고준석 연세대 상남경영원 주임교수

회사원 A 씨는 근린 주택을 매수할 계획이다. 1층은 제과점, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 사용하고 있었다. 낙찰받으면 1, 2층은 임대를 놓고, 3층에는 A 씨가 직접 거주할 생각이다. 그런데 매각물건명세서를 자세히 살펴보니, 건물 뒤편의 창고는 ‘제시 외 건물’로 공시돼 있었다. 제시 외 건물은 무엇이며, 제시 외 건물도 소유권을 취득하게 되는지 궁금하다.

제시 외 건물이란 등기부등본에는 존재하지 않는 미등기 건물이나 무허가 건물을 말한다. 옥외 화장실, 창고와 보일러실 등이 대표적이다. 경매 시 제시 외 건물까지 감정평가가 이루어져 매각 대상에 포함되었다면 매수인은 소유권을 취득할 수 있다. 반면 제시 외 건물이 매각 물건에서 제외되었다면 매수인의 소유권 취득이 어려울 수도 있다. 관습법상 법정 지상권에 의한 제시 외 건물의 소유자가 별도로 존재할 수 있기 때문이다.

다만 제시 외 건물이 매각에서 제외된 경우라도 ‘종물’이나 ‘부합물’에 해당하면 매수인이 소유권을 취득할 수 있다. 부동산은 주물, 종물과 부합물로 나뉜다. 주물(主物)은 독립적으로 존재하는 토지나 건물이다. 다른 물건에 종속되지 않은 기본이 되는 물건이라는 뜻이다. 종물(從物)은 주물의 사용에 기여하기 위해 주물에 부속된 물건을 뜻한다. 예컨대 주유소의 주유기나 건물의 전기설비 등이 종물이다. 또한 부합물은 부동산과 결합해 하나의 일체를 이루는 것을 의미한다. 토지의 부합물에는 정원수, 정원석과 수목 등이 있고, 건물의 부합물에는 창고 등이 있다.

민법상 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에도 미친다. 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권도 취득할 수 있다. 또 종물은 주물의 처분에 따르게 되어 있다.

즉, 제시 외 건물이 기존 주택과 분리돼 독립된 건물로 효용을 갖지 못할 때는 부합물로 볼 수 있다. 또 기존 건물에 대한 저당권은 증축된 부합물에도 효력이 미친다. 그러므로 기존 건물 경매 시 감정평가 대상에 증축된 부분이 포함되지 않았어도 매수인은 부합된 증축 부분의 소유권을 취득할 수 있다. 따라서 경매 매각물건명세서에 제외되는 건물이 있다면 해당 건물이 종물이나 부합물에 해당하는지 따져봐야 한다. 만약 제시 외 건물이 종물이나 부합물에 해당하면 소유권도 취득할 수 있기 때문이다. 반면 종물이나 부합물이 아니라면 매수인은 소유권을 취득할 수 없다.

참고로 제시 외 건물은 대부분 위반건축물이다. 예컨대 빵집 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우가 있다. 위반건축물에 대해서는 원상복구 명령이 내려지며, 원래 상태로 복구하지 않으면 연 2회 이행강제금이 부과된다. 그러므로 제시 외 건물인 위반건축물이 있으면 관할 지자체를 통해 위반 내용 등을 확인하고 경매에 참여해야 한다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

ⓒ 동아일보 & donga.com, 무단 전재 및 재배포 금지