서재완 금융감독원 부원장보(가운데)가 4일 '해외 부동산펀드 주요 운용사 CEO 간담회'에서 발언하고 있다. /사진=금융감독원

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금융감독원이 해외 부동산펀드를 점검한 결과 합리적 근거 없이 낙관적으로 평가하는 등 투자위험이 제대로 전달되지 않았다며 펀드신고서 제출시 실사 점검 보고서(가칭) 제출을 의무화하는 등 대폭 손질에 나선다.

금감원은 4일 해외 부동산펀드 주요 6개 운용사 대표이사와 금융투자협회 담당 본부장과 간담회에서 이같이 밝혔다. 해외 부동산펀드 전액 손실 사태를 계기로 설계·제조 과정에서 '투자자 우선 원칙'을 내재화해야 한다는 필요성이 제기되면서다.

서재완 금감원 부원장보는 "업계 스스로 업무 절차 전반에 대해 투자자 관점에서 재점검·시정하려는 노력이 선행돼야 한다"며 "수탁자 책임, 신뢰 회복 차원에서 마련된 최소한의 기준인 모범규준을 지키는 시늉만 하는 행태에 대해서는 결코 좌시하지 않겠다"고 말했다.

이어 "특히 대표이사가 핵심정보 제공을 위해 본인 책임 하에 실효성 있는 내부통제 체계를 확립해야 한다"고 했다.

금감원이 해외 부동산펀드 제조·설계 단계의 내부통제체계를 실태점검한 결과 발굴(딜소싱)·실사·심사 등 주요 절차가 여전히 미흡했다. 투자심사 단계에서 파악된 주요 위험요인에 대한 시나리오 분석시 주요 변수인 임대율·이자율·환율 등 변동폭을 매우 좁게 상정하는 등 합리적 근거 없이 낙관적으로 평가한 것으로 나타났다.

투자자산 실사 단계에서 실사보고서에는 투자자산의 구체적 위험요인 분석·평가 없이 시장 개황을 소개하는 데 그쳤다. 대상 발굴 단계에서는 현지관리업체를 선정 기준도 모호했다.

시나리오 분석 결과 기재 예시 /사진=금융감독원

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이에 금감원은 투자자 눈높이에 맞는 상세한 투자위험 정보를 제공하기 위해서는 대폭 개선이 이뤄져야 한다고 보고 펀드보고서에 실사 점검 보고서 제출을 의무화했다. 자산운용사가 위험을 보다 체계적이고 면밀하게 파악하기 위한 조치다.

보고서에는 현지 실사·자체 심사수행 내역, 준법감시·리스크관리 부서의 독립적 평가의견을 첨부해야 한다. 각각 대표이사 서명 혹은 준법감시인·위험관리책임자 서명을 받도록 해 자체 점점 체계를 구축하도록 한다.

일반인도 해외 부동산펀드의 투자위험을 직관적으로 알 수 있도록 핵심 투자위험 기재 표준안도 마련한다. 자금차입, 임대차 공실, 캐시트랩(현금 유보의무), EoD(기한이익상실), 강제매각 등 발생할 수 있는 구체적 위험을 한 데 모아 기재해야 한다. 부동산 가치 하락에 따른 위험 경로도 포함한다.

투자결정시 감수해야 할 최대 손실을 계량적·직관적으로 인식하도록 상황별 손실 규모를 기재한 시나리오 분석 결과도 제출해야 한다.

금감원은 집중심사제를 도입한다. 해외 부동산펀드에 대해 복수 심사담당자 지정, 신고서 수리 전결권 상향 등을 통해 면밀히 심사한다는 방침이다.

금감원은 업계 의견수렴을 통해 구체적 개선방안을 확정하고 조속히 시행할 계획이다.

방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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