규제 강화에 발목 잡힌 저자산 실수요층
서울 아파트, 평균 7억원 이상 자기자본 필요

서울·수도권 집값 안정을 목표로 내놓은 10·15 대책이 30대 신혼부부 등 실수요자들의 '내 집 마련'을 사실상 제약하고 있다는 분석이 나왔다. /뉴시스

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[더팩트｜이중삼 기자] 서울·수도권 집값 안정을 목표로 내놓은 10·15 대책이 실수요자들의 내 집 마련을 사실상 막고 있다는 분석이 나왔다. 서민 주거 안정을 강화하려던 정책이 오히려 30대 신혼부부와 청년층 주택 구매를 제약하고 있다. 다음 달 추가 대책 발표를 앞둔 가운데, 시장에선 실수요자 보호 필요성이 한층 커지고 있다. 전문가들은 대출 한도와 금융 규제를 현실화하지 않으면 부담이 더욱 커질 것이라고 경고했다.

27일 국회입법조사처가 발간한 '10·15 주택시장 안정화 대책의 주요 내용과 과제' 보고서에 따르면 지난 9월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억4000만원으로 집계됐다. LTV(담보인정비율) 40% 규제를 적용할 경우, 해당 아파트를 사려면 최소 7억4400만원을 직접 마련해야 한다. 시세 15억원 주택은 9억원, 10억원 주택도 6억원이 필요하다. 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 묶으면서, LTV가 기존 70%에서 40%로 축소된 영향이다.

LTV 40% 규제는 소득보다 자산 보유 여부가 주택 구매에 더 큰 영향을 준다. 국가데이터처 '2024년 가구주 연령대별 순자산 보유액'에 따르면 결혼·출산 단계에 있는 30대 가구 평균 순자산은 2억5402만원에 그친다. 규제지역에서 주택을 사는 것은 사실상 불가능하다. 서울 평균 전세가율 51.8% 수준임을 고려할 때 전세 보증금을 활용하더라도, LTV 40%로 인한 자금 부족분을 메우기는 어렵다. 결국 자산이 부족한 가구에게 서울 등 규제지역 내 평균 수준 아파트 매입은 '그림의 떡'인 셈이다.

특히 소득 5분위별 자산 격차는 갈수록 커지고 있다. 소득 상위 20%의 평균 자산은 전년 대비 5.4% 증가한 반면, 하위 20%는 2.0% 줄었다. 소득이 낮은 가구일수록 자산 축적이 어려워지고 있음을 보여준다. 보고서는 "주택담보대출 규제가 투기 수요 억제에는 기여할 수 있지만, 저자산 실수요 가구의 주택 구매와 주거 안정을 저해하지 않도록 세심한 정책 설계가 필요하다"고 지적했다.

이에 따라 주택구입자금 정책 대출의 소득 기준과 한도를 현실화해야 한다는 목소리가 크다. 디딤돌대출은 부부 합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초·2자녀 이상 7000만원, 신혼 8500만원 이하) 주택 구매 시 LTV 최대 70%, DTI 최대 60%로 최대 2억4000만원(신혼·2자녀 3억2000만원)을 대출해준다. 그러나 서울 등 규제지역 아파트 평균 가격을 고려하면, 이 한도로는 실질적인 내 집 마련이 어렵다. 보고서는 "디딤돌대출 요건을 종합적으로 재검토하고, 맞벌이 부부의 소득 요건 현실화와 규제지역 주택가격을 반영한 대출한도 점진적 인상이 필요하다"고 진단했다.

◆ 과열 진정된 지역부터 차례로 규제지역 완화 필요

청년들은 '자산' 분야가 가장 불평등하다고 답했다. 자산 불평등 심화는 계층 이동을 막고, 노동 윤리를 저해하는 주요 요인으로 지목되고 있다. /뉴시스

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규제지역 내 1주택자의 '갈아타기' 수요에 대해서도 보고서는 개선 필요성을 지적했다. "자녀 교육, 직장 이동, 가족 돌봄 등 불가피한 사유로 이사가 필요한 경우, 토지거래허가 신청 시 우선 허가하거나 주택담보대출·전세대출 규제를 일부 완화하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 밝혔다.

나아가 서울 전역과 경기도 12곳을 '3중 규제'로 지정한 데 대해서도 차례로 규제 완화가 필요하다고 조언했다. 입법조사처가 KB부동산 주택가격동향 자료를 기반으로 지난 2013년 9월부터 올해 9월까지 서울 25개 자치구의 ㎡당 아파트 가격 변동을 분석한 결과, 강남구(248%), 서초구(261%), 송파구(260%)가 2.5배 이상 오를 때 강북구(109%), 도봉구(112%)·중랑구(112%)의 상승폭은 절반에도 미치지 못했다.

보고서는 "서울 내에서도 주택가격 차이가 심하고 시장 특성이 다름에도 서울 전역을 일괄적으로 규제지역으로 지정해 시장 과열 정도가 심하지 않은 지역까지 규제를 받는다는 지적이 있다"며 "주택시장 동향을 면밀하게 모니터링해 과열이 진정된 지역부터 차례로 규제를 완화하는 탄력적이고 유연한 운영이 필요해 보인다"고 했다.

한편 청년층이 가장 불평등하다고 느낀 분야는 '자산'인 것으로 나타났다. 지난 2023년 기준 Z세대(1996~2010년생)가 꼽은 불평등 지수 기여도는 자산 44.7로 소득 40.2를 앞질렀다. M세대(1981~1995년생)에서도 자산 43.8로 소득보다 5.7p 높았다. 보고서는 "우리나라 가구 자산의 75%가 부동산인 점을 고려하면, 가구 자산 보유액은 주택 가격 변화와 긴밀히 연관돼 있다"며 "자산 불평등 심화는 계층 이동을 막고 노동 윤리를 저해하는 주요 요인으로, 이를 완화할 정책적 대응이 필요하다"고 강조했다.

js@tf.co.kr

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