[이데일리 마켓in 김성수 기자] 전국 지식산업센터 시장이 구조조정 국면에 본격 진입한 것으로 나타났다.

거래건수만 보면 큰 변동이 없지만, 내부적으로는 공실 확대와 미분양 누적, 경매 증가 등으로 침체가 지속돼서다. 이에 따라 지식산업센터가 투자 상품으로서 매력이 약화되고, 실수요 기업 중심의 시장으로 재편되고 있다.

지역별 양극화…수도권, 거래금액 92% 차지

24일 지식산업센터114 운영사 알이파트너가 국토교통부 실거래가 자료를 인용해 분석한 결과에 따르면 작년 4분기 전국 지식산업센터 거래건수는 전분기 대비 1% 감소, 전년 동기 대비 2% 감소하며 큰 변동 없이 유지됐다.

작년 전국 기준 월 평균 거래면적(4만430㎡)은 지난 2024년보다 감소했다. 최근 5년 월 평균 거래면적(5만605㎡)보다도 약 20% 감소한 수치다. 또한 작년 전국 월평균 거래량은 357건으로, 1년 전인 2024년(386건) 대비 7.5% 줄었다.

(자료=지식산업센터114)

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다만 지역별로는 차별화가 뚜렷했다.서울은 지식산업센터 거래건수와 거래금액이 모두 증가했다. 거래건수의 경우 지난 분기 대비 11% 증가, 전년도 4분기 대비 27% 증가한 것. 거래금액은 지난 분기 대비 30% 증가, 전년도 4분기 대비 41% 증가했다.

반면 경기도는 감소세를 보였다. 거래건수는 지난 분기 대비 9% 하락, 전년도 4분기 대비 8% 하락했다. 거래금액도 지난 분기 대비 14% 감소, 전년도 4분기 대비 22% 감소했다.

인천은 거래건수는 크게 줄었지만, 대형 거래 영향으로 총 거래금액은 급증했다. 인천시 거래건수는 지난 분기 대비 38% 감소, 전년도 4분기 대비 51% 감소했다. 거래금액은 지난 분기 대비 136% 증가, 전년도 4분기 대비 27% 증가했다.

작년 기준 수도권 지식산업센터 월 평균 거래금액은 △서울시 705억원 △경기도 750억원 △인천시 83억원으로 집계됐다. 전국 지식산업센터 거래금액의 약 92%를 수도권이 차지하고 있다.

전국 지식산업센터 평균 거래가격은 ㎡당 1421만원으로 전분기 대비 7% 상승했다. 서울시(2364만원)는 지난 분기 대비 11% 상승, 전년도 4분기 대비 7% 상승했다.

경기도(1188만원)는 지난 분기 대비 7% 상승, 전년도 4분기 대비 1% 하락했다. 반면 인천시(678만원) 지난 분기 대비 17% 하락, 전년도 4분기 대비 30% 하락했다.

잔금 미납 '5조 누적'…법원 경매 물건 '급증'

그러나 시장 전반의 체감 분위기는 냉각 상태다. 지난 2024년 이후 준공된 수도권 지식산업센터 22곳 가운데 잔금 납부율이 50%를 넘는 곳은 작년 12월 기준 3곳에 불과하다.

미분양 및 잔금 미납 누적 규모는 약 5조원을 넘어선 것으로 집계됐다. 특히 작년 이후 준공된 지식산업센터의 잔금납부율은 저조한 수준을 보이고 있다.

법원 경매 물건도 빠르게 늘고 있다. 그동안 법원 경매가 진행됐던 지식산업센터는 경기도 도시지원시설용지에 있는 임대투자자 및 전매투자자의 물건이었다.

(자료=지식산업센터114)

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그런데 최근에는 성동구·송파구 등 인기 지역 뿐만 아니라 서울시 전 지역에서 법원 경매 물건이 증가하고 있다. 담보인정비율(LTV) 하락과 기존 대출 상환 압박, 공실 장기화가 복합적으로 작용한 결과다.

LTV 하락으로 입주시장 잔금대출이 제한됐다. 또한 기존에 잔금대출을 실행했던 신축 지식산업센터의 담보가치도 하락하면서 금융기관은 대출금 일부를 상환하도록 요구하거나 대출연장을 거부하고 있다.

또한 지식산업센터 호황기에 소형면적 중심으로 집중 공급된 지역일수록 공실이 장기화, 구조화되는 경향을 보였다. 이는 경기불황 때문이 아니라 수요예측 없이 공급된 구조적인 문제로 분석된다.

신규 공급도 사실상 멈춰섰다. 작년 전국 지식산업센터 건축허가는 공공·사옥을 제외하면 단 6건에 불과했다. 또한 착공 전 단계인 지식산업센터 개발사업은 실거래가 하락과 주변지역 분양가 할인 영향으로 분양을 시작하지 못했다.

1군 건설사가 시공사인 경우 신용보강이 이뤄져 단기 리파이낸싱으로 유지하고 있지만, 시공사가 중소건설사인 경우 공매가 진행되는 양극화 현상이 나타났다.

또한 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 펀드로 공매를 진행하는 지식산업센터 개발사업 토지는 반복 유찰되거나 입찰자가 없어 취소되고 있다. 이런 추세는 장기간 지속돼서 금융기관의 채권회수도 지연될 것으로 보인다.

이처럼 분양 성공이 어려워진 데 따라, 시장 구조가 금융 중심으로 바뀌면서 프로젝트파이낸싱(PF) 유지 여부가 사업의 핵심 변수로 떠올랐다.

시장 구조도 빠르게 변하고 있다. 분양 성공 여부보다 수분양자의 '잔금 납부 능력'과 '신용 검증'이 더 중요한 요소로 부상했다. 개발사업이 실패할 경우 시행사의 파산이나 참여 배제로만 끝나는 것이 아니라, 시공사 및 금융기관으로 리스크가 확산돼서다.

알이파트너 관계자는 “시장 불황이 지속되면서 지식산업센터가 투자상품에서 실수요 기업 중심으로 재편되고 있다”며 “공급 과잉과 금융 리스크가 정리되는 과정에서 산업시설 본연의 기능을 회복하는 구조조정 국면이 이어질 것”이라고 말했다.

이어 “단기적으로는 공실과 경매 증가, PF 리스크 확산 등 부담 요인이 지속될 가능성이 크다”며 “사업성 검증과 수분양자 신용관리 능력이 향후 시장의 성패를 좌우할 핵심 변수로 작용할 것”이라고 덧붙였다.