채상욱 커넥티드그라운드 대표 /사진=.

2025년 부동산 시장은 서울이 19년 새 최대 상승한 반면 지방은 3년 연속 침체하는 극단적 양극화의 면모가 강화됐다. 또한 올해는 2017~2021년과 다소 유사한 정책 후 시장급등이 나타나는 패턴이 수차례 반복됐다는 것이 큰 특징이다. 실제로 서울은 2023~2024년엔 정책금융 및 전세가 상승발 3~4개월의 짧고 완만한 오름세가 있던 것과 달리 2025년엔 2~3월 토지거래허가제 해제로 급등, 5~6월엔 새 정부 출범 기대감에 급등, 9~10월엔 9·7 공급대책 후 정책실망으로 급등세가 나타났다고 요약할 수 있다. 이처럼 정책 후 급등하는 양상은 지난 문재인정부의 부동산 대응경험의 기억을 꺼내는 것이어서 결국 10·15라는 거래규제대책, 주식시장에 비유하면 사이드카가 발동하는 사태에 이르렀다.

마지막 서울 아파트 시장의 랠리를 만든 것은 고가 및 초고가 중심이다. 서울 부동산 중에서도 특히 상위 20%까지 5분위와 20~40%까지 4분위 지역인데 소위 '한강벨트'로 불리는 지역을 중심으로만 강세였다고 요약할 수 있고 경기도 역시 5분위와 4분위만 강세였다. 즉 비싼 지역이 더 비싸지고 고가주택과 저가주택의 가격 격차가 더 벌어지는 행태가 심화한 것이다. 하물며 수도권과 지방의 경우 간극이 더 벌어졌다. 전체적으로 한국 부동산 시장은 2022년 금리상승발 일시조정 후 지방은 회복하지 못하고 서울, 경기도의 5분위, 4분위 중심으로만 회복하는 모습을 3년째 보였다는 건데 이는 초저출산 및 지방소멸이라는 이슈를 여전히 시장이 소화하고 있다는 것으로 해석할 수 있는 부분이다.

현 정부엔 부동산 시장 안정화 기조가 존재하며 대책은 4대 분야인 수요-공급-거래-세금으로 나뉜다. 수요대책으로 6·27을 포함해 지속적 대출한도 축소를, 공급은 9·7대책을 냈지만 부족하기에 조직을 정비하고 추가로 공급대책을 낼 예정이며 거래는 단기과열을 막기 위한 극단적 대책 격인 10·15대책이 나왔고 마지막 세금의 경우 논의 중인 내용은 없으나 2026년 지방선거 후 본격적으로 입법이 추진될 가능성이 있다. 따라서 2026년 시장의 경우 상반기 중에 공급대책 보완과 수요관리를 통해 시장 안정화를 이뤄내면서 거래규제를 일부 해제하다 지방선거 후엔 세금정책으로 넘어가리라 보는 것이 시장의 생각이다.

다만 이런 기조가 예상된다 하더라도 시장은 이를 불신한다는 점을 정책담당자들이 알아야 한다. 즉 새 정부의 9·7 공급정책이 문재인정부 시기의 정책실패라는 수많은 경험기억을 이미 끌어올려버렸기 때문이다. 이후에 낼 대책의 중요성이 커진 것도 이 때문이다. 물론 수도권 중심지의 주거지역에 대한 전국적 선호는 결국 전국적인 수요관리에서 오는 것이기에 한두 건의 정책으로 수도권의 안정세를 만든다는 것은 불가능하다. 이에 대해서도 지방 활성화 및 개헌이라는 굵직한 어젠다가 존재하지만 시장은 이런 지방 활성화 정책조차 성공보다 실패라는 경험기억을 더 꺼낼 가능성이 크기에 정책은 '성공이 디폴트'가 아니라 '실패가 디폴트'라는 생각으로 하나하나 매우 세심하지만 동시에 대범할 필요가 있다. 결국 시장안정으로 가는 경로엔 시장의 생각과 기대를 관리할 줄 아는 능력이 필요하다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표

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