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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 12월 31일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 자산관리컨설팅센터 이선호 차장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.



◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 네 2024년 YTN 라디오 생생경제의 마지막 코너가 되는 시간입니다. 부자가 되기 위한 각종 정보를 각 분야 전문가들에게 들어보는 부자 대세 시간이고요.오늘은 우리은행 자산관리 컨설팅 센터의 이선호 차장님과 함께 하겠습니다.어서 오십시오.

◇ 우리은행 자산관리컨설팅센터 이선호 차장(이하 이선호) : 네 안녕하세요. 이선호 차장입니다.

◆ 조태현 : 2024년 마지막 날인데 내일이면 새해가 되죠. 한 살을 더 먹게 되는 씁쓸하기도 한 이런 상황인데 내년도에 부동산 시장에 주목해 봐야 될 만한 부분 어떤 게 있을까 이 부분을 짚어보려고 하는데 어떤 걸 짚어주시겠습니까?

◇ 이선호 : 네 2025년은 일단 뭐 대내외적으로 많은 변수가 좀 도사리고 있는데요. 격량이 예상되는 내년 부동산 시장에서 주목해야 될 트렌드로 저는 월세 주택을 꼽고 싶습니다.

◆ 조태현 : 월세 주택.

◇ 이선호 : 몇 달 전부터 전세에서 월세로의 전환이 빠르게 진행되고 있는 건 사실입니다. 하지만 최근에 보면은 글로벌 부동산 기관 투자자들이 모건 스탠리나 인베스코 그리고 하인즈 이런 대규모 자산을 굴리는 기관 투자자들이 한국 월세 주택 시장에 주목하고 있습니다.

◆ 조태현 : 미국 쪽 상업용 부동산 시장도 별로 안 좋은 것 같은데, 우리나라 쪽에 관심을 갖는 이유는 뭡니까?

◇ 이선호 : 네 일단은 한국의 주택 월세 시장이 돈이 된다고 인식하는 것 같아요.

◆ 조태현 : 이 돈이 되니까 오겠지요.

◇ 이선호 : 맞습니다. 주택 월세 시장이 확대되고 있는 것으로 판단하고 있습니다. 말씀하신 것 같이 대규모 상업용 부동산 투자 일변도로 하다가 이제 주거용 부동산을 포트폴리오에 담기 시작했는데요. 크게 보면 사회적 경제적 제도적 변화를 보면서 월세 주택 시장을 좀 매력적으로 보는 것 같습니다.

◆ 조태현 : 아 사회적 경제적 제도적인 변화가 우리나라 월세 주택 시장을 투자자로서 매력적으로 볼 수 있게 하는 그런 상황이 됐다. 어떤 걸 말씀하시는지 좀 살펴봐야 되겠는데 사회적 변화라는 건 어떤 걸 말씀하시는 겁니까?

◇ 이선호 : 네, 가장 중요한 건 아무래도 인구 구조 변화에 있습니다. 역시 혼인율, 출생률 감소 그리고 기대 수명 연장에 따른 1~2인 가구 증가에 따라서 전세에서 월세로의 비율이 증가하고 있습니다. 그리고 뭐 잘 아시다시피 전세 사기 여파로 인해서 사회적 인식이 많이 악화됐는데요. 전세금을 보증금을 반환받지 못할 리스크보다는 차라리 고정적으로 월세 부담을 하겠다, 이런 인식이 확대되고 있습니다. 그리고 부의 양극화도 무시할 수 없는데요. 소득과 자산의 격차가 커지면서 상대적으로 낮은 소득층은 월세를 좀 선호하게 되고요. 그리고 집을 여러 채 보유한 고소득층 같은 경우에는 임대 사업자로서 캐시플로우 현금 창출이 가능한 월세를 공급을 좀 더 예상이 되고 있습니다.

◆ 조태현 : 그래서 월세로 가게 될 것이다. 뭐 전세라는 건 사실 고금리와 고성장이라는 환경이 유지돼야 유지될 수 있는 약간 좀 독특한 구조니까 없어지는 건 좀 자연스러운 일인 것 같기는 합니다. 경제적인 변화라는 측면은 어떤 거를 말씀하시는 건가요?

◇ 이선호 : 네 한국은행이 이번 달 발표한 우리 경제의 잠재 성장률과 향후 전망 보고서에서 지금 현행 2% 성장률에서 잠재 성장률이 15년 후에 0%대로 떨어질 것으로 추정하고 있는데요. 그동안 누렸던 과거의 고도 경제 성장기에서 앞으로는 장기 저성장 국면으로 추정을 하고 있고요. 향후 부동산 투자 방향도 어떤 가치 상승에 의한 자본 이득보다는 어떤 임대 수익에 의한 소득 이득 쪽으로 관심이 커질 수밖에 없습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 부동산 가격이 오르는 것보다는 임대 수익 쪽에 좀 더 관심을 가져야 된다, 그렇게 되면 말씀드렸던 것처럼 고금리 고성장이라는 이유로 환경 자체가 유지될 수가 없기 때문에 결국에 월세화가 더 가속될 것이다 이렇게 볼 수가 있겠는데 마지막으로 제도적 변화 이거는 어떤 건가요?

◇ 이선호 : 네 지난 8월에 정부에서 발표한 새로운 임대주택 공급 방안을 통해서 향후 임대주택에 관련된 규제와 세제가 완화되고 기업형 임대 사업이 활성화될 것으로 보이는데요. 물론 단기적으로 활성화가 되기보다는 중장기적으로 제도적인 지원이 예상이 됩니다. 아마도 글로벌 큰손들도 이 정책을 좀 더 예의주시한 것 같고요. 그리고 또 하나는 가계 부채를 줄이기 위한 지속적인 대출 규제도 무시할 수 없는데요. 이로 인해서 전세 자금의 유동성 공급이 좀 제한되고 그래서 월세 주택으로의 전환을 가속화할 것으로 보입니다. 주택 정책이라는 게 사실 주거 안정을 목적으로 하고 있고 집값 안정과 가계부채 감소를 위해서는 장기 임대주택 공급을 하는 것이 앞으로는 좀 뉴노멀이 될 것으로 보입니다.

◆ 조태현 : 음 아무래도 전세 같은 것들은 전세 대출 같은 문제들도 있기 때문에 좀 꺼릴 수밖에 없을 것이고 월세가 좀 나을 것이다. 월세 주택이 보편화된다면 이게 아파트가 전통적인 임대용 상품이라면 역시 상가잖아요. 이걸 아파트가 대체할 가능성도 있다고 봐야 되는 겁니까?

◇ 이선호 : 네 시간은 좀 걸리겠지만 개인적으로는 임대형 상품의 대표 주자가 상가에서 아파트로 바뀔 가능성이 높다고 보고 있습니다. 좀 보면 아파트는 좀 상가에 비해서 용도가 좀 다양하고요. 그다음에 공실률이 낮고 그리고 사고 파는 환가성이 상당히 높습니다.

◆ 조태현 : 사고 팔기가 좀 더 수월하다.

◇ 이선호 : 맞습니다. 그중에서도 특히 코로나19를 거치면서 집이 단순히 숙식만 해결하는 것이 아니고 운동, 업무, 취미, 엔터테인먼트 이런 다양한 활동이 가능한 공간으로 이용되면서 좀 체류하는 시간이 늘어났고요. 이로 인해서 효용성이 높아졌습니다. 종전에 어떤 필수재 성격 잠만 자고 밥만 먹는 것이 아니고 사용재의 성격이 가미되면서 효용성이 증가했고요. 이런 것이 월세, 월 임대료로 발현될 것으로 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 맞아요. 역시 집이 제일 좋아요. 밖은 싫어요. 이불 밖은 무서워요. 공실 리스크 이런 측면에서도 최근 보면은 상가들 공실이 굉장히 좀 심각한 상황이잖아요. 이런 리스크 측면에서도 아파트는 조금 더 어떤 리스크 해지 그러니까 리스크에서 자유로울 수 있다 이렇게 봐도 되는 겁니까?

◇ 이선호 : 맞습니다. 상가는 뭐 잘 아시다시피 온라인 시장이 가속화되고 그리고 최근에 이제 소비력 있는 생산 가능 인구가 좀 감소하면서 매출이 좀 줄고 있습니다. 이로 인해서 매출이 준다는 거는 결국 공간에 대한 공실 리스크가 증가할 수밖에 없거든요. 하지만 아파트는 공실 리스크가 상당히 낮은데요. 이유를 살펴보면 인구는 줄지 모르지만 1 2인 가구의 증가로 인해서 가구 수는 증가할 것으로 보이고요.

◆ 조태현 : 그러니까 인구는 줄었지만 집에 살 가구 자체는 늘어날 것이다.

◇ 이선호 : 그리고 공사비가 상승하고 장기 침체로 인해서 또 공급은 또 줄고 있습니다. 수요는 넘치는데 가구 수는 증가하는데 공급은 또 줄다 보니까 아무래도 공실 리스크가 낮을 수밖에 없고요. 그리고 아파트는 관리사무소라든지 커뮤니티가 있기 때문에 임차인 관리 및 운영에 있어서 이제 상가보다는 다소 수월한 편입니다.

◆ 조태현 : 아 알겠습니다. 여러모로 관리하기에는 또 투자하기에는 상가보다는 아파트가 좀 더 편할까 편하지 않을까 싶은데 그럼 투자자 분들에게 이런 점은 주의하셔라, 이런 점은 좀 알아두셔라 하실 말씀이 있다면 어떤 게 있을까요?

◇ 이선호 : 네, 사실 상업용과 주거용 이분법적 구분이 좀 없어지는 시기인 것 같습니다. 문과 이과 이렇게 이분법적으로 생각하는 것도 이제 그 시대가 이제 끝나지 않았습니까?

◆ 조태현 : 요즘은 하이브리드의 시대죠.

◇ 이선호 : 맞습니다. 융복합 시대이기 때문에 우리가 이제 투자 및 경제적 관점에서 재테크를 하실 때 아파트는 주거 상품 상가는 상업용 상품이 아니고 어찌 보면은 수익이 나면 공간적인 효용이 있으면 임대료가 나올 것이고 이 임대료 수익 창출이 가능하면 투자할 수 있는 상품이다 이런 인식을 가지실 필요가 있고요. 그리고 앞으로 아파트라는 불리는 그런 공간들이 업무 여가 상업 주거 기능이 융복합되면서 그 복합적 기능을 갖는 대표적인 월세 수익형 상품으로 아파트가 자리매김할 수 있을 거라고 조심스럽게 예상해 봅니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이거 상품 고를 때 어떤 점 제일 주의해야 돼요? 입지 같은 것들이 제일 중요한가요?

◇ 이선호 : 당연히 이제 아파트 우리 주거용 상품은 입지가 중요한데요. 저는 일단 대규모 단지, 큰 단지 안정성 측면에서 거래가 환가성 있는 대규모 단지를 일단 보셔야 되고 아무래도 역하고 가까운 주거 편의성이 편의시설이 많은 역 근처가 이제 좋다고 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 거주하는 조건이랑 거의 비슷하다고 보면 되겠네요. 하긴 거주 조건이 좋아야지 투자로서 월세도 잘 나가게 되겠죠. 지금까지 우리은행 자산관리 컨설팅 센터 이선호 차장님과 함께 내년도 부동산 트렌드 그리고 투자자들에 대한 유의사항까지 전해드렸습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 이선호 : 감사합니다.

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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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