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분양가 상승과 대출 규제, 공급 감소라는 ‘3중 부담’에 아파트 시장 진입 문턱이 높아지면서 오피스텔이 대체 투자처로 다시 주목받고 있다. 상대적으로 규제 부담이 적은 오피스텔로 투자와 실수요가 동시에 유입되면서 가격과 거래가 모두 살아나는 등 ‘조용한 반등’ 조짐이 나타나고 있다.

4일 KB부동산에 따르면 올해 2월 서울 오피스텔 매매가격은 전년 동월 대비 0.06% 상승하며 13개월 연속 오름세를 이어갔다. 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억780만원으로 1년 전보다 923만원(3.09%) 상승했다. 임대수익률도 4.87%로 같은 기간 0.14%포인트 올랐다.

시장 강세의 가장 큰 배경으로는 공급 감소가 꼽힌다. 올해 서울 오피스텔 입주 물량은 1417실에 그칠 전망이다. 지난해 4784실의 절반에도 못 미치는 수준이다. 10년 내 최대 물량이 공급됐던 2020년(2만2225실)과 비교하면 약 93% 감소한 규모다. 전국적으로도 올해 오피스텔 입주 물량은 10년 만에 최저 수준이 예상된다.

평형별로는 수익률과 매매가격의 흐름이 엇갈린다. 임대수익률은 작은 평형일수록 높다. 초소형 오피스텔 수익률은 5.46%로 1년 전보다 0.19%포인트 상승했다. 소형은 4.62%, 중형 3.94%, 중대형 3.32%, 대형 2.75%로 모두 상승했지만 초소형 상승폭이 가장 컸다. 월세 중심의 임대 수요가 작은 면적에 집중된 영향으로 풀이된다.

반면 매매가격은 넓은 평형에서 강세를 보였다. 대형 오피스텔 가격은 0.30%, 중대형 0.15%, 중형 0.14% 상승했다. 소형은 보합, 초소형은 0.10% 하락했다. 월세 수익은 작은 평형이, 매매가격은 넓은 평형이 이끄는 구조다.

권역별로 보면 서울 동북권의 임대수익률이 5.41%로 가장 높았다. 서북권은 5.25%, 서남권 4.87%, 동남권 4.65%, 도심권 4.16% 순이었다. 매매 평균가격은 도심권이 4억1716만원으로 가장 높았고 동남권과 서남권이 뒤를 이었다.

오피스텔 시장 전반의 수익률 상승 흐름도 확인된다. 지난달 19일 한국부동산원에 따르면 전국 오피스텔 수익률은 대부분 지역에서 상승했다. 광주가 지난해 1월 6.4%에서 올해 1월 6.78%로 0.38%포인트 올라 가장 큰 상승폭을 기록했고 인천도 6.00%에서 6.35%로 0.35%포인트 상승했다. 서울 역시 같은 기간 4.9%에서 5.02%로 0.12%포인트 올랐고 수도권 전체 수익률은 5.37%에서 5.57%로 상승했다.

수익률이 개선되면서 거래도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월 전국 오피스텔 매매 거래량은 3939건으로 지난해 같은 기간(2691건)보다 46.4% 증가했다.

시장에서는 아파트 규제 강화가 오피스텔 수요를 자극한 요인으로 보고 있다. 정부가 지난해 6·27 대책과 10·15 대책을 통해 대출과 거래 규제를 강화하면서 아파트 시장 진입 장벽이 높아졌기 때문이다. 규제지역 아파트의 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아진 반면, 오피스텔은 기존처럼 LTV 70% 적용이 가능하다.

또 토지거래허가구역 내 아파트에 적용되는 2년 실거주 의무도 오피스텔에는 적용되지 않는다. 이 같은 규제 차이가 실수요자와 투자자 모두를 오피스텔 시장으로 끌어들이는 요인으로 분석된다.

아파트 가격 상승 역시 오피스텔 수요를 밀어 올리고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난달 22일 발표한 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 2025년 12월 기준 최근 1년간 전국 민간아파트 평균 분양가는 ㎡당 611만9000원으로 집계됐다. 이는 2020년(387만5000원) 대비 약 58% 상승한 수준이다.

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김여진 AX콘텐츠랩 기자 aftershock@sedaily.com

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