한동안 잠잠했던 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장이 뜨겁다. 하반기 미국의 금리 인하 전망으로 리츠 투자의 매력이 재조명되고 있기 때문이다. 일반적으로 금리가 내려가면 리츠의 자금 조달 비용이 줄어든다. 이에 따라 편입된 부동산 자산의 수익률이 상승할 가능성이 매우 높다. 게다가 ‘리츠 배당 확대법’이라고 불리는 부동산투자회사법 개정안이 8월 중 공포될 것으로 예상되면서 투자 적기라는 말이 나온다. 리츠 기초 자산에서 발생한 평가 손실을 배당 한도에서 차감하지 않도록 하는 내용이 담겨있다.

24일 한국거래소에 따르면 국내 증시에 상장된 리츠 중 시가총액 상위 10개 종목으로 구성된 'KRX 리츠Top10지수'는 지난 22일 기준 854.73이었다. 지난해 최저점이었던 10월 23일의 732.21과 비교해 16.71% 상승했다. 이 지수가 850선을 탈환한 것은 2023년 6월 이후 1년여만이다. 등락폭이 크지 않은 배당주임에도 같은 기간 코스피 상승률(16.36%)을 소폭 상회했다. 본질적으로 배당주이기 때문에 시세차익뿐만 아니라 안정적인 배당 수익을 누릴 수 있다는 것이 최대 장점이다. 한국리츠협회에 따르면 지난해 국내 상장 리츠의 배당 수익률은 연 7.40%를 기록했다. 유가증권시장 평균 배당수익률(2.72%)의 3배에 가깝다.

리츠는 투자자들에게 자금을 모아 부동산에 투자하는 상품이다. 임대수익이나 매각 차익을 배당한다. 법인세 면제를 위해 배당가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 주주에게 돌려준다. 직접 투자는 자금이 많이 필요하지만 리츠는 간접 투자이기 때문에 공모가 기준 1주당 5000원 수준으로 소액 투자가 가능한 것도 장점이다. 단돈 100만원으로도 수도권 대형 오피스 빌딩의 '건물주'를 체험할 수 있다는 얘기다. 단기 차익보다는 안정적인 배당 수익을 누리고 싶은 투자자에게 적합한 투자 상품이다.
시세 차익과 배당 수익 '두마리 토끼'

[이미지출처=연합뉴스]

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리츠 투자 방법은 크게 상장 리츠와 비상장 리츠로 나뉜다. 상장 리츠는 말 그대로 주식시장에 등록된 리츠이며, 비상장 리츠는 상장되지 않은 리츠를 뜻한다. 상장 리츠는 일반 주식과 동일하게 증권사를 통해 투자할 수 있다. 지난 5월 기준 국내 운용리츠는 375개이며, 이 중 상장된 리츠는 24개이다. 22일 현재 시가총액 기준 SK리츠가 1조3561억원으로 1위다. ESR켄달스퀘어(1조314억), 롯데리츠(8552억), 제이알글로벌리츠(7698억), 신한알파리츠(5665억) 등이 그 뒤를 잇고 있다.

연초 대비 주가가 가장 많이 오른 리츠는 ESR켄달스퀘어리츠다. 30.81% 상승했다. 한국리츠협회에 따르면 최근 배당금 기준으로 예상 연간 배당수익률은 5.66%다. 국내 증시의 최대 기관투자자인 국민연금의 지분율 5% 이상 대량 보유 종목에 들어있는 유일한 상장 리츠이기도 하다. 국민연금의 지분율은 5.01%다. 이 리츠는 순수 물류 리츠로 2020년 12월 상장했다. 수도권 16개, 영남권 2개 등 총 18개의 물류센터를 자산으로 편입했다. '상업용 부동산 위기'라는 말도 나오는 해외에 비해 상대적으로 안정적인 국내 시장에 100% 투자하고 있다는 점이 장점으로 부각된다.

SK리츠(26.45%), 신한서부티엔디리츠(15.90%), 이지스밸류리츠(13.04%), KB스타리츠(12.86%), 미래에셋글로벌리츠(11.75%), NH프라임리츠(11.25%), 롯데리츠(10.69%), 코람코원더리츠(10.16%) 등도 올해 들어 두 자릿수 상승률을 기록했다. 이 중 NH프라임리츠는 예상 배당 수익률이 17.78%에 달하며 나머지 7개 리츠도 5%가 넘는다. 그야말로 시세 차익과 배당 수익을 동시에 누릴 수 있는 대표적인 리츠들이다. 상장 리츠는 연중 1~4회 배당을 실시한다.
'월배당 유행'에 탑승한 K리츠 ETF

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최근 상장지수펀드(ETF)에서 가장 뜨거운 키워드 중 하나가 월배당이다. 지급 주기를 기존 분기에서 월로 변경하는 것이다. 매월 예상 가능한 현금흐름이 생긴다는 점에서 개인투자자 사이에서 큰 인기를 얻고 있다. 상장 리츠 역시 ETF를 통한 투자가 가능하며 월배당을 주는 상품도 속속 등장하고 있다. 국내 리츠 ETF, 이른바 K리츠 ETF가 지난해까지만 해도 3개에 불과했으나 올해 2개가 추가로 출시되면서 5개로 확대된 점도 주목할만하다. 전체 순자산 규모도 3000억 수준에서 곱절이 넘는 7000억대로 불어났다.

먼저 미래에셋자산운용의 2022년 11월 '타이거 리츠부동산인프라 ETF(리부인 ETF)'가 월배당 상품으로 전환하며 포문을 열었다. 올해 2월엔 한화자산운용의 'ARIRANG K리츠 ETF'가 월 배당으로 전환됐다. 3월엔 삼성자산운용의 'KODEX 한국부동산리츠인프라 ETF'가, 4월엔 우리자산운용의 'WOORI한국부동산TOP3플러스 ETF'가 각각 월배당으로 신규 출시됐다. 월 배당 전환을 추진 중인 키움자산운용의 '히어로즈 리츠이지스액티브 ETF'까지 배당 주기를 바꾸면 국내의 대표적인 K리츠 ETF가 모두 월배당 상품이 된다.

K리츠 ETF 5종의 포트폴리오를 보면 맥쿼리인프라를 제외하고 리츠 시총 1위와 2위인 SK리츠와 ESR켄달스퀘어리츠의 비중이 당연히 가장 많다. 타이거 리츠부동산인프라 ETF는 기초지수를 시총 등의 기준에 맞춘 가장 심플한 구조다. WOORI한국부동산TOP3플러스의 경우 해외자산 기반 K리츠를 기초지수에 편입하지 않는 것이 특징이다. 국내 리츠는 주로 오피스 빌딩과 물류센터, 리테일 자산을 담고 있으며 주요 오피스의 공실률이 해외에 비해 매우 낮은 5% 미만이다. 반면 지난해 미국의 주요 도시 오피스 공실률은 19.6%에 달했고, 유럽 주요 도시도 8% 수준의 공실률을 기록 중이다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr
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