정부가 양도세 중과를 통해 다주택자 압박에 나서자 시장에서는 부작용에 대한 우려가 나오고 있다. 과거 문재인 정부에서도 다주택자 양도세 중과 정책을 펼쳤지만 다주택자 매물 잠김 현상이 발생하면서 오히려 집값이 상승했기 때문이다. 다주택자들은 당시 세 부담을 줄이기 위해 자녀 조기 세대 분리, 자녀·부부 간 증여 등으로 대응하면서 매물을 내놓지 않아 정책 효과가 반감됐다. 이런 학습 효과에 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이후 다시 한번 집값 상승과 임대차 시장의 불안을 걱정하는 목소리가 나오는 것이다.

5일 정부와 부동산 업계에 따르면 정부는 5월 9일 양도소득세 중과 유예를 종료하는 작업을 진행하고 있다. 시장의 혼란을 줄이기 위해 유예 종료 기간까지 계약하고 최대 6개월 내 잔금을 치르면 양도세 중과를 면제해 주는 방안을 추진 중이다.

이재명 대통령은 최근 “부동산 투자 투기하며 ‘(양도세 중과 유예 기간을) 또 연장하겠지’라는 부당한 기대를 가진 다주택자보다 집값 폭등에 고통받는 국민이 더 배려받아야 한다”며 연일 다주택자를 겨냥한 발언을 쏟아내고 있다.

다주택자 양도세 중과는 과세표준에 따라 6∼45%인 양도세 기본 세율에 주택 보유 수에 따라 세금을 가산하는 것이다. 조정대상지역에서는 기본 세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%포인트가 더해진다. 여기에 지방소득세 10%까지 적용되면 3주택자의 최고 실효 세율은 82.5%까지 올라간다. 쉽게 말해 집값이 10억원 올랐다면 8억원을 세금으로 내야 한다는 것이다. 이 제도는 문 정부 시절 도입됐으나, 윤석열 정부에서 매년 시행령 개정을 통해 유예해 왔다.

이재명 대통령이 3일 청와대에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. /연합뉴스

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◇ 文 정부 시기 다주택자 양도세 중과에 매물 잠김 현상

시장에서는 다주택자 양도세 중과 제도가 부활하면서 매물 잠김을 통한 집값 상승 현상을 우려하고 있다. 2018년 양도세 중과를 한시적으로 면제하자 다주택자 매물이 쏟아졌으나, 오히려 양도세 중과가 시행되자 매물이 나오지 않고 주택 가격이 상승했기 때문이다.

국토연구원의 2024년 ‘부동산시장 정책에 대한 시장참여자 정책대응 행태 분석 및 평가방안 연구’에 따르면, 다주택자의 양도세율이 1%포인트 증가하면 아파트 매매 가격은 0.206% 증가하는 것으로 나타났다. 이는 2018년 1월∼2022년 12월까지 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 것이다.

건설산업연구원의 2021년 9월 건설동향 브리핑에서도 유사한 분석이 나왔다. 연구원에 따르면 정부가 2018년 3월 31일까지 양도세 중과 면제를 예고하면서 조정대상지역이었던 서울의 집합건물 소유권이전등기가 예년 대비 20% 증가했다. 그러나 양도세 중과가 시행된 5개월 이후에는 서울 공동주택 가격이 오히려 올랐다. 이후 정부는 2019년 12월부터 2020년 6월까지 2차 양도세 한시 감면을 시행했으나 소유권 이전등기 증가폭은 7%에 그쳤고 오히려 주택 가격이 급등했다.

연구원은 “2018년 8월과 9월 주택 가격이 급등하면서 주택 가격 안정 의지를 밝힌 정부를 신뢰하고 1차 감면 시기에 주택을 매도한 다주택자의 불만이 커졌다”며 “양도소득세 강화 이전 한시 감면을 통해 다주택자의 매도 증가에 따른 가격 안정을 꾀했으나, 시차를 두고 주택 가격 상승으로 나타나 양도소득세 중과 정책은 실패한 것으로 해석된다”고 지적했다.

자료=한국건설산업연구원, 챗GPT 재구성

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◇ “보유세 인상하면 임차인에게 전가”

시장에서는 다주택자 양도세 중과가 다시 시행된 이후 매물 잠김 현상이 또 발생하면서 집값이 오를 것이라는 전망이 지배적이다. 이 대통령은 다주택자가 보유세를 내면서 버티기에 나설 것이라는 관측에 “팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까”라며 보유세 인상까지 시사했지만, 시장에서는 보유세 인상에 따른 부담이 임차인에게 전가될 수 있다는 예상까지 나오고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “문 정부와 똑같이 5월 9일 이전에 급매물이 나오다가 이후에는 선택의 여지가 없어 매물이 잠길 수 있다”며 “다주택자의 경우 그간 대출 이자와 보유세를 낸 것을 고려하면 오히려 마이너스로 손해를 보고 팔아야 하는데 누가 팔겠느냐”고 했다.

김 소장은 보유세 인상에 대해 “보유세를 인상하면 처음에는 예금이나 주식 매각 대금으로 충당하다가 세입자 전월세 임대료를 올릴 것”이라며 “그런데 보유세가 너무 높아지면 주택 수요마저 줄어 나중에는 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황이 될 수 있다”고 했다. 그는 “그렇게 된다면 주택이 공매로 넘어가고 은행으로 위기가 전이되는 등 사회적 문제로 떠오를 수 있다”고 했다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 “양도세가 높아지면 오히려 집을 팔지 않고 버티게 된다”며 “이런 경우에 대응해 정부가 보유세를 강화할 것 같은데 다주택자의 경우 본인이 사는 집에 대한 보유세는 스스로 감당하되 세를 준 집에 대한 세금은 임차인에게 부담을 전가할 것”이라고 했다.

다만 보유세 등 추가 규제의 수준에 따라 시장의 반응이 다를 것이라는 전망도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지방선거가 끝나면 정책 운용의 부담이 덜해지면서 대출과 세제 정책의 강도가 어떻게 될지 예측하기 어렵다”며 “만약 강도가 높은 대책이 나온다면 시장이 숨을 고를 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

김유진 기자(bridge@chosunbiz.com)

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