토지거래허가구역(토허제) 확대 지정 이후 시장에서 우려한 ‘거래 절벽’이 현실화한 모양새다. 3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 토허제가 시행된 지난달 24일부터 이달 2일까지 서울 아파트 실거래 신고(계약일 기준) 건수는 452건으로 나타났다. 이중 확대 지정 지역인 서초구와 용산구는 거래가 단 한 건도 없었다. 송파구는 1건, 강남구는 3건에 불과했다. 이 기간 송파구 잠실 우성아파트 131㎡형은 20억8000만원에 직거래 됐다. 직전 시세보다 7억원가량 낮은 액수다. 강남구에선 은마아파트 76㎡형이 30억7000만원에 계약되며 역대 최고가를 경신했다.

실거래 신고 기한(계약 후 30일)을 고려하면 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 하지만, ‘토허제 4구’의 거래 급락은 예상을 뛰어넘는 수준이다. 지난 열흘 동안 서울 전체 아파트 실거래 신고 건수 중 토허제 4구가 차지하는 비중은 0.9%에 그쳤다. 반면 지난달 1일부터 토허제 시행 전날(23일)까지 4개 구의 거래는 982건으로 서울 전체의 17.2%였다.

토허제 4구의 집값도 혼조세를 보인다. 이날 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 3월 다섯째 주 송파구 아파트값은 전주 대비 0.28% 올랐다. 58주 만에 하락 전환한 전주(-0.03%) 대비 상승 전환했다. 강남구(0.36→0.21%)와 서초구(0.28→0.16%)는 상승폭이 줄었지만, 용산구(0.18→0.2%)는 오름폭이 확대됐다.

이들 지역의 거래 절벽은 당분간 이어질 전망이다. 중앙일보가 토허제 4구에 있는 7곳의 공인중개업소에 문의했더니 한결같이 “거래 문의 자체가 사라졌다” “토허제 시행 후 한 건의 거래도 못 했다”는 답이 돌아왔다.

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“강남3구·용산, 거래 문의 자체 사라져”…토허제 확대 뒤 집값도 혼조

여기에 금융권이 토허제 4구에 대한 대출 규제에 나섰고, 정부와 서울시의 합동 현장점검, 기획조사가 진행 중인 점도 매매 심리를 더욱 위축시킬 것으로 보인다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “토허제 지역을 비롯한 서울 전체의 거래 소강과 가격 숨 고르기가 이어질 것”이라고 내다봤다.

한편 서울시와 정부는 토허제 가이드라인 마련에 착수했다. 해당 지역의 거래 혼선과 민원이 잇따른 데 따른 조치다.

예컨대 토지거래허가구역에서 주택을 매수할 경우 실거주 의무는 모든 지역에서 2년으로 같다. 하지만 유주택자가 집을 살 경우 기존 주택을 언제까지 처분해야 하는지는 자치구마다 기준이 다르다. 강남구와 송파구는 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월이다. 관할 지역 내 일부 동이 토허제 대상인 양천구(1년), 성동구(6개월), 영등포구(6개월) 등도 처분 기한이 제각각이다. 기존 주택의 처분 방식도 서초구·영등포구 등은 임대까지 허용하지만, 다른 구에서는 매각만 인정한다.

재건축·재개발 입주권 거래를 허가 대상으로 포함할 수 있는지도 논란이다. 관리처분계획 인가 후 입주권을 산 경우 2년 이내에 철거하게 되면 실거주 2년 의무를 채울 수 없다. 철거까지 이뤄진 경우는 건축물 대장상 ‘멸실’로 처리되어 ‘아파트’가 아니다. 그러나 입주권을 예외로 둘 경우 실거주 요건을 회피하려는 투자 수단으로 악용될 수 있다는 우려도 있다. 서울시는 국토부와 함께 법령 해석을 검토 중이다. 이달 중 발표 예정인 가이드라인에는 기존 주택 처분 방식, 입주권 허가 여부, 실거주 개시 시점 등에 대한 통일된 기준이 담길 예정이다.

김태윤·이현 기자 pin21@joongng.co.kr

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