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부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업성 평가에서 최하 등급인 '부실우려' 등급을 받아 경공매로 처분해야 하는 규모가 예상보다 2~3배 늘어날 것으로 보인다. 토지매입 단계의 브릿지론과 토지담보대출(토담대)이 가장 많은 저축은행 업권의 경우 경공매 사업장이 당초보다 2배 늘어난 약 4조원에 이른 것으로 전해졌다. 경기침체와 고금리가 이어지면서 부동산 PF 부실이 빠르게 늘어난 셈이다.

금융회사들이 사업성 평가결과를 바탕으로 다음달 8일까지 부실 사업장의 정리계획을 제출하면 경공매를 통한 땅값 조정이 본격화할 전망이다.

23일 저축은행업계에 따르면 금융당국이 지난 5월 제시한 사업성 평가 기준을 바탕으로 저축은행들이 PF 사업장 평가를 한 결과, 경공매 대상 사업장(부실우려 등급)이 약 4조원에 이른 것으로 알려졌다. 지난해 말 기준 경공매 대상 사업장이 2조원에 달할 것으로 추산했으나 실제로는 2배 불어난 것이다.

금융회사는 강화된 PF사업성 평가 기준에 따라 지난 5일까지 양호, 보통, 유의, 부실우려 등 4등급으로 사업장을 분류했다. 새마을금고의 공동대출과 저축은행의 토담대까지 포함해 총 230조원 규모의 사업장을 약 한 달 반 동안 평가한 것이다.

금융당국은 당초 전체의 5~10%가 부실사업장(유의·부실우려)일 것으로 추정했다. 특히 곧바로 경공매 처리해야 하는 부실우려 사업장은 전체의 2~3%에 이를 것으로 봤는데 실제 평가 결과에서는 이보다 2~3배 늘어날 것으로 보인다.

저축은행 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 잔액 및 연체율(토지담보대출 제외)/그래픽=이지혜

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금융당국은 지난해 말 기준 부동산 PF 연체율을 바탕으로 추정했으나 올 상반기 고금리와 경기침체로 인해 부실이 불어난 영향이다. 실제 저축은행의 부실채권 비율(고정이하 여신비율)은 지난해 말 9.9%에서 지난 3월말 20%로 뛰었고 6월말 기준으로는 약 30%에 이른 것으로 전해졌다.

"관대하고 느슨한 평가를 용인하지 않겠다"는 금융당국의 압박에 따라 금융회사들이 사업성 평가를 엄격히 했다는 분석도 제기된다. 금융감독원은 자체적으로도 사업성 평가를 실시해 금융회사의 평가가 정확했는지 확인하겠다고 예고했다. 실제로 평가 결과에서 격차가 큰 신협과 저축은행 등 일부 금융회사에 금감원이 현장점검에 나섰다.

금융당국은 다음달 8일까지 유의와 부실우려 등급 사업장의 향후 계획서를 제출하라고 금융회사에 통보했다. 금융회사는 유의 등급에는 재구조화·자율매각, 부실우려 등급에는 경공매 처분 계획을 각각 제출해야 한다. 금융회사는 이달말 전후로 사업장별 등급을 통보할 예정이다.

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[단독]부동산 PF 3개월만 연체해도 경공매..가격도 10% 낮춘다
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[서울=뉴시스] 추상철 기자 = 4일 오후 서울 시내 한 저축은행 간판이 보이고 있다. 상위 20개 저축은행의 1분기 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율이 11% 대로 지난해 1분기 보다 6.65%포인트 오른 것으로 나타났다. 2024.06.04. scchoo@newsis.com /사진=추상철

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다음달부터 부실 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업장의 경공매 속도가 대폭 빨라진다. 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 원리금이 3개월 이상 연체되면 부실채권으로 분류해 1개월마다 경공매를 통해 처분에 나서야 하기 때문이다. 현재는 6개월 이상 연체 채권만 3개월 단위 경공매가 진행 중이다.

PF 사업성 평가 결과 부실 규모가 당초 예상보다 늘어난 만큼 신속한 정리가 필요하다. 대부분이 토지매입 단계의 브릿지론으로 땅값 조정을 통해 자금 선순환 물꼬를 터야 한다는 지적도 나온다.

◇경공매 의무화, 연체 6개월→3개월, 재입찰시 유찰가격보다 10% 낮춰야

23일 금융당국에 따르면 금융감독원은 PF 사업성 평가결과 '유의'와 '부실우려' 등급 사업장의 정리 계획서를 다음달 8일까지 제출하라고 금융회사에 최근 전달했다. 금융회사는 정리 계획서를 제출할 때 유의 등급은 자율매각이나 재구조화로, 부실우려 등급은 경공매를 통한 처분 계획을 내야 한다.

금감원은 또 저축은행, 새마을금고 등 2금융권 경공매 의무 사업장 기준을 은행 수준으로 강화할 방침이다. 2금융권은 현재 대출원리금이 6개월 이상 연체된 사업장이 경공매 의무 대상이다. 다음달부터는 이 기준이 3개월로 단축된다. 경공매를 진행했지만 유찰이 되는 경우 3개월 단위로 재입찰하는 현행 규정도 1개월 주기로 강화한다.

가격도 더 낮춰 팔아야 한다. 3개월 이상 원리금이 연체돼 경공매에 나섰으나 유찰이 된 사업장이 1개월 뒤 재입찰에 나설때는 최초 입찰가격을 지금보다 더 떨어뜨려야 한다. 종전에는 재입찰 시 직전 유찰가격을 제시할 수 있었지만 다음달부터는 유찰가격의 10% 이하로 가격을 깎아서 내놔야 한다.

이렇게 되면 경공매 대상 사업장이 대폭 늘어나고 재입찰 주기도 빨라진다. 입찰가격도 시장 눈높이로 신속하게 하락시켜 지지부진했던 PF 경공매가 활성화 될 것으로 전망된다.

2금융권 부동산 PF 경공매 의무화 기준 및 2금융권 부동산 PF 부실사업장 정리 방식/그래픽=김지영

◇3~4개월 내 자율매각·신디케이트론 계획 있으면 경공매 의무 예외

금감원은 다만 정리 계획서를 제출할 때 3~4개월 안에 자율매각(유의등급) 계획을 명확히 제시하거나 신디케이트론(유의·부실우려 등급)을 활용한 매각 계획을 포함하는 경우 경공매 의무 대상에서 제외키로 했다. 부실을 이연하지 않고 확실한 처분할 계획을 세웠다면 예외를 인정하겠다는 방침이다.

금감원이 경공매 활성화에 적극적으로 나서는 이유는 부실 사업장 규모가 예상보다 2~3배 가량 늘어 신속한 정리가 필요하기 때문이다. 경공매를 통해 토지 가격이 재조정 돼야 분양가격이 하락하고, 궁극적으로 신규 자금이 투입돼 부동산 공급 확대로 선순환이 될 수 있다.

경공매 활성화를 위해 금감원은 저축은행의 3차 PF 정상화 펀드 조성에 제동을 걸었다. 저축은행은 1차 330억원, 2차 5000억원 규모로 PF 펀드를 조성한 데 이어 3차로 5000억원 이상의 펀드 조성을 계획했으나 결국 무산됐다. 저축은행들이 자신이 출자한 펀드에 자신이 보유한 채권을 매각하는 식으로 부실채권을 '파킹'한다는 지적이 불거져서다. 부실채권을 장부에서 털어내는 효과는 있지만 땅값조정을 통한 신규자금 투입은 막히게 된다.

금융당국 관계자는 "경공매가 활성화 돼 부실 사업장의 땅이 매각되고 가격이 조정되면 궁극적으로 부동산 공급 확대로 이어질 수 있다"며 "경공매 의무화 대상을 확대하고 주기를 단축하기 위해 규정 개정 작업도 서두를 계획"이라고 말했다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr 이창섭 기자 thrivingfire21@mt.co.kr

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