마카티시(Makati City) 전경. 사진 | 정현옥 특파원

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[스포츠서울 | 정현옥 필리핀 특파원] 최근 필리핀 부동산 시장은 팬데믹 이후 장기간 누적된 공급 과잉 문제와 경기 불확실성 속에서 회복의 전환점을 모색하고 있어 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

하지만 이러한 국면에서 경제 기초 체력의 회복과 금리 안정, 그리고 지방정부의 적극적인 세제 개편이 맞물리며, 장기적인 관점에서 새로운 투자 기회가 형성되고 있다는 분석이 나오고 있다.

그 중심에 선 곳이 필리핀의 금융·상업 핵심 지역인 마카티시(Makati City)다. 지난달 24일, 마카티는 부동산 보유세(Real Property Tax, RPT)를 대폭 인하하는 역사적 조례인 2025-047호를 공식 발효하며, 필리핀 부동산 투자 환경에 중대한 전환점을 만들어냈다.

△ 마카티시, 전례 없는 감세 정책 단행… 세율 최대 66% 인하

이번 조례에 따라 주거용 부동산의 RPT 세율은 기존 1.5%에서 1.0%로 인하되었고, 상업용은 2.0%에서 1.5%, 산업용은 1.5%로 유지되며, 특수 목적 부동산은 1.5%에서 0.5%로 파격적으로 낮아졌다.

주거 및 상업용 부동산에 부과되던 추가세율 0.25%도 0.125%로 절반 축소됐다. 이뿐만 아니라, 과세 기준인 과세평가 비율(Assessment Level) 또한 대폭 개정되었다.

주거용 R-1~R-3 부동산은 기존 12%에서 각각 0.65%, 0.30%, 0.25%로 조정되었고, 상업용과 산업용 부동산도 기존 40%에서 2.0%~0.6% 수준으로 인하됐다.

이는 실질적인 세금 부담을 현저히 줄이는 효과를 가지며, 마카티시가 투자 친화적 도시로서의 매력을 강화하는 데 기여할 것으로 평가된다.

마카티시 아비 비나이(Abby Binay) 시장은 “이번 조치는 단순한 세금 조정이 아닌, 도시 경쟁력 확보와 투자 유치 확대를 위한 장기적 전략”이라며, “단기 세수 감소는 감수하더라도, 외국인 투자자와 부동산 개발사를 유인할 수 있는 긍정적 시그널이 될 것”이라고 강조했다.

또한 비나이 시장은 “마카티는 엠보(EMBO) 지역의 타기그 이전으로 연간 79억 페소(PHP) 규모의 예산 절감 효과가 발생했으며, 이는 세제 개편의 재정 기반이 되었다”라고 덧붙였다.

△ 부동산 시장 ‘공급 과잉’이 전부는 아니다… 지역별 차별화 중요

한편, 필리핀 전체 부동산 시장은 여전히 공급 과잉 문제에서 자유롭지 못하다. Colliers Philippines에 따르면, 2022년 말 기준 메트로 마닐라 전체 콘도미니엄 미분양 재고는 약 74,400세대에 달하며, 그 중 약 26,300세대가 RFO(준공 후 미분양) 상태로 집계됐다.

문제는 이 물량이 특정 지역에 집중되어 있다는 점이다. 케손시(19%), 마닐라(16%), 파라냐케(10%) 등 3개 지역에 전체 RFO 재고의 57%가 몰려 있는 상황이며, 다른 주요 지역은 여전히 수요와 공급이 균형을 이루고 있다는 평가도 나오고 있다.

전문가들은 “공급 과잉이라는 프레임만으로 시장 전체를 부정적으로 보는 것은 무리”라며, “지역별·브랜드별·타깃 소비자층별로 시장 반응은 매우 다르게 나타난다”라고 했다.

마카티시(Makati City) 전경. 사진 | 정현옥 특파원

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△ 경제 회복세와 금리 인하… 구매 심리 되살릴 변수들

시장 전반에 긍정적 신호를 더 하는 것은 필리핀의 견고한 경제 지표와 완화적 통화정책이다. 2024년 필리핀 경제는 5.6% 성장하며 동남아시아에서 베트남에 이어 두 번째로 높은 성장률을 기록했다.

물가상승률도 2023년 6%에서 2024년에는 3.2%로 안정됐고, 올해 1월을 기준으로는 2.9% 수준을 유지 중이다. 중앙은행(BSP)은 작년 12월까지 기준금리를 총 75bp 인하했고, 올해 상반기와 하반기 각각 추가 25bp 인하를 예고하고 있다.

이 같은 흐름은 실수요자에게 주택담보대출 접근성 확대, 투자자에게는 자금조달 여건 개선이라는 이중의 긍정 효과를 제공하고 있다.

Colliers는 보고서에서 “금리 인하와 함께 개발사들이 제시하는 분양가 할인, 장기 무이자, 초기 입주 혜택 등 유연한 조건이 실수요자의 진입을 자극할 수 있다”라고 분석했다.

마카티시(Makati City) 아파트(콘도) 내부 모습. 사진 | 정현옥 특파원

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△ 고급형 주택 수요는 지속… 자산가와 외국인 투자자 주목

Cushman & Wakefield는 “공간, 품질, 입지를 중시하는 고급형 주택 수요는 여전히 탄탄하며, 팬데믹 이후 오히려 확대되는 경향”이라 분석했다.

실제 프리미엄 시장은 공급보다 수요가 안정적으로 유지되고 있으며, 고급형 콘도는 향후 5년간 연평균 5% 수준의 자산가치 상승이 기대된다는 분석도 있다.

Santos Knight Frank는 “메트로 마닐라는 아시아 주요 도시 대비 럭셔리 부동산 가격 진입 장벽이 낮아, 안정성과 수익성을 동시에 갖춘 시장”이라며, “장기적으로 자산가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합하다”라고 평가했다.

마카티시(Makati City) 아파트(콘도) 출입구. 사진 | 정현옥 특파원

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△ 결론 : 지금은 “무조건 회피”가 아닌, “선별적 진입”의 시기

전문가들은 “지금은 불확실성의 시기이기도 하지만, 동시에 가장 정확한 전략이 빛을 발하는 시기”라고 강조한다.

“전체 시장을 회피하는 것이 아니라, 브랜드 신뢰도·입지 경쟁력·재무 안정성을 갖춘 프로젝트에 선택적으로 진입하는 것이 중요하다”라는 조언이다.

마카티의 감세 정책과 필리핀 경제의 회복 흐름은 부동산 시장에 중요한 시그널을 던지고 있다. 불확실성을 기회로 전환할 수 있는 투자자의 눈과 전략이 필요한 때다. ryan.santos0706@gmail.com, 카카오톡 ID: 88Realty

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