올림픽파크포레온. [사진 출처 = 연합뉴스]

단군 이래 최대 규모 재건축 사업으로 불리는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’이 이달 입주를 앞둔 가운데 아직까지는 ‘입주장’ 모습을 보이지 않아 그 배경에 관심이 쏠린다.

2일 업계에 따르면 강동구 둔촌 주공아파트를 재건축한 올림픽파크포레온에는 단일 단지 기준 최대인 1만2032가구가 오는 27일 입주한다.

초대형 단지다 보니 재건축 사업이 진행되는 동안 우여곡절이 컸다. 조합과 시공사가 공사비 및 마감재 갈등으로 지난 2022년 4월부터 10월까지 6개월 동안 공사가 중단된 바 있다.

2022년 12월 일반분양 당시엔 주택시장 침체로 대규모 미분양이 우려되자 정부가 나서 강남3구와 용산구를 제외한 서울 전역을 규제지역에서 해제하며 파격 지원에 나서기도 했다.

국회는 올림픽파크포레온 청약 당첨자가 최초 입주일로부터 2년간 실거주해야 하는 의무조항을 3년 유예했다. 분양권 전매 필수 조건인 실거주 의무 폐지는 이뤄지지 않았지만, 당장 잔금 마련이 힘들거나 입주가 어려운 분양계약자들로서는 한시름 놓게 된 셈이다.

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보통 사전검점을 마치면 실입주가 어려운 집주인의 전세 물량이 한번에 쏟아지면서 가격이 떨어지며 ‘입주장’이 발생한다. 전세보증금으로 분양대금 잔액을 납부하려는 집주인들로 싼 전세가 경쟁력으로 쏟아지는 것이다.

예로, 올림픽파크포레온 전 단일 아파트 기준 최대 규모였던 9510가구의 송파구 가락동 ‘헬리오시티’는 입주를 시작한 지난 2018년 12월을 전후해 잠실 일대 아파트 전셋값이 단기에 1억원씩 빠졌다. 저렴한 전월세 물량이 경쟁력으로 쏟아져 나왔다.

올림픽파크포레온은 어떨까. 지난 1일 기준 올림픽파크포레온 전용 84㎡ 조합원 물량 전세 보증금 시세는 9억5000만~10억원 수준이다. 몇 달 전만 하더라도 7억 후반대에서 8억원대 초반이었는데 사전점검 이후 더 올랐다.

전용 59㎡ 전세 보증금 가격도 8억5000만~9억원대다.

일반분양분 전세는 이보다 조금 저렴하다. 일반적으로 전세는 기본 2년으로 계약한 뒤 계약갱신청구권을 쓰면 최소 4년 이상 살 수 있는데, 일반분양자 물량은 현재 임차인 최장 거주 기간이 3년 내로 제한되기 때문이다.

분양계약자가 실거주 의무 때문에 3년 유예기간이 끝나기 전 입주해야 해 세입자는 그 전에 집을 비워줘야 한다. 이에 따라 일반분양자 전세 보증금 시세는 전용 84㎡ 기준 9억원, 전용 59㎡ 8억원 선이다.

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다만, 주변 시세는 조금씩 바뀌고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 ‘잠실리센츠아파트’ 전용면적 84㎡는 지난달 23일 12억원에 전세 계약을 맺었다. 지난달 초 13억5000만원에 전세 계약이 이뤄진 것을 감안하면 1억5000만원가량 빠졌다.

잠실동 대장 아파트인 ‘잠실엘스’ 역시 지난달 23일 전용 84㎡가 13억원에 신규 전세 계약을 체결했는데, 열흘 전만 해도 13억5000만원에 전세 거래를 체결해 5000만원 낮아졌다. 인근 올림픽파크포레온 입주가 가까워지면서 전셋값 시세에 영향을 끼친 것으로 업계는 보고 있다.

올림픽파크포레온 인근 공인중개사무소 관계자는 “사전점검 이후 커뮤니티 시설 등에 대한 만족도가 높아 사실상 분위기가 반전됐다”며 “인근에 전세를 알아보는 사람들이 일단 올림픽파크포레온을 찾고 있다”고 말했다.

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