지난 10일 오후 2시 서울 송파구 석촌동 세무법인 리치 사무실에서 만난 이장원 대표 세무사가 조선비즈와 인터뷰를 하고 있다. /박지윤 기자

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“토지거래허가구역(토허제)으로 지정된 곳에서 아파트를 사면서 자금조달계획서를 두 번 작성하는 이유를 모른다면 이미 세무조사의 타깃이 된 것이나 다름없습니다. 지금처럼 ‘세금 시한폭탄’이 돌아가는 장세에서 치밀한 자금 설계 없는 매수는 독이 될 수 있습니다.”

10일 서울 송파구 석촌동 세무법인 리치 사무실에서 만난 이장원 대표 세무사는 ‘조선비즈’와 인터뷰 내내 ‘자금의 일관성’을 강조했다. 그는 최근 강남권과 마용성(마포·용산·성동구) 등 핵심 입지에서 ‘징벌적 과세’를 피하려는 시장 참여자들의 움직임이 나타나고 있다고 진단했다. 이 세무사는 “앞으로 부동산 시장의 거래는 단순한 가격 경쟁이 아니라 세금과의 전쟁으로 변모할 것”이라고 분석했다.

이장원 세무사는 다주택자의 급매물을 노리는 실수요자들의 발걸음이 분주해졌지만, 집값만 보고 달려들었다간 더 무서운 ‘세금 리스크’에 직면할 수 있다고 경고했다.

그는 “지금의 부동산 거래는 단순한 행정 절차가 아니라 고도의 세무 전쟁이다”라며 “특히 토허제 구역에서 자금조달계획서의 메커니즘을 이해하지 못한 채 계약서부터 쓰는 것은 스스로 세무조사의 정밀 타깃이 되는 꼴”이라고 평가했다.

이 세무사는 각종 병원과 의사협회 자문 세무를 맡고 있으며 수천 건에 달하는 실전 상담을 해온 베테랑 세무사다. 최근 복잡해진 세법과 규제가 얽힌 현장에서 가장 날카로운 분석을 내놓는 실무 전문가로 꼽힌다. 유튜브 채널 ‘두꺼비 세무사’(구독자 15만명)를 통해 상속, 증여, 양도 등 다양한 부동산 세무 관련 정보를 제공하고 있다. 다음은 이 세무사와 일문일답.

-요즘 토허제 적용 아파트 매수자들이 세무조사를 받는 경우가 많다고 들었다. 왜 그런가.

“토허제 아파트를 매수하려면 성격이 다른 두 개의 자금조달계획서를 단계별로 제출해야 한다. 1차는 계약 전 구청 허가를 받기 위한 ‘행정 심사용’이고, 2차는 허가 후 실거래 신고 시 제출하는 ‘자금 출처 검증용’이다. 1차 때는 허가를 받기 위해 대략 기재했다가 2차 때 자금 출처(증여·차용 등)를 다르게 쓰면 국세청 재산·소비·소득 분석(PCI) 시스템은 이를 즉시 ‘자금 경로 변경’으로 인식한다. 사회 초년생이나 30대 매수자들이 ‘일단 허가부터 받자’는 생각으로 1차 서류를 썼다가 세무 조사로 이어지는 사례가 빈번하다.”

-자금조달계획서가 실제 세무 조사로 이어지는 가장 위험한 사례는 무엇인가.

“소득 대비 주택 취득 금액이 과도하거나, 가족 자금이 들어갔는데 증여·차용 구분이 모호한 경우, 1차와 2차 계획서의 구조가 달라지는 경우, 사업 자금이 주택 취득으로 흘러간 경우 등이 대표적이다. 국세청은 단순히 서류를 보관하지 않는다. 실시간으로 소득과 소비 데이터를 대조하기 때문에 설명이 부족하면 조사는 필연적으로 뒤따른다. 토허제 아파트 거래는 집값 분석보다 자금 구조 설계가 먼저여야 한다.

임대차법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)으로 아파트 전세 갱신과 신규 계약 간 가격 차이가 벌어지는 ‘전세 가격 이중화’ 현상과 함께 토허제 규제로 거래가 막힌 상태에서 양도세 시한폭탄이 더해지며 부동산 시장이 혼란에 빠진 상황이다.”

-매도가 어려워 증여를 선택하는 다주택자가 많은가.

“서울 아파트 증여 등기 건수만 보더라도 지난해 하반기부터 크게 증가했다. 지난해 8월 1171건이던 증여가 9월에는 1728건으로 급증했고, 12월에는 2049건까지 늘었다. 불과 4개월 만에 거의 두 배 가까이 증가한 셈이다. 양도세 중과세 부활 시 양도세 부담이 이전에 비해 수억 원 이상 늘어나기 때문에 증여를 합리적인 대안으로 선택할 수 있다. 하지만 지금의 증여는 끝이 아니라 조사의 시작이다.

대출을 끼고 집을 물려주는 ‘부담부 증여’를 해놓고, 정작 자녀의 대출 이자나 생활비를 부모가 뒤에서 대신 내주는 경우나, 부모에게 돈을 빌렸다고 서류는 썼지만 자녀 소득으로 도저히 이자를 낼 능력이 안 되거나, 실제 이체 내역이 없는 경우가 주요 적발 사례로 꼽힌다. 또 국세청은 나중에 세입자가 나갈 때 자녀 대신 부모가 보증금을 돌려주는 행위도 자동 시스템을 통해 ‘미반환 부채’로 보고 끝까지 추적한다.”

-결국 ‘편법’은 더 이상 통하지 않는다는 말인가.

“조부모를 거쳐 손주에게 보내는 ‘우회 증여’ 같은 고전적인 수법도 이제는 3대의 자금 흐름을 한눈에 들여다보는 국세청망을 벗어날 수 없다. ‘운 좋으면 안 걸리겠지’라는 생각은 매우 위험하다. 이제는 증여 설계 단계부터 ‘자녀의 실질적 상환 능력’을 증빙할 수 있느냐가 관건이다.”

-요즘 다주택자의 급매물이 늘고 있나.

“일부 지역에서는 다주택자가 보유한 고가 주택 위주로 호가를 1억~3억원 낮춘 매물이 나오고 있다. 다만 중요한 점은 급매가 시장 전반으로 확산되고 있지는 않다는 것이다. 급매는 간간이 나오고 있는데 거래는 없는 분위기다.”

-집을 사려는 실수요자 입장에서는 지금이 절호의 기회인가.

“기회일 수도 있고, 함정일 수도 있다. 가격만 보면 기회처럼 보일 수 있지만, 토지거래허가구역에서는 실거주 가능 여부, 대출 한도, 잔금 일정이 모두 맞아야 무탈히 거래를 완료할 수 있다. 급매를 보고 섣불리 계약했다가 잔금 단계에서 막히는 사례도 충분히 나올 수 있다.”

-최근 부동산 거래계약 신고서와 자금조달계획서 작성 방법이 변경됐다고 하는데.

“자금출처에 대한 검증이 한층 강화되는 흐름에 맞춰, 관련 내용을 부동산거래계약신고서와 자금조달계획서에 보다 충실히 반영하도록 서식이 개편됐다. 우선 부동산거래계약신고서의 경우, 계약일이 올해 2월 10일 이후인 거래 중 신고인이 공인중개사인 때에는 거래신고 시 부동산 매매계약서 사본과 함께 계약금 지급 사실을 확인할 수 있는 영수증 사본 또는 통장 사본 등을 추가로 제출해야 한다.

주택취득자금 조달 및 입주계획서도 일부 항목이 추가되거나 변경됐다. ‘현금 등 기타 자금’ 항목에는 외화 입력란이 신설됐고, 필요 시 추가 증빙자료 제출이 요구된다. 외화 현금을 보유한 경우 외화 반입신고 여부를 확인하도록 절차가 보완됐다. 가상자산 매각대금 항목도 새로 포함됐으며 증여나 상속 자금을 활용하는 경우에는 증여세 또는 상속세 신고 여부를 기재하도록 바뀌었다.

대출 항목에서는 동일 대출유형에 대해 여러 금융기관을 이용한 경우 각 은행명을 개별적으로 기재하되 금액은 합산해서 작성하도록 변경됐다. 이는 대출 구조와 금융기관 현황을 보다 명확히 파악하기 위한 취지다. 이번 개편으로 주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성을 단순한 형식 절차로 가볍게 접근할 경우, 향후 이에 대한 소명 요구를 받을 가능성이 커질 수 있다.”

-실수요자나 투자자들이 지금 시장에서 가져야 할 가장 중요한 판단 기준은.

“결국 핵심은 ‘얼마에 거래하느냐’가 아니라 ‘세금과 비용을 빼고 감당 가능한가’이다. 지금 부동산 시장은 정책의 시간표와 현실의 속도가 맞지 않아 충돌하고 있는 상태다. 5월 9일이 가까워질수록 매도자는 급해지지만 매수자는 늘지 않는 구조다. 가격만 보고 섣불리 급매물 계약을 했다가 잔금 단계나 세무 조사에서 막히면 훨씬 큰 비용을 치르게 된다. 지금은 증여나 매수를 ‘결정’할 때가 아니라, 자금의 실질을 ‘설계’해야 하는 시대다.”

그래픽=손민균

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박지윤 기자(jypark@chosunbiz.com)

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