서울 동작구 노량진 일대 [윤병찬 PD]

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[헤럴드경제=김희량 기자] 주택 수요는 부동산 가격에 영향을 주는 중요한 요인 중 하나다. 주택공급 정책 수립 시 기준이 되는 이 ‘수요 예측’을 둘러싼 민간과 정부의 시각 차가 갈수록 커지고 있는 것으로 나타났다. 비혼·만혼 등 과거 가구 증가의 계기가 되던 혼인 형태가 변하고 고령화 등 시대 변화가 주택 수요를 보는 관점에도 영향을 주고 있다.

지난 19일 주택산업연구원(주산연)이 발표한 ‘2025년 주택시장 전망과 정책방향’에 따르면 주산연이 예측하는 내년 주택수요 분은 54만호로 정부 수요증가 예측치(42만7000호)와 11만3000호가 차이가 난다.

주산연 자료에 따르면 2018년 1만5000호 수준이었던 수요증가 예측치(정부 53만2000호, 주산연 54만7000호) 차이는 약7년 동안 10만호 넘게 벌어졌다. 한해 필요한 신규 주택의 수를 바라 보는 관점이 10만호 가까이 차이가 나는 것이다.

이를 두고 주택산업연구원은 “2022년~2028년까지 30세 도달인구가 연평균 5만명 정도 증가하고 도시정비사업 활성화 등으로 멸실도 증가하므로 정부가 추정한 해당 기간 주택수요 수치는 문제가 있다”고 지적했다.

2025년 주택 수요와 공급 전망. [주택산업연구원 제공]

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서종대 주택산업연구원 대표는 “30대들의 만혼과 비혼으로 가구 형성이 늦어지고 부양 자녀가 없는 70세 이상의 독신자의 증가 추세가 빠르다”며 정부 수요 예측치보다 실제 필요한 신규 주택 수가 더 많다고 주장했다.

정부는 수요 예측에 문제가 없다는 입장이다. 정부 주택 수요증가 예측치는 국토연구원의 연구용역을 통해 결정된다. 국토교통부 관계자는 “권위 있는 연구 기관에서 산출한 수요 예측치를 중심으로 정책을 수립하고 있다”고 설명했다.

이 같은 수요 예측 차이는 주택수요 요인을 보는 관점이 다른 것에서 발생한다.

정부는 ‘장기 주거종합계획’을 통해 신규주택 수요를 발표한다. ▷가구 증가 ▷소득 증가 ▷주택 멸실(滅失, 철거 등으로 존재하지 않음) 등 3가지 주요 요인을 중심으로 전국, 권역별 신규주택 수요를 추정한다.

반대로 주택산업연구원은 ▷가구 ▷인구 ▷세대 추이를 수요 요인으로 본다. 이 중 30세 인구 변화와 외국인 가구 전환 등을 수요에 영향을 준다고 보고 있다.

정부의 신규주택 수요 추정 근거. [제3차 장기주거종합계획]

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주산연은 30세 도달인구가 2017년~2021년에는 연평균 67만명이었지만 2022년(74만8000명)부터는 2025년까지 70만명을 넘어서며 주택수요의 상승 요인으로 작용할 것으로 보고 있다. 또 외국인과 더불어 비혼, 고령 1인 가구 같은 가구 분화로 가구 수가 지속적으로 증가할 것으로 보고 있다.

주산연은 세대 및 외국인 증가 추이를 고려했을 때 가구 증가 분이 2022년 36만가구→2023년 34만5000가구→2024년 35만가구→2025년 36만가구로 늘어날 것으로 추정했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “저희는 30세 도달 인구 변화를 유심히 보면서 전국의 빈집을 사람이 살 수 있는 주택에서 제외한다”면서 “또 외국인 가구의 증가가 전체 주택 수요에서도 유의미한 부분으로 보고 있다”고 설명했다.

어떤 것이 더 정확한 통계인지에 대해서는 다양한 시각이 존재한다.

분명한 것은 사회가 달라지면서 주택 관련 통계도 변화를 거듭하고 있다는 점이다.

정부는 2023년 3월 7일부터 부동산정책의 기초자료로 활용하기 위해 외국인의 국내 소유주택 현황에 대해 통계를 작성하기 시작했다. 정책 수립에 있어서 외국인의 주택 수요도 고려하기 시작했다는 의미로 풀이된다. 국내에서 주택을 소유하는 외국인 수는 증가하고 있다. 한국부동산원에 따르면 2024년 상반기 기준 9만5058호로 전년 대비 약9% 늘며 내년에는 10만호 돌파 가능성이 제기된다.