24일부터 서울 강남3구와 용산구에 속한 아파트 전체가 토지거래허가구역으로 묶인 가운데 용산구의 부동산 중개 사무소 앞을 한 시민이 지나가고 있다. 연합뉴스

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갭투자가 금지되는 토지거래허가구역이 24일부터 서울 강남 서초 송파 용산구의 모든 아파트로 확대, 시행됐다. 지난 2월 서울시가 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동(잠삼대청)을 규제에서 푼 뒤 아파트 가격이 수억 원씩 오르자 이곳을 토지거래허가구역으로 재지정하면서 아예 강남3구 전체와 용산구까지 넓힌 것이다. 대상 가구는 2,200여 개 단지 총 40여만 가구에 달한다. 서울시 전체 면적의 27%가 토지거래허가구역으로 묶인 건 처음이다.

정부의 조치는 집값 급등세를 잡기 위해서다. 실제로 입주해 사는 경우에만 집을 매수할 수 있게 된 만큼 일단 거래량은 줄어들 것으로 기대된다. 그러나 한번 불붙은 집값을 끄는 건 쉽지 않을 수도 있다. 무엇보다 토지거래허가구역에서 빠진 주변으로 매수세가 옮겨가는 ‘풍선 효과’가 우려된다. 벌써부터 강남3구 옆 강동구, 용산구와 맞붙은 마포·성동구의 아파트 호가가 들썩이고 있다. 선제적 대응이 요구된다.

아파트 매수가 힘들어진 토지거래허가구역에서 전월세 수요가 늘 경우 결국 보증금이 높아지는 등 임대차 시장도 불안해질 수 있다. 애꿎은 세입자 피해가 커지지 않도록 예의주시해야 한다. 은행 대출 규제를 강화하는 과정에서 실수요자가 낭패를 당하는 일도 있어선 안 된다. 경기가 안 좋아 기준금리를 인하한 것인데 오히려 돈 빌리는 게 더 어려워지고 금리까지 높아진다면 그 자체가 모순이다. 금리인하 효과도 사라진다. 강남 집값이 뜨겁다고 이미 오래전부터 냉골인 지방 부동산 시장의 침체를 더 악화시켜서도 안 될 것이다.

토지거래허가제는 개인 재산권을 침해하는 규제로 그 한계가 분명하다. 5년 동안 묶여 있던 잠삼대청 아파트 가격이 해제 후 폭등한 것처럼 근본적인 해결책도 될 수 없다. 장기적인 관점에서 집값을 안정시키려면 결국 수요가 큰 곳에 충분한 공급이 이뤄질 수 있도록 하는 게 순리다. 잘못된 규제로 인한 부작용을 더 강한 규제로 덮으려 할수록 악순환에서 벗어나는 건 힘들어질 뿐이다. 공급 확대라는 정공법이 주거 시장을 안정시킬 지름길이다.