[이지홍 기자]

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다주택자 눈치싸움 끝 매물 처분 시작…매물증가세 '뚜렷'

정부의 '부동산 정상화' 선언 이후 열흘도 안돼서 부동산 시장의 분위기가 바뀌었다. SNS 릴레이에 마음이 급해진 집주인들은 호가를 내리거나 '초급매' 매물들을 내놓기 시작했다. 과거 부동산 정책 실패가 반복됐듯 이번에도 집값 안정은 어려울 것이라는 회의론 속에서도 정부는 부동산 시장에 이례적인 긴장감을 만들어냈다.

우선 양도세 중과 부활 및 다주택자 세제 혜택 중단이 주효했다. 집값이 비싼 강남구와 송파구 등은 양도차익이 적게는 수억원, 많게는 100억원에 달하는 경우까지 있다 보니 이 정도 양도차익에 양도세가 중과되면 세금은 5월 9일 전후로 수억 단위로 차이가 난다.

예컨대 국세청에 따르면 집을 팔고 벌어들인 양도차익이 10억원이라면, 3주택자의 경우 지금은 세금으로 2억6000만원을 낸다. 하지만 5월 9일 이후엔 6억8000만원으로 4억원을 더 내야 한다. 또 우병탁 신한프리미어패스파인더 위원에 따르면 양도차익이 30억원일 경우 5월 9일 이후 부과되는 양도세는 24억원으로, 5월 9일 이전보다 13억원이 늘어난다.

강남 부동산 시장은 열흘도 안돼서 분위기가 바뀌었다. 이재명 대통령이 다주택자 압박 SNS 글을 올리기 시작(1월 23일)한 지 열흘 후인 2월6일 서울 송파구 대단지 아파트 상가에는 다수의 공인중개소에 '급매'라고 적힌 안내문이 붙었으며, '급매물 다수 보유'부터 '초초초급매'라는 문구까지 등장했다. 한 공인중개사에선 호가를 33억 선에서 31억으로 2억 가량 낮춘 매물도 등장했다.

송파구의 헬리오청구공인중개사무소는 "헬리오시티 단지에서 31억 전후에 거래되던 게 29억까지 내려갔다"며 "매물들은 실제로 좀 나왔다. 10개 남짓 나와있던 매물이 70~80개 넘게 나왔으니까 6배 정도 물건은 나왔다"고 전했다.

초고가 아파트가 몰려 있는 압구정동에서도 다수 부동산 중개업소에 '급매'라는 안내문이 붙었다. 한 공인중개사에서는 가격도 2~3억 정도 네고(조정)를 제안한 집주인들이 등장했으며, 기존 호가보다 10억 원이나 싸게 나온 매물도 나왔다.

압구정 천우 공인중개사무소의 한 공인중개사는 "최근에 70억 매매가 있었던 게 호가가 4억 정도 내려가서 66억인가 하나 나갔다"며 "정부가 다주택자 압박 카드를 쓴 이후로 매물이 몇 개 있고 1주택자도 많다 이제 나이가 있어서 팔기도 하고"라고 전했다.

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2월 말에 들어선 현재 부동산 호가 하락세는 이미 완연해졌다. 지난해 12월 42억7000만원에 거래된 개포동 개포자이프레지던스 전용 84㎡는 최근 4억7000만원 낮은 38억원까지 가격을 내린 매물이 '즉시입주 가능' 조건으로 나와 있다. 재건축이 예정된 고가 아파트 단지에서는 가격을 10억원 이상 낮춘 매물도 나타났다. 압구정 현대아파트 전용면적 183㎡는 기존 최고가가 128억원이었으나 최근에는 100억∼110억원 수준으로 호가를 내린 사례가 등장했다.

강남구 대단지 아파트들의 집값도 하락세를 보이고 있다. 청담동 청담아이파크 단지 41평 110.13㎥는 지난 1월 29일 30억에 거래되면서 2025년 7월 9일 최고가 35억 대비 14%(5억) 하락했다. 자곡동 강남자곡힐스테이트 단지 26평 59.93㎡는 지난 2월5일 12.6억에 거래되면서 2026년 1월 6일 최고가 14.6억 대비 13%(2억) 하락했다. 강남구 수서동 까치마을 단지 14평 34.44㎡는 지난 2월8일 13.7억에 거래되면서 2026년 2월 6일 최고가 15.4억 대비 11%(1.7억) 하락했다. 강남구 대치동 은마아파트 단지 30평 76.79㎡는 지난 2월 13일 36.4억에 거래되며 2025년 11월 6일 최고가 38억 대비 4%(1.6억) 하락했다.

아울러 송파구에서도 24일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파 신천동 파크리오 전용 84㎡가 지난달 최고 실거래가 30억5000만원 대비 7000만원 하락한 29억8000만원에 2월 12일 거래명세가 올라왔다.

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통계상 매물 증가세도 뚜렷하다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 24일 기준 강남구의 아파트 매물은 8944건으로 1개월 전(7618건) 대비 17.4% 증가했다. 또한 23일 기준 송파구 아파트 매매 물건은 4922건으로 한 달 전 같은 기간 3526건과 비교해 40%가량 늘었다. 성동구에서도 50%, 서초구는 22% 매물이 늘었다.

서울 전체 아파트 매물 건수도 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 2월11일 기준 6만1755건으로 집계됐다. 이 대통령이 SNS에 다주택자를 압박하는 글을 게시하기 시작한 지난 1월 23일(5만6219건) 대비 약 보름 만에 9.8%가량 늘어난 수치다. 서울 한강벨트 지역뿐 아니라 점차 외곽지역 아파트 매물까지 늘고 있으며, 25개 자치구 중 강북·금천·구로구 등 3곳을 제외한 모든 곳에서 매물이 증가했다.

경기 규제 지역 아파트 매물도 한 달 새 14% 가량 늘어났다. 19일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 경기 내 규제 지역 12곳의 아파트 매매 물건은 2만3105건으로 한 달 전보다 13.9% 늘었다. 특히 성남시 분당구는 이 기간 매물이 1986건에서 2719건으로 36.9% 급증했다. 과천 역시 333건에서 437건으로 31.2% 늘었다. 안양 동안구(28.4%), 성남 수정구(18.6%), 용인 수지구(16.8%), 광명(15.6%) 등도 매물이 크게 늘었다.

다주택자 이어 1주택자도 매물 던졌다…"장특공제 축소, 보유세 인상에 반응"

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그런데 최근 다주택자에 이어 1주택자 역시 절세 매물을 내놓기 시작했다. 이재명 대통령이 양도세 중과 부활에 이어 SNS에서 언급한 고가1주택 장기보유특별공제 축소 가능성에 민감하게 반응하고 있다는 분석이 나온다.

1주택자의 경우 주택 양도 시 비과세 요건(12억원 이하)을 충족하면 양도세가 면제되지만 고가주택은 12억 초과분에 양도세가 과세된다. 다만 현재는 장기보유특별공제 제도에 따라 1세대 1고가주택자는 최대 80%(10년 이상 보유, 2년 이상 거주) 공제받을 수 있다. 그런데 이를 폐지하거나 80% 수치를 크게 축소시킬 가능성이 거론되자 절세 매물을 내놓는 것이다. 아울러 향후 보유세 인상 가능성에 대비하기 위해 주택을 처분하려는 측면도 있다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "현장 얘기를 종합하면 다주택자 매물보다 1주택자 매물이 더 많다"며 "잠실의 한 중개업자는 최근 자신에게 매도의뢰한 매물 3건 모두 1주택자 것이라고 했고, 압구정의 한 중개업자도 주택 다운 사이징을 하려는 1주택 고령자들이 매물을 주로 내놓는다고 했다"고 전했다.

다만 일각에선 다주택자가 매도 대신 증여하거나 다음 정부를 기다리며 버틸 경우 장기적으로는 오히려 시장에 매물이 사라질 수 있다는 시각도 있다. SNS 인스타그램의 한 부동산 관련 계정에서는 "5월9일 이후에는 다주택자들이 세금 82.5%를 낼 바엔 자식한테 증여하고 문을 잠가 버릴 것이라 매물이 싹 마를 것"이라며 "이 시기에 잠깐 나올 '급매'를 잡아라"라고 했다.

집값 상승세 '주춤'…3주째 상승폭 둔화

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서울 핵심 지역의 집값 상승세도 주춤하고 있다. 한국부동산원에 따르면 2월 첫째주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.27%로, 올해 처음으로 오름폭이 둔화됐다. 송파와 마포의 상승폭이 특히 줄었고, 다주택자들의 양도세 부활 전 급매 절세 매물들이 시세를 낮춘 준 것으로 해석된다.

2월 셋째주에도 서울 아파트 매매가격 상승세가 3주째 둔화했다. 2월20일 한국부동산원이 발표한 2월 셋째 주(2월16일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격 평균 상승률은 0.15%로 직전 주 대비 0.07%포인트 축소됐다. 2월 첫째 주에 상승폭이 줄어든 데 이어 둘째 주 0.22%로 다시 상승폭이 둔화했고, 이런 흐름이 셋째 주까지 이어진 것이다. 전국 아파트 평균 매매가격 상승률 역시 0.06%로 전주보다 0.03%포인트 둔화했다.

특히 강남구 아파트 가격은 24일 한국부동산원에 따르면 2월 셋째 주(2월16일 기준) 들어 직전 주 대비 0.01% 오르면서 사실상 보합에 가까운 수준을 보였다. 강남구 이외의 강남3구인 서초구와 송파구의 분위기도 비슷하다. 2월 셋째 주(2월16일 기준) 서초구 아파트 가격은 0.05% 상승하면서 전주에 0.13% 오른 것과 비교하면 상승 폭이 꺾였다. 송파구도 2월 둘째주 0.09% 상승했으나 셋째 주에는 0.06% 상승으로 그 폭이 줄었다.

경기(0.13%→0.08%) 역시 전체적으로 상승폭이 축소된 가운데 특히 과천시(-0.03%)는 2024년 6월 이후 88주 만에 하락으로 돌아섰다. 안양시 동안구(0.68%→0.26%)가 0.42%포인트, 광명시(0.54%→0.17%)는 0.37%포인트 줄어드는 등 지역에 따라 큰폭의 상승폭 둔화세도 감지됐다. 직전 주 상승률이 0.75%까지 올랐던 용인시 수지구도 0.20%포인트 축소된 0.55%를 기록했고 구리시(0.55%→0.38%)도 오름폭이 0.17%포인트 낮아졌다.

예컨대 강남구 청담린든그로브 84㎡(이하 전용면적)는 지난달 31일 27억3000만원에 거래되며 지난해 11월보다 3억원 떨어졌다. 송파구 리센츠 27㎡도 이달 7일 15억8000만원에 거래돼 2개월 전보다 1억8000만원 하락했다.

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