<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 사실상 확정지으면서 부동산 시장의 심리가 변하는 모습이 관측되고 있습니다. “연장될 수도 있다”는 반신반의가 사라지자, 그동안 잠겨 있던 매물이 움직이기 시작했고 서울 집값 오름폭도 올해 들어 처음으로 둔화했습니다. 잡힌 심리를 기반으로 부동산 문제가 풀릴 수 있다는 기대가 꿈틀대는 국면입니다.

다만 상승 흐름 자체가 꺾였다고 단정하기는 이릅니다. 지역별 온도 차가 큰 데다, ‘심리’가 바뀐 만큼 시장은 곧바로 ‘제도’가 따라오는지 확인하려 들 것입니다. 유예 종료를 진짜로 끝내는 고집(신뢰), 거래 막힘을 풀어 매물이 실제로 나오게 하는 집행력(실행), 그리고 수요 억제·공급 확대를 함께 묶는 정책 패키지(구조)가 동시에 요구됩니다. 무엇보다 실수요·임차자 보호 장치를 병행해야 하는 고난도 방정식이 계속될 수밖에 없습니다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

한국부동산원이 발표한 2월 첫째 주(2일 기준) 주간 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 전주 대비 0.27% 상승했습니다. 하락 반전은 아니지만 오름폭은 직전 주(0.31%)보다 0.04%포인트 줄었습니다. 올해 들어 상승폭이 축소된 첫 사례라는 점에서, “올라가되 속도는 줄어드는” 변화가 확인됩니다.

변화의 핵심은 5월9일 양도세 중과 유예 종료에 대한 이 대통령의 강력한 의지였습니다. 지난 3일 국무회의에서 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 “이번이 아마 중과를 피할 수 있는 마지막 기회”라며 “아마 이런 기회를 이용해 국민이 중과받는 일이 없도록 했으면 좋겠다”고 보고하자 이 대통령은 “아마는 없다”는 표현으로 예측 가능성을 못 박았습니다. 시장이 ‘연장 기대’를 가격에 얹던 국면에서, 계산식이 바뀌기 시작한 것입니다.

여기에 메시지의 밀도가 달라졌습니다. 국무회의와 수석보좌관회의 뿐만 아니라 하루가 멀다하고 이 대통령은 소셜네트워크(SNS)에 부동산 문제를 정조준했습니다. 지난해 12월 한달 엑스(옛 트위터)에 올린 43개의 글 가운데 부동산 정책 관련 게시물은 0건이었습니다. 대신 1월에는 65개의 게시글을 올렸고, 이중 8건이 부동산 문제를 다룬 글이었습니다. 2월 들어서는 8일 현재까지 올린 글은 21개. 그 가운데 8건이 부동산 이슈였습니다. 부동산 문제 해결에 주문과 각오, 경고가 갈수록 늘어나고 강해지는 양상입니다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

이 대통령의 메시지가 부동산 심리를 파고드는 한편 다주택자들의 실질적인 세금 부담도 매물이 늘어나는 원인으로 꼽힙니다. 실제 유예가 종료되면 다주택자의 양도세 부담은 급증합니다. 국세청 시뮬레이션(양도차익 10억 원, 보유 15년, 시가 20억 원 가정)에 따르면 유예 적용 시 약 2억 6000만 원이던 세금이 종료 이후 2주택자는 5억 9000만 원, 3주택 이상은 6억 8000만 원으로 뛴다는 계산이 제시됐습니다.

임광현 국세청장은 이 같은 시뮬레이션을 SNS에 공개하며, 제도 시행을 앞둔 시기(2021년 전후)에 양도가 급증한 사례를 들어 “정책 일관성”을 강조했습니다. 정책이 ‘말’에 그치지 않는다는 신호를 세무 당국이 받쳐준 셈입니다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

효과는 ‘완만해지는 가격’과 ‘풀리는 매물’로 동시에 나타납니다. 부동산 플랫폼 아실 집계로 서울 매물이 단기간 늘었다는 수치가 나오고, 특히 강남권과 한강벨트 핵심 지역에서 증가폭이 두드러진다는 분석이 뒤따릅니다. 현장에선 호가를 수천만~억 단위로 낮춘 급매가 포착되기 시작했습니다.

사례로는 송파 잠실권에서 잠실엘스(전용 59㎡)가 직전 실거래가 대비 7500만 원 낮춘 매물이, 트리지움(전용 114㎡)이 1억 원 낮춘 매물이 등장했습니다. 헬리오시티(전용 49㎡)는 호가를 1억 원 내린 사례가, 개포래미안포레스트(전용 84㎡)는 2억 원 낮춘 매물 사례가 거론됐습니다. 고가 단지에서 ‘먼저 내리는’ 물건이 나오면 시장 심리에 영향을 주기 시작했다는 신호로 읽힙니다.

매물에서도 변화가 뚜렷합니다. 아실 집계상 서울 아파트 매물은 최근 열흘 동안 1631건(2.9%) 증가했고, 강남 3구와 ‘마용성’ 한강벨트에선 6.9% 늘었습니다. 대통령이 지난달 23일 SNS에 유예 종료 방침을 직접 밝힌 이후 나타난 변화라는 점에서, 시장의 해석은 크게 갈리지 않습니다.


이제 남은 관전 포인트는 두 가지입니다. 강남권 매물 출회가 서울 전역으로 번질지, 아니면 ‘핵심지 조정 + 비강남 키 맞추기’가 병존할지입니다. 다른 하나는 정책의 다음 카드입니다. 대통령이 메시지로 기대를 꺾기 시작했다면, 시장은 결국 제도로 구조가 바뀌는지 확인하려 들 것입니다.

시장은 학습합니다. 문재인 정부에서 양도세 중과 강화가 오히려 ‘매물 잠김’을 부추기며 가격 경직을 키웠다는 평가가 남아 있고, 윤석열 정부에선 유예가 반복되며 “버티면 또 연장된다”는 기대가 시장에 쌓였습니다. 이번에는 그 기대가 꺼지고 있다는 점이 다르다는 점에서 시장의 학습효과를 무력화시킬지가 중요합니다.

아울러 과거와 환경 자체가 다르다는 점도 유리한 요인입니다. 제로금리에 가까운 유동성 국면에서 투기 수요를 정책만으로 눌러 세우기 어려웠던 시기와 달리, 지금은 강력한 대출 규제 기조가 시장의 ‘추격 매수’를 제한하는 조건으로 작동합니다. 결국 다주택자 입장에서는 “더 버틸 것인가”와 “지금 낮춰서라도 정리할 것인가”로 선택지가 좁혀지고, 그 과정에서 절세 매물 출회와 호가 조정이 함께 나타나는 국면이라는 해석이 가능합니다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

특히 김수현 전 청와대 정책실장이 문재인 정부의 부동산 설계를 총괄하던 시기와 비교하면, 현 정부는 정책을 보다 정교하게 설계·집행하는 모습입니다. 무엇보다 강력한 대출 규제를 통해 수요의 ‘우회로’를 선제적으로 조이면서 풍선효과를 차단하려는 접근이 두드러집니다. 과거 노무현 정부와 문재인 정부에서 반복됐던 “규제 지역을 넓히면 수요가 옆으로 튄다”는 악순환을 되풀이하지 않겠다는 의지가, 금융·세제·규제를 묶는 운영 방식에서 읽힙니다.


앞으로 중요한 것은 정책의 정합성과 특수성을 반영한 정교한 세제·금융·공급 패키지에 달려 있습니다. 과거처럼 세금을 규제 수단으로만 쓰면서 금리·유동성 환경과 엇박자를 내는 정책 부정합을 반복하면 시장은 다시 반격의 기회를 잡을 것입니다. 반대로 지금처럼 “끝낼 것은 끝낸다”는 신뢰를 지키면서 거래 병목을 풀고, 실수요·임차자 보호까지 겸한 설계를 내놓는다면 정책 효과는 단발성이 아니라 추세가 될 수 있습니다.

김용범 청와대 정책실장은 최근 서울경제신문 인터뷰에서 정책의 정합성과 정교함을 함께 챙기겠다는 취지를 분명히 했습니다. 이제 관건은 ‘메시지’가 아니라 ‘제도’입니다. 정책이 제도화되는 순간 시장은 말의 강도보다 규칙의 지속성을 보게 되고, 그때부터는 심리의 출렁임보다 구조의 변화 속에서 보다 안정적인 관리 국면으로 이동할 가능성이 커집니다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

송종호 기자 joist1894@sedaily.com

[ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지]