[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울시가 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 결정고시했다. 당초 계획은 작년 연말 고시하는 것이었지만, 교통영향평가에 시간이 걸려서 예정보다 늦춰졌다.

여의도 지구단위계획이 확정돼야 해당 부지 개발 방향을 정할 수 있는 시행사들로서는 오랜 기다림에 끝이 다가왔다.

서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’ 결정고시

14일 서울시에 따르면 시는 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 이날 결정고시했다.

지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 지구단위계획으로 용도지역 변경이 일부 허용되기도 한다.

앞서 서울시는 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 바꾸기 위해 작년 5월 ‘여의도 금융중심 지구단위계획(안)’을 열람 공고했다.

(자료=서울시)

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서울시는 여의도 지구단위계획구역을 이용현황 및 입지 특성을 고려해 △국제금융 중심지구 △상업·업무 복합지구 △도심기능 지원지구 △도심주거 복합지구의 총 4개 구역으로 나눴다. 각 구역 용도에 적합한 공간계획방향과 건축물의 용적률, 높이, 용도 등을 마련했다.

시는 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’를 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 ‘용도지역 조정가능지’로 지정했다.

이곳은 명동, 상암동에 이은 서울에서 3번째 중심상업지역으로 용적률 1000%까지 부여한다. 여기에 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.

금융특정개발진흥지구에는 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지했다.

도시관리계획(여의도 금융중심 지구단위계획구역 및 계획) 결정 및 지형도면 고시 일부 캡처 (자료=서울시)

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다만 오피스가 고밀화될 경우 그만큼 사람이 많아지기 때문에 도로를 넓혀야 한다. 인접한 여의도 아파트지구는 재건축 등 정비사업을 진행해서 도로를 넓힐 수 있지만, 오피스가 있는 업무지구는 건물을 일일이 수용해서 도로를 넓히기 어렵다.

이에 따라 지난 8월 서울시 도시건축공동위원회에서 심의가 보류됐었다. 이후 해당 위원회에서 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 안건으로 재상정해서 심의를 진행했다.

도시관리계획(여의도 금융중심 지구단위계획구역 및 계획) 결정 및 지형도면 고시에 도로 결정(변경) 사유서를 보면 ‘도시계획도로 신설’이라는 부분이 나와있다.

여의도 조성 당시 도시계획 미결정된 현황도로에 대해 “기반시설의 체계적 관리를 위해 도시계획시설로 지정했다”는 내용이다.

서울시 관계자는 “건물을 고밀개발로 올릴 경우 도로 확폭 등 기반시설을 확충해야 한다”며 “다만 해당 지역이 이미 건물이 있는 기존시가지라서 도로 확보가 쉽지 않다”고 말했다.

이어 “민간사업자에게 기부채납 받은 땅에 도로를 만드는 방법을 우선 검토하기로 했다”고 설명했다.

도시관리계획(여의도 금융중심 지구단위계획구역 및 계획) 결정 및 지형도면 고시 일부 캡처 (자료=서울시)

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◇ 시행사들, 계획 확정돼야 개발 윤곽…기다림 끝났다

여의도에 개발사업을 하기 위해 땅, 건물을 산 시행사들로서는 수년간 지속됐던 기다림이 끝나게 됐다.

그동안 시행사들은 개발을 하자니 지구단위계획 확정이 되지 않아 사업을 구체화하기 어렵고, 매각을 하자니 고금리로 부동산 수요가 위축돼서 적당한 매수자를 구하기 어려웠다.

고금리로 이자부담이 커진 시행사들로서는 투자금 회수기간이 길어질수록 손해가 커진다.

앞서 부동산 개발사 HMG는 지난 2021년 7월 여의도동 61-1번지 일대 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 이후 1년여 만인 2022년 8월경 매도자를 물색했지만 거래가 성사되지 않았다. 현재 하나자산신탁이 수탁자로 돼 있다.

부동산 시행사 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이다. 신영이 직접 건물을 산 것은 아니고, 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자했었다.

당시 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익을 기대할 수 있는 보통주에 투자했다. 현대 이 건물을 담고 있는 펀드는 신영의 종속회사인 브라이튼일반사모부동산투자신탁제1호(구 베스타스전문투자형사모부동산모투자신탁제53호)다.

신영은 지난 7월부터 메리츠화재 빌딩 철거에 들어갔다.

이밖에도 한국토지주택공사(LH)는 공공임대주택을 지으려 했던 여의도 부지를 작년 12월에 이어 올해 2월 매물로 내놓았지만 결국 유찰됐다.

해당 부지는 서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2504평)며, 공급 예정가격(원)은 4024억5680만원이다. 3.3㎡(평)당 1억6000만원대다.

시행사 및 자산운용사가 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도에는 금융회사들이 몰려있어 직주근접을 원하는 직장인 수요가 많다.

또한 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 해당 부지 용적률이 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다.

다만 이날 결정고시된 내용을 보면 해당 부지가 있는 여의도 금융특정개발진흥지구 허용용적률 930% 이하, 상한용적률 1000% 이하다. 특히 ‘친환경, 공개공지, 특별건축구역 지정 등 개별법 적용에 따른 용적률 완화는 1000% 초과 가능’이라고 적혀 있다.

도시관리계획(여의도 금융중심 지구단위계획구역 및 계획) 결정 및 지형도면 고시 일부 캡처 (자료=서울시)

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하지만 여의도 지구단위계획이 결정고시되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않을 경우 각종 규제를 받을 수 있어서다. 시행사들이 여의도 지구단위계획이 고시될 때까지 기다려야 했던 이유다.

특히 HMG가 매입한 순복음교회 땅은 층수 제한이 있어서 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)이다. 이를 준주거지역으로 상향하면 업무·상업시설 등 더 높은 건물을 지을 수 있다.