악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 주택에 분양 광고 현수막이 붙어있다. 연합뉴스

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한국금융연구원은 지방 미분양 주택 대책과 관련해 “지방의 악성 미분양 부동산 문제는 공급과잉과 고분양가가 문제인만큼 지방에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화해주는 방식은 효과가 매우 제한적일 것”이라며, “건설회사의 자구노력을 전제로 세제 지원 및 공공의 미분양 매입·임대로 정책 방향을 잡아야 한다”고 제언했다.

14일 신용상 금융연구원 선임연구위원이 내놓은 ‘지방 미분양 주택 문제와 금융정책 대응’ 보고서는 미분양 주택의 지역별 변동요인을 분석하기 위해 수도권, 5개 광역시(세종시 제외), 기타 지방(8개도)으로 구분해 지난 10년(2015년 10월~2024년 말)에 걸쳐 여러 요인별 영향(주택 공급과잉 여부, 고분양가 여부, 경제성장률 등 경기변동, 금리 수준)을 실증 분석했다. 그 결과 주택공급 증가율, 재고주택가격 대비 신축분양가격 비율(분양가)이 통계적으로 유의미하게 전체 미분양 주택 증가율에 영향을 미쳤으며, 수도권 지역보다는 비수도권 지역 미분양 증가율이 이런 변수들로부터 더 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 연구원은 “지역 간 인구이동으로 인한 가구 수 변화 등 인구구조적 요인이 지역별 양극화 현상을 유발하고 있으며, 주택 공급과잉과 고분양가가 비수도권 미분양 주택 증가에 크게 영향을 미친 것으로 분석됐다”고 설명했다.

전국 미분양 주택 규모는 지난 2월말 총 7만61호(수도권 1만7600호, 비수도권 5만2467호)에 이른다. 이 중에 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’은 2만3722호(수도권 4543호, 비수도권 1만9179호)로 전체 미분양의 33.7%(2022년 12월말에는 11.0%)까지 급증했으며, 악성 미분양 주택의 80.8%가 비수도권 지방에 집중돼 있다.

보고서는 “최근 정부가 지방 미분양 및 PF 사업장 정상화를 위해 다양한 대책을 제시하고 있는 가운데 정치권 및 지자체를 중심으로 지방에 한해 DSR 규제의 한시적 적용 유예를 요구하고 있다”며 “그러나 지방 미분양 및 악성 미분양 증가의 주된 원인은 공급과잉과 고분양로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 데 있기 때문에 DSR 규제 완화 조치가 주택 수요로 연결되는 효과는 매우 제한적일 것”이라고 말했다. 나아가 “DSR 규제 완화는 DSR 제도의 본래 목적인 상환능력범위 내 대출 원칙을 훼손하고 정책 일관성 측면에서도 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다”고 밝혔다. 특히 2024년 말 기준 6대 광역시 주담대 보유 가구의 평균 DSR(신규대출 기준)이 28.83%로 정부 규제비율(40%)보다 크게 낮은 터라 이들 지역의 DSR 기준 대출 여력은 이미 충분하고, “가계의 자금조달 규제가 지방 미분양 증가 현상의 원인이라고 볼 수 없다”고 덧붙였다.

연구원은 “지방 미분양 및 PF 부실화 문제 해결은 단기적으로는 건설사의 자구노력을 전제로 단계별·지역별 공급관리대책을 마련하되, 주택 실수요자에 대한 세제 지원 감면 및 유사시 공공의 미분양 주택 매입 확대 및 임대 활용 방식을 통해 지방 미분양 주택이 준공 후 악성 미분양 주택으로 전환되는 상황을 최소화해야 한다”고 제안했다.

조계완 선임기자 kyewan@hani.co.kr