래미안 옥수리버젠 단지. [네이버 거리뷰 갈무리]

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[헤럴드경제=김희량 기자] 지난달 서울시가 일부 지역의 토지거래허가제 구역 해제를 발표한 가운데 주요 지역을 중심으로 매수세가 확산하고 있다. 속속 들려오는 신고가 체결 소식에 일부 아파트들은 호가가 올라가는 양상이지만 일각에서는 동시에 ‘집값 띄우기’를 위한 의도적인 소문이거나 이상 거래일 가능성도 제기한다. 전문가들은 집값 상승기일수록 ‘거래의 대표성’과 현장 확인을 통해 가격의 객관성을 확보하라고 조언한다.

15일 업계에 따르면 최근 부동산 커뮤니티를 통해 성동구 옥수동 대장아파트인 ‘래미안옥수리버젠’의 전용 59㎡가 역대 최고가인 20억원에 거래됐다는 소문이 돌고 있다. ‘강남 2세’들이 많이 산다는 이유로 뒷구정(압구정 바로 반대편이라는 의미)이라는 별명이 붙은 곳이지만 헤럴드경제 취재 결과, 인근 부동산들의 증언은 엇갈리고 있다.

옥수동 A공인중개업소는 “같은 평형이 17억~18억대가 있는데 한강뷰 프리미엄이 보통 1억5000만원~2억 정도 붙는다”면서 “계약이 됐다고 들었는데 사실이 맞다면 신고가 돌파일 것”이라고 말했다. 해당 평형이 20억을 돌파했다면 최근 거래된 전용 84㎡(20억 전후)와 사실상 맞먹는 가격인 셈이다. 반대로 인근 B공인중개업소는 “거짓말인 거 같다”면서 “지난해 10월 18억5000만원(19층)이 최고가를 찍은 이후 특이사항은 없다고 알고 있다”고 전했다.

실거래가 확인 최소 한 달 필요…‘시차’ 발생
수요자 입장에서 신고가 체결 소식을 확인할 수 있는 방법은 주변 부동산들의 증언과 국토교통부 실거래 공개시스템, 등기부등본을 활용하는 것이다. 문제는 이때 신고의 ‘시차’가 발생한다는 점이다. 부동산 거래 신고는 계약체결일로부터 30일 이내 신고하는 것이 의무다. 최근과 같이 집값이 요동치는 상황에서는 시장의 속도를 따라가는 게 어려운 것이 한계다.

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 주택과 아파트 단지의 모습. [연합]

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소유권 이전등기의 경우 부동산등기특별조치법 제2조1항에 따라 반대급부일(잔금지급일 또는 취득일)로부터 60일 이내에 등기를 신청한다. 보통 2~3개월 내 이사, 즉 잔금을 치른다면 계약일로부터 4~5개월 내에는 등기가 이뤄지기에 확인까지 더욱 시간이 걸린다. 일반적으로 이 시점을 지나면 이상 거래 의심을 받는다. 단 자금 조달이나 이사 계획 등 합의에 의해 잔금일이 먼 경우도 있어 미등기 거래가 반드시 이상 거래인 것은 아니다.

이 시차를 활용해 ‘집값 띄우기’를 하는 방식이 일명 자전거래다. 허위 계약을 통해 높은 가격에 거래됐다는 정보를 퍼뜨려 매수자 심리를 자극해 가격을 높이는 방식이다. 현 시스템에서는 거래 취소 시 해제 일자는 공개하지만 구체적인 사유는 알 수 없다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 6월 거래된 강남자곡아이파크 전용74㎡(14억9500만원)은 이날 기준 8개월이 넘게 지났음에도 등기가 완료되지 않았다. 계약 체결 후 곧바로 해제되는 경우도 있다. 지난달 14일 29억원에 직거래된 강남구 역삼동 개나리래미안 전용 84㎡는 같은 날 거래 해제 사유가 발생한 사례다.

전문가 “평형별 거래 환원, 현장 확인 등 필요”
국토부는 이상 거래를 이용한 집값 띄우기를 막기 위해 매년 허위 신고 우려가 있는 미등기 거래 및 편법 증여 가능성 있는 직거래에 대한 조사를 진행한다. 지난해 8·8대책 후속 조치로 진행한 ‘2024년 수도권 주택 이상 거래에 대한 관계기관 합동 1차 현장점검 및 기획조사’에서는 총397건의 위법 의심 거래가 적발됐다. 이 중 서울 적발 건수(272건)의 약46%는 강남구·송파구·서초구 등 강남3구에서 발생했다.

전문가들은 통계 반영 속도가 시장에 후행하기 때문에 관심 단지를 직접 방문해 신고가를 확인하는 방식을 권한다. 윤지해 부동산R114 팀장은 “자전거래인지 아닌지 여부는 그 한건에서 끝나느냐, 고가 거래가 이어지는가에서 결정된다”라면서 “당장 의사결정이 필요한 사람이라면 가서 호가를 확인하는 게 제일 정확하다”라고 했다. 이어 그는 “해당 지역의 평 단가가 복수의 거래에서 실제로 올랐는지, 평형별 거래 가격을 환원했을 때 동일 단지에서 실제로 다 올랐는지를 점검해 보는 게 필요하다”고 덧붙였다.