그런데 깊이 들여다보면 꼭 그런 것 같지도 않다. 강남권 등 인기 지역에선 여전히 최고가 거래가 심심찮게 나오기 때문이다. 시장이 지역별로 따로 움직이다 보니 수요자들은 매수·매도 타이밍을 잡기가 쉽지 않고, 집주인과 매수자 간 눈치 싸움이 치열하다. 집 한 채가 전부인 사람도 ‘똘똘한 한 채’에 대한 미련을 버리지 못한다.
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필명 '빠숑'으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 중앙일보와의 인터뷰에서 "서울에서도 집값이 오르는 곳만 오를 것"이라고 전망했다. 김경록 기자 |
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지금 집을 사도 괜찮을까. 산다면 어딜 사야 할까. 이 물음을 안고 최근 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장을 만났다. 김 소장은 “난 부동산 전망을 하는 사람이 아니라 25년간 개별 아파트만 본 사람”이라며 “개별 아파트 수요, 가격 전망으로는 한 번도 틀린 적이 없다”고 말했다.
그는 인터넷에서 ‘빠숑’이란 필명으로 유명하다. 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장 출신으로『서울 부동산 절대원칙』등 책 14권을 썼다. 부동산 스타 강사인 그에 대한 평판은 가치관에 따라 갈리지만, 21만 명이 넘는 유튜브 구독자 수가 말해 주듯 사람들은 그의 말에 귀를 기울인다. 머니랩이 김 소장에게 변곡점에 선 서울 부동산 시장에서 사야 할 집과 사지 말아야 할 집, 그리고 ‘돈이 되는’ 투자 전략을 물었다.
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김영희 디자이너 |
Q : 현재 서울 부동산 시장을 어떻게 평가하나.
A : 2021년에는 집값이 급등했고 2022년엔 급락했다. 지난해는 눈치를 좀 보다가 올해 들어 집값이 다시 올랐다. 아파트 거래량도 올 들어 지난 7월까지 늘어나다가 8월부터 조금씩 주춤해졌다. 지금 거래되는 건 대부분 실거주 목적의 갈아타기 수요다. 그래서 상급지 위주로 거래가 움직이는 상황이다.
Q : 상급지는 어느 곳을 말하나.
A : 서울의 아파트 평(3.3㎡)당 매매가격이 평균 4000만원대 초반이다(부동산R114 기준 4123만원). 이 가격대 이상을 상급지로 본다. 구별로 보면 강남·서초구를 비롯해 용산·송파·마포·성동·광진·양천구 정도다.
실제 올해 서울 아파트를 산 사람 중 절반 이상은 기존에 보유한 집을 팔아 자금을 마련한 ‘갈아타기’ 수요였다. 국토교통부가 국회에 제출한 ‘주택 자금조달계획서’ 자료에 따르면, 서울 아파트 매수자가 ‘부동산 처분 대금’으로 집을 사겠다고 신고한 비율은 1분기 52.1%, 2분기 57%였다. 올 들어 21일까지 아파트 거래량이 많은 구(區)도 송파(3472건), 강남(2952건), 성동(2468건) 등 ‘상급지’였고, 가장 많이 팔린 아파트는 송파구 가락동 헬리오시티(319건)였다.
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더중플 머니랩 인터뷰. 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장. 서울 영등포구 문래동 스마트튜브. 김경록 기자. |
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Q : 집값은 어떻게 움직일 것으로 보나.
A : 당분간 상황이 크게 달라지지 않을 것 같다. 지금은 투자자들이 적극적으로 투자할 수 있는 시기가 아니다. 다른 집으로 이사하려는 사람만 집을 살 거다. 이사는 보통 상급지로 가기 때문에 상급지 가격은 좀 더 오를 거다. 평당 4000만원 넘는 아파트에선 신고가를 경신하는 사례가 계속 나올 수 있다.
Q : 그럼 집값이 오른다고 보는 이유는 뭔가.
집값은 수요가 결정한다. 공급보다 수요가 많으면 집값은 올라간다. 지금 이 순간에도 수도권 인구는 증가한다. 지방에서 서울·경기·인천으로 사람들이 유입되기 때문이다. 세대도 계속 분화한다. 예전엔 한 집에 3대(代)가 살았는데 지금 1대, 2대가 산다. 집을 사려는 수요가 늘 수밖에 없는 거다. 수요는 상급지로 향하는데, 서울 하급지도 경기·인천보단 상급지란 점을 놓쳐선 안 된다.
Q : 집값이 오를 대로 올랐다는 시각도 있는데.
A : 잘못된 표현이다. 집값이 더는 안 올라간다는 의미인데 말이 안 된다. 단기적인 등락이 있을 뿐, 집값은 인플레이션(물가 상승)이 발생하는 만큼 오를 수밖에 없다. 2022년 12월에 분양한 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공)의 경우, 당시 국민 평형인 전용 84㎡가 13억원대였다. 그때 ‘비싸다’는 인식이 강해 미분양이 났지만, 지금은 24억원씩 한다. 이걸 어떻게 설명해야 할까.
(계속)
"25년간 단 한 번도 틀린 적이 없다"라며 자신하는 이 남자.
강남, 서초, 용산 지역은 땅 한 평이라도 반드시 확보하라고 강력 추천했습니다. "누가 그걸 모르냐, 돈이 없어서 못 산다" 하는 분들을 위한 대안 지역도 공개했는데요. 정말 여력이 없다면 서울 아닌 '이 동네'도 반드시 살펴보라고 합니다. 남은 이야기가 궁금하신 분들은 아래 링크를 확인하세요.
https://www.joongang.co.kr/article/25286126
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트럼프를 준비하라 [▶종목별 투자법 다 있다]
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