대출 규제 등의 여파로 아파트 거래가 위축되며 매물이 계속 쌓이고 있는 24일 서울 강남 한 부동산에 매매와 전세 매물 전단이 붙어 있다. 사진=강진형 기자

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올해 부동산 시장은 주택 공급 부족 우려 심화로 청약 열기가 뜨거워졌고, 금리 인하 기대감이 시장에 먼저 반영되면서 매수 심리는 더욱 증가했다. 이에 가계 부채 또한 늘어나자 정부는 ‘스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행’, ‘디딤돌 대출 관리방안’ 등을 통해 부채 총량 관리에 나섰다.

15일 부동산R114는 '2025년 달라지는 부동산 제도'를 발표해 "내년에는 꾸준한 주택공급 확대 정책과 가계 부채를 관리함과 동시에 금융 비용 부담 완화 및 다양한 세제 혜택 등이 예상된다"고 말했다. 내년에 달라지는 주요 부동산 제도는 무엇이 있는지 부동산R114 자료를 토대로 정리했다.

대출 중도상환수수료 50% 인하
주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 내년 1월부터 현재의 절반 수준으로 줄어든다. 중도상환 시 발생하는 손실비용, 행정비용 등 실비용 내에서만 수수료를 부과할 수 있게 되기 때문이다. 중도상환수수료는 대출 만기 전 중도에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용으로 5대 시중은행의 주담대는 약 1.2~1.4% 수준, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있다.

이에 차주의 부담을 줄여주기 위해 주담대의 경우 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 전망이다. 단, 2025년 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용 예정이다.

1주택자 인구감소지역 주택 및 비수도권 미분양 주택 신규 취득 시 세제 혜택
내년 1월부터 기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 새롭게 구입해도 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 1주택자로 간주해 1가구 1주택 특례를 적용받는다. 먼저 인구감소지역(수도권·광역시 제외, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역 포함)에 공시가격 4억원 이하의 주택 1채를 신규 취득할 경우 1주택자로 간주해 세제 혜택을 받는다. 이는 인구감소지역의 주택 취득을 장려하기 위한 목적이다.

또한 비수도권에서 전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우에도 혜택을 적용받는데, 이는 비수도권의 미분양 주택을 해소하고 주택 시장의 균형을 맞추기 위함이다. 이에 따라 종부세는 12억원까지 기본 공제를 받을 수 있고, 고령자나 장기보유자라면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있다. 뿐만 아니라 양도세도 12억원까지 비과세 혜택을 받고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용된다.

15일 서울 마포구 성산동 성산시영아파트. 성산시영아파트는 1986년 준공된 최고 14층, 33개동, 3710가구의 단지다. 사진=강진형 기자aymsdream@

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신생아 특례대출 소득요건 완화
신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건이 내년 1월부터 기존 부부 합산 연소득 1억3000만원에서 2억5000만원까지 3년간(2025~2027년) 추가 완화한다. 이에 더해 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2%포인트에서 0.4%포인트까지 추가 우대금리를 적용한다.

단 구입자금 대상 주택 요건(주택가액 9억원 이하, 대출 한도는 5억원)과 전세자금 대상 주택 요건(수도권 5억원·지방 4억원 이하, 대출 한도 3억원) 및 자산 요건(구입자금 자산 4억6900억원 이하, 전세자금 자산 3조4500억원)은 그대로 유지된다. 또한 2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에만 해당한다.

주택청약종합저축 세제지원 적용대상 확대
내년 1월부터 연 소득 7000만원 이하인 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 납입액의 40% 한도인 연 300만원까지 소득공제 혜택이 주어진다.

또한 청년우대형 주택청약종합저축의 경우 이자소득 비과세 대상도 세대주와 배우자까지 확대되는데, 총 급여액 3,600만원 또는 종합소득금액 2,600만원 이하인 무주택 세대주가 대상이며 이자소득 비과세 한도는 500만원이다.

민간 도심 공공주택 복합사업 시행
도심복합사업은 도심지에 자리잡고 있지만, 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등의 특례를 통해 고밀 개발하는 것으로 주택 공급 속도를 높이는 대표적 사업이다. 조합이 주도하는 일반 정비사업과 달리 공공이 사업 시행자로 참여하는데, 공공이 토지를 수용하는 사업 방식에 대한 주민 반발이 이어지고 주택 건설 위주라 도시 내 거점 조성에 한계가 있다.

이로 인해 민간 중심으로 개편하는 법안이 통과됐다. 즉, LH(한국토지주택공사) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 내년 2월부터 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 된다. 건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올라간다. 특히 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정하는데, 서울의 경우 최대 700%까지 올릴 수 있게 된다. 다만 용적률 상향에 따라 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급해야 한다.

서울의 걷다 칼럼용-서울 도심에 아파트와 주택이 함께 있는 주거단지 모습. 사진=조용준 기자 jun21@

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신규 민간 건축물의 ‘제로에너지’ 기준 준수 의무화
내년 6월부터 신축 공동주택의 에너지 성능을 제로에너지 5등급 수준으로 강화한다. 민간 공동주택에 대한 친환경 건설 기준은 2009년 10월부터 적용돼 오고 있지만, 2025년 6월부터는 기준이 ‘제로에너지’ 5등급 수준으로 강화된다는 점이 골자다. 기존에는 1차 에너지(수력·화력·원자력 등)로 얻는 전기를 연간 1㎡당 120kWh 이내로 써야 했지만, 새 기준은 100kWh 이내로 써야 해 기준이 17%가량 강화된다. 나머지 전력은 태양광 등 신재생에너지를 사용해야 한다.

아울러 현관문과 창호의 기밀 성능(실내 공기가 밖으로 새는 것을 최소화하는 성능)은 무조건 1등급을 받아야 한다. 국토부는 이러한 기준 강화에 따라 주택 건설 비용이 가구당 약 130만원(전용면적 84㎡ 기준) 높아질 것으로 예상하지만, 매년 약 22만원의 에너지 비용을 절감해 약 5.7년이 지나면 추가 건설비용을 회수할 수 있다고 밝혔다.

안전진단 없이 재건축 가능
내년 6월부터 준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 또한 ‘재건축 안전진단’ 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀐다. 현행 재건축 절차는 안전진단을 통과하지 못하면 정비계획 입안 등 사업에 착수할 수조차 없다.

이번 규제 완화 조치로 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상된다. 더욱이 재건축 등 정비사업 시 주민 의사 결정 과정에 전자 방식을 일반적으로 적용하도록 하여 의사결정도 크게 빨라질 전망이다.

악성임대인 임대사업 등록 말소
비아파트를 대상으로 의무임대 기간 6년이 적용되는 단기등록임대 유형을 내년 6월부터 복원한다. 서민 주거 사다리 역할을 하는 비아파트 공급 활성화를 위해 2020년 8월 폐지됐던 단기등록임대 유형을 재도입하는데, 계약갱신 청구권과의 세제 형평성을 감안해 임대의무기간을 기존 4년에서 6년으로 상향한다.

아울러 상습적으로 임대보증금을 반환하지 않아 보증회사가 대위변제한 악성임대인에 대한 등록말소도 가능하게 된다. 등록말소는 보증회사가 2회 이상 대위변제한 후 6개월이 경과한 후에도 보증채무 전액을 상환하지 않은 악성임대인을 대상으로 한다. 임대사업자는 말소 즉시 세제혜택을 상실하게 되고, 그동안 받은 세제혜택은 추징된다.

서울 반포대교를 건너다 보면 신반포 지역에 새 아파트와 헌 아파트와 새로 짓는 아파트가 한꺼번에 보인다. 왼쪽 새 아파트는 아크로리버뷰 신반포, 오른쪽 낮은 구 아파트는 신반포 2차, 뒤로 새로 짓는 아파트는 메이플 자이 신축현장. 사진=허영한 기자 younghan@

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스트레스 DSR 3단계 실시
내년 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도를 산출하는 제도다.

1단계는 2024년 2월, 현재 시행중인 2단계는 2024년 9월 시행됐다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용되며, 스트레스 금리는 1.5%포인트(2025년 예상)다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr
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