서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. [연합]

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[헤럴드경제=김희량 기자] 서울 전역에 대한 토지거래허가제가 확대 시행된 후 약1달 동안 강남3구 등 기존 토허제 지역에서는 신고가가 나오는 현상이 계속되고 있다. 신규 지역 대비 이들 지역에서 상대적으로 규제의 효과가 옅어지면서 소수의 거래가 실제 매매 가격의 평균을 높이는 모습이다.

21일 서울부동산정보광장에 따르면 21일 기준 11월 서울 아파트 평균 거래금액은 14억5001만원으로 직전달(12억4068만원) 대비 17% 가량 상승했다. 이른바 잠삼대청(잠실, 강남구 삼성·대치·청담동)에 대한 토허제가 해제됐던 2월(14억8295만원) 이후 9개월 만에 가장 높은 수치다.

이에 대해 김은선 직방 랩장은 “절대 거래량은 줄고 매물은 더 크게 감소하면서 소수의 거래가 상대적으로 높은 가격에 형성돼 실제 매매가격은 강보함 흐름을 보이고 있는 영향”이라고 분석했다.

실제 서울 아파트 거래량은 10월15일 대책 이후 약70% 급감하며 거래 절벽 속 초양극화를 보이고 있다. 평균 가격 상승을 주도하는 건 서초, 강남, 송파 등 강남3구와 용산구 아파트들이다. 이들 지역은 지난 3월 24일부터 토허제를 적용받고 있다.

서울 남산에서 바라본 아파트의 모습. [연합]

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해당 지역에서는 10·15대책 전후 신고가는 오히려 늘어난 것으로 나타났다. 직방과 국토교통부에 따르면 10월16일부터 11월17일까지 강남3구에서 신고가 거래는 402건으로, 직전 한달(315건) 대비 27.6% 늘었다. 대책 이후 신고가는 송파구(213건), 강남구(102건), 서초구(87건) 순으로 발생했다. 다만 이들의 거래는 추석 등 10·15대책 전 약정, 계약일이 이미 결정된 경우가 다수일 것으로 추정된다.

신규 토허제지역보다 더 오른 강남3구, 평균 가격 올렸다
고가 거래가 지속되며 이들과 신규 규제지역 간의 격차는 더욱 확인되고 있다. 집토스의 분석에 따르면 10·15 대책 이후 토허제 확대 시행 직전(10월1~19일)과 이후(10월20일~11월12일)서울 강남3구, 용산구의 평균 매매가 변동률은 2.6%로 서울 신규 규제지역의 변동률(0.7%) 대비 3배 넘게 높았다.

업계에서는 송파구에서 신고가 거래 뿐 아니라 거래가 지속 발생하고 있다는 점을 주목하고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “엘스·리센츠·트리지움, 주공5단지에서 거래가 사라지지 않았고 절대 거래량은 줄었지만 올림픽선수기자촌, 방이동, 오금동 등에서 덜 오른 곳을 찾는 실수요자들의 움직임이 있기 때문”이라고 설명했다.

올림픽훼밀리타운은 지난 3일 국평이 28억3000만원(14층)에 최고가에 거래되며 24억 후반이었던 한 달 전 가격 대비 3억원 이상 넘는 가격 상승을 보였다. 헬리오시티는 84㎡가 지난 5일 30억7500만원(20층, 32평) ‘국평 30억’ 아파트에 이름을 올렸다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. [연합]

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“저평가된 강남 내 지역에서 상승거래 발생”
강남구 내에서도 상대적으로 외곽 이미지가 강했던 자곡동, 세곡동에서도 신고가가 나타났다. 자곡동 래미안강남힐즈 101㎡는 지난 4일 23억8000만원(6층)에 거래되며 4일 전 직전 거래 대비 1억8000만원 오른 가격에 최고가를 기록했다. 자곡힐스테이트에서는 84㎡가 지난달 31일 15억원에 거래되며 12억 후반~13억 중반대였던 해당 월 거래 대비 눈에 띄게 높은 가격으로 거래됐다.

자곡동의 한 공인중개사는 “자곡힐스테이트는 15억 넘은 거래가 추가로 발생했는데 아직 신고 전일 뿐”이라며 “자금조달계획서 제출 이후 신고가격이 등록되기 때문에 앞으로도 사례가 더 나올 것”이라고 말했다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “세곡동, 자곡동 등은 신규 토허제 지역 지정에 따른 매력적인 대체지로 선택받았을 것”이라면서 “과천, 마포 등과 대비해 가격 대비 상대적인 저평가가 됐다는 판단에 따른 수요가 거래로 이어진 것으로 보인다”고 분석했다.

강남3구에서는 현재도 수요는 줄었으나 여전히 거래 대기자들이 확인된다. 새올 전자민원창구에 따르면 11월 들어 토지거래허가 신청 접수 건수는 송파(238건), 강남(123건), 서초(93건), 용산(72건) 순이다. 다만 서울 내 25개 자치구에서 토지거래 허가를 기다리는 건수가 4000건에 이르고(19일 본지 보도) 통상적으로 승인까지 최소 15일(영업일 기준) 이상이 소요되기 때문에 이 시차에 의해 평균 거래가격은 변할 수 있다.