Q. 서울 노원구에 사는 류모(64)씨는 은퇴 후 무직 상태로 지내다 조만간 새 직장 출근을 앞두고 있다. 현재 아내와 거주 중인 노원구 아파트를 매각해 생활 편의성과 미래 가치가 높은 지역으로 이주하는 방안을 검토 중이다. 다만 자금이 부족해 부친이 보유한 농지를 활용할 계획인데, 어떤 방식이 가장 절세에 유리한지 판단이 서지 않는다. 그동안 예금·주식 등 금융자산은 유지해왔으나 재취업 이후의 소득 배분, 연말 만기 적금의 재투자 계획도 고민이다. 시장 변동 속에서 자산을 지키고 현금흐름을 안정화하는 게 가장 큰 목표다.

A. 최근 부동산 시장은 대출 규제 강화로 거래량이 줄며 단기적으로 매수자 우위 상황이 형성되고 있다. 이 시기에는 급매물이 나올 가능성이 높아 예산 범위 내에서 상급지 진입을 노릴 수 있고, 시장 정상화 이후에는 자산 가치 상승도 기대할 수 있다. 의뢰인은 1주택 비과세 요건을 충족해 아파트 매도 시 세금 부담 없이 유동성을 확보할 수 있다. 확보한 자금은 의료·문화·교통 인프라가 잘 갖춰진 서울 마포·성동·송파 등 ‘한강 벨트’ 내 핵심 지역으로 옮기는 데 활용하는 것이 좋겠다. 서울 주택시장은 입지 경쟁력이 뚜렷한 단지가 상대적으로 오름세인 가격 흐름을 보이는 만큼, 전용 59㎡ 이하 소형 평형을 고려할 필요가 있다. 이 평형대는 실수요 기반이 두텁고 회복기 반등 속도도 빨라 장기 보유 측면에서 안정적이다.

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◆농지는 상속 후 처분해 주택 자금 마련=부친의 연령을 고려하면 농지는 상속받은 뒤 3년 이내에 양도하는 방식이 가장 절세 효과가 크다. 상속 시 취득세는 공시지가 기준으로 낮게 계산되고, 농지 취득자격 허가도 필요 없다. 의뢰인이 직접 농사를 짓지 않았더라도 ‘자경농지 감면’을 적용받아 양도세 부담을 크게 줄일 수 있다. 부친이 생전에 농지를 직접 매도한 뒤 그 대금을 의뢰인에게 증여하는 방식도 있다. 이 경우 부친이 ‘재촌자경(지역에 거주하며 직접 농사를 지은 경우)’ 요건을 충족한다면 양도세 부담이 적다. 5000만원 증여공제를 적용한 뒤 약 485만원 정도의 증여세를 내면 된다. 농지를 의뢰인에게 먼저 증여하는 방식은 효율성이 떨어진다. 농지 취득자격 증명이 필요하고, 취득세가 즉시 발생하기 때문이다.

◆재취업 후 현금흐름, ISA로 재편=상급지 매입 과정에서 예금·주식 비중을 조정하게 되는 만큼, 재취업 이후 금융자산을 다시 축적해야 한다. 개인종합자산관리계좌(ISA)는 연 2000만원, 최대 1억원까지 납입할 수 있으며 일정 수익은 비과세, 초과분도 9.9% 분리과세가 적용돼 절세 효과가 크다. 글로벌 상장지수펀드(ETF)는 유동적으로 분산 투자를 하자. 해외 금융시장 변동성에 따른 손실 가능성이 있어서다. 보험은 국민건강보험 재정 부담 증가로 비급여 관리가 강화되는 흐름을 고려해, 실손으로 보완되지 않는 항암·방사선 등 비급여 항목과 장기요양·간병 리스크에 대비한 보장을 강화하는 것이 좋겠다. 보장 기간·금액·갱신 여부를 점검해 불필요한 항목은 정리하고, 고령기에 필요한 특약만 유지하는 것이 좋겠다.

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조경상, 이동현, 신석환, 최용준(왼쪽부터 순서대로)

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김세린 기자 kim.serin@joongang.co.kr

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