[이데일리 최정희 기자] 주택도시보증공사(HUG) 등이 제공하는 전세자금대출 보증이 전세보증금 가격 상승세를 오히려 부추기고 있다는 연구 결과가 나왔다.

국토연구원은 24일 이 같은 내용이 담긴 ‘전세자금대출 보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책 방향’이라는 보고서를 발표했다.

전세 임차가구는 전세보증금을 순자산으로 충당하기 어려워 대출이 필요한 상황이다. 국토연구원에 따르면 전국 평균 전세보증금은 10월 기준 2억 3000만원(수도권 3억 3000만원)인데 가구당 순자산을 10분위로 나눌 경우 중간 수준인 5분위 가구의 순자산은 2억원에 불과하다.

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전세자금대출은 주택구입자금과 달리 담보가 없어 보증기관의 신용보강이 필수적인데 대표적으로 HUG 등에서 보증서를 끊어주고 시중은행이 그 보증을 믿고 대출해주는 방식이다. 이러한 전세자금대출 보증 공급 규모는 2019년 66조 5000억원에서 작년 104조 9000억원으로 무려 4년간 58% 급증했다.

이러한 보증을 통해 전세자금대출은 1차적으로 주거비 부담을 완화할 수 있지만 결국엔 전세 수요를 증가시켜 전세 시장 뿐 아니라 매매 시장에 영향을 미친다는 게 국토연구원의 설명이다.

오민준 국토연구원 부연구위원은 “전세자금대출 공적 보증은 신용보강으로 전세자금대출이 가능한 가구 수를 늘려 전세자금대출 수요를 증가시키고 이는 전세 가격 상승 가능성으로 이어진다”며 “전세 수요 증가로 임대인은 갭투자를 통해 주택 구매가 더 수월해지고 매매수요도 증가할 수 있다”고 밝혔다. 이는 역으로 전세자금대출 공적 보증이 주거비 부담 완화를 약화시키는 결과를 낳게 된다.

이를 종합해 분석한 결과 전세자금대출 보증이 1% 증가할 때 전세 가격은 연간 2.16% 오른다. 예컨대 월세 가구가 전세자금대출 보증을 통해 전세로 전환할 경우 주거비는 평균 9만 2000원 감소하는데 보증을 통한 전세보증금 상승 등의 효과를 감안하면 주거비 부담은 8만 4000원 감소하는 데 그친다. 이마저도 수도권 지역의 경우 주거비 완화 효과는 1000원으로 미미하다.

전세자금대출 보증이 3.8% 증가하면 전세 가격은 무려 연간 8.21%나 급등한다. 주거비 완화 효과는 6만 3000원으로 뚝 떨어지고 수도권의 경우엔 외려 주거비 부담이 3만 원 더 증가하는 것으로 조사됐다.

이에 따라 오 부연구위원은 “전세자금대출 공적 보증은 전세보증금 기준 및 대출한도를 강화할 필요가 있다”며 “보증이 전세 시장과 함께 매매시장에도 영향을 미치기 때문에 갭투자 어게를 위해 임대인의 신용평가 기준을 강화해야 한다”고 짚었다. 이어 “전세자금대출 보증은 저렴한 전세 주택에 우선 적용하고 이자와 보증료를 단계적으로 인하하는 정책을 통해 서민, 중산층의 주거 안정을 고려해야 한다”고 덧붙였다.