서울 도심의 아파트 단지 모습. 문재원 기자

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분양권을 거래할 때 양도소득세를 매수자가 부담하는 ‘손피 거래’ 계약을 체결하기가 앞으로는 어려워질 것으로 보인다. 양도가액 산정 방식 변화로 앞으로는 기존보다 두 배 가까이 많은 세금을 더 내야 할 수도 있다.

국세청은 25일 기획재정부의 새로운 행정해석에 따라 앞으로 손피거래를 할 때 양도가액 산정 방식이 바뀐다고 밝혔다. 손피란 ‘손에 남는 프리미엄’의 약칭으로, 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 하는 매매거래다.

기존에는 손피거래 매수자가 부담하는 양도세에 대해 최초 1회만 양도가액에 합산해 계산하도록 했는데 앞으로는 매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산해야 한다.

일례로 12억원에 얻은 아파트 분양권을 1년 이상 보유하다가 17억원에 파는 경우 일반적인 거래에서는 매도자가 양도차익 5억원에 대해 3억2800만원(세율 66%)의 양도세를 내야 한다. 손피거래를 하면 기존 세법 해석에서 양도차익은 5억원(17억원-12억원)과 양도세 3억2800만원을 한 번 더한 8억2800만원이 된다. 이를 기준으로 매수자가 내야 할 양도세액은 5억4500만원이다.

반면 새로운 해석에 따르면 1차 합산한 양도가액을 토대로 계산된 2차분, 3차분 등을 고려해 양도가액과 양도세액이 계산된다. 즉, 기존 5억원의 차익에 1차분 계산을 통해 나온 양도세 5억4500만원을 더한 10억4500만원을 기준으로 2차분이 계산된다. 이에 따르면 양도세액은 약 6억8800만원이다. 3차분 양도세는 다시 기존 5억원의 양도 차익에 2차분 양도세액(6억8800만원)을 더한 11억8800만원을 기준으로 계산돼 7억8200만원이다.

이런 과정을 계속 반복하면 양도세는 최종적으로 9억6600만원으로 늘어난다. 매수자가 내야 하는 양도세가 5억4500만원에서 9억6600만원으로 2배 가까이 늘어나는 것이다. 다만 매수자가 실제 낸 양도세 및 지방세가 증빙으로 확인되면 세 부담이 소폭 줄어든다.

손피거래에서 매수자는 양도세 부담을 줄이기 위해 부동산 거래액을 실제보다 낮게 신고하는 ‘다운 거래’의 유혹에 빠지기 쉽다. 그러나 다운거래는 위법행위로서 적발시 가산세 40% 부과, 양도소득세 비과세·감면 배제, 과태료 부과 등 불이익을 받을 수 있다.

국세청은 “신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 이상 거래에 대한 점검을 강화하고 탈세 행위에 대해 엄정 대응하겠다”고 밝혔다.

김윤나영 기자 nayoung@kyunghyang.com

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