26일 서울의 한 부동산 중개업소에 붙은 아파트 실거래가 시세 정보. 2024.8.26 [사진=연합뉴스]

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이달 스트레스 DSR 2단계 본격 시행에 들어서고 시중은행들의 대출 규제가 강화되는 가운데, 전문가들은 집값 상승세에 대한 기대감이 큰 상황에서 대출 규제 효과가 시장 안정화에는 제한적일 것으로 보고 있다. 수요 위축으로 집값 상승 속도나 거래량에 일시적인 제동을 걸 수 있지만, 상승 흐름을 전환시키기에는 역부족일 것이라는 전망이다. 대출 규제 강화로 실수요자들의 대출가능 총액이 줄어들면서 주택 갈아타기나 내집 마련을 하려는 무주택자들이 오히려 피해를 입을 수 있다는 우려도 있다.

2일 금융권에 따르면 시중 주요 은행들은 주택담보대출 만기 단축(40~50년→30년), 조건부 전세자금대출 취급 중단, 주택담보대출 금리 인상, 유주택자에 주택담보대출과 전세자금 대출 중단 등 가계 대출 관리 방안을 내놓고 있다.

부동산 전문가들은 이러한 조치들이 수요를 위축시켜서 시장에서 숨고르기나 관망 장세로 나타날 것이라고 내다봤다. 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 "본인이 거주하기 위해서 집을 매입하는 사람들은 대출 규제가 강화되면 매수 수요에 위축이 오고 집을 사는 것도 고민해보려고 할 것"이라고 했다.

대출 규제는 서울 집값 상승을 이끈 강남권보다는 10억원대 아파트가 많은 지역의 매매수요에 영향을 끼칠 것으로 전망된다. 이 교수는 "보통 10억원 전후로 아파트를 매입하는 분들이 대출을 받기 때문에 대출이 이뤄지지 않게 되면 수요가 줄어드는 상황이 될 것"이라고 했다.

다만 가파르게 상승하고 있는 서울 집값을 잠재우기에는 역부족이라는 의견이 많다. 상승 폭을 둔화시키더라도 단기간에 그칠 것이라는 전망이다.

심형석 우대빵연구소 소장(미국 IAU 교수)은 "지난 정부에서도 대출 규제를 집값 억제를 위해 사용했으나 결국 일정 기간이 지나면 다시 집값은 올랐다"며 "규제 강화가 당장은 효과가 있을지 모르나 시간이 지나면 적응하게 되는 부분이 크다"고 말했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "대출 규제가 부동산 가격을 하락시키는 요인은 아닐 것"이라며 "매수 심리가 약해지면서 수요가 줄어들어 매매 가격의 상승 폭을 완화하는 정도가 예상된다"고 했다.

오히려 서울을 포함한 수도권과 지방의 양극화를 심화시킬 것이라는 우려도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "대출 규제를 하게 되면 수도권과 지방 사이의 양극화가 심화돼 바로 '후폭풍'을 맞게 될 것"이라며 "집값 상승에 대한 기대감 역시 서울 등 수도권에만 작용하게 될 것"이라고 했다.

대출 자금 문턱이 높아지면서 실수요자들의 피해도 우려되는 부분이다. 대출을 받을 수 있는 한도가 줄어들어 실수요자들의 내집 마련 계획이 틀어질 수 있고, 임차인의 경우 임대차 계약이 성립되지 않거나 전세 계약금을 맞추지 못해 월세로 밀려날 수 있다는 것이다. 전셋값의 경우 상승세가 둔화될 것이라는 의견도 나온다. 윤 전문위원은 "대출 규제는 결국 정부가 수요를 조절하겠다는 의미"라며 "전세 대출 규제가 들어가게 되면 '갭투자' 비율도 줄고 전셋값 상승폭도 완화되게 된다"고 했다.

한편, 최근 서울 아파트의 40대 매입 비중(33.2%)이 1년 11개월 만에 30대(31.5%)를 제친 것을 두고 정부의 정책 기조 변화가 부동산 가격 상승의 시그널로 작용한 결과라는 시각도 있다. 정부의 정책 금융인 신생아대출이나 생애최초주택구입 자금 등을 이용할 수 없는 40대가 대출 규제에 더 민감할 수밖에 없다는 게 전문가들의 견해다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "지금은 대출을 받기 점점 어려워지니까 빨리 대출을 받아 집을 사야겠다는 심리가 작용해 긴장감이 감도는 시기"라며 "정부의 정책 기조가 바뀌었다는 것은 결국 시장에 집값이 오를 것이라는 시그널을 주는 것"이라고 했다.

김슬기 기자 ksg49@ajunews.com

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