[이데일리 마켓in 김성수 기자] "오피스면 오피스, 리테일이면 리테일만 담은 단일 섹터 리츠를 만들어 달라는 게 외국계 투자자들의 공통된 요구였습니다. 그러면 자신들이 대한민국 오피스 시장, 리테일 시장을 분석해서 투자하겠다는 겁니다."

박우철 하나자산신탁 리츠사업본부장은 5일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 '2026년 3월 리츠 투자간담회(IR)'에서 이같이 강조했다.

복합자산이 아닌 '강남 오피스 중심' 단일 전략을 전면에 내세운 하나오피스리츠가 상장 공모에 돌입하면서 투자자들 관심이 쏠리고 있다.

주당 5000원 공모…자산가치 대비 13% 저렴

하나오피스리츠(하나오피스위탁관리부동산투자회사)는 하나금융그룹의 첫 공모 상장 리츠다. 하나자산신탁이 자산관리를, 국민은행과 코람코자산신탁이 자산보관을 하고 있다. 또한 하나펀드서비스가 사무수탁을 하고 있다.

하나오피스리츠는 최근 증권신고서 효력이 발생하면서 상장 공모 절차에 돌입했다. 오는 23~24일 이틀간 국내외 기관투자자 대상 수요예측을, 오는 31일~다음달 1일까지 일반투자자 청약을 받는다.

이어 다음달 중 유가증권시장(코스피)에 상장할 예정이다. 이번 공모 공동 대표주관사는 하나증권과 한국투자증권이다.

하나금융그룹 강남사옥 (사진=하나자산신탁)

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하나오피스리츠가 보유한 자산은 △서울 강남구 테헤란로 127 일대 '하나금융그룹 강남사옥'(2024년 2820억원 인수) △서울 강남구 테헤란로 34길 6 일대 '태광타워'(작년 1797억원 인수)다.

두 빌딩 모두 지하철역 접근성이 좋다. 하나금융그룹 강남사옥은 지하철 2호선 강남역, 역삼역에서 걸어서 5분 거리에 있고, 태광타워는 역삼역에서 걸어서 6분 걸린다.

또한 두 건물 모두 테헤란로에서 드물게 자주식 주차가 가능한 건물로 주차 편의성이 뛰어나다.

하나오피스리츠는 이들 오피스를 금리가 높고 임대료가 낮은 시점에 상대적으로 저렴하게 매수했다. 투자자들의 요구 수익률이 높았기 때문에 지금보다 싸게 빌딩을 살 수 있었던 것.

하나금융그룹 강남사옥의 경우 매입단가가 3.3㎡(평)당 3800만원인데, 작년 2분기 담보감정평가 결과 3.3㎡당 4500만원이 나왔다.

태광타워는 매입단가가 3.3㎡당 3326만원이었다. 태광타워에서 걸어서 6분 거리에 있는 AP타워가 작년 4분기 3.3㎡당 5930만원에 거래된 것과 비교하면 절반 정도 금액이다.

10년 평균 7.5% 배당 목표…예·적금·국채 상회

또한 하나오피스리츠는 담보대출의 저금리 대환·임대수익 개선으로 건물 가치를 500억원 높였다.

하나금융그룹 강남사옥 매입 당시 담보대출 금리는 4.9%였는데, 작년 4월 대환한 담보대출 금리는 4.0%까지 떨어졌다. 금리가 약 5%에서 4%로 20% 떨어진 만큼 오피스 가치가 수익 반환법에 의해 20% 정도 상승한 것으로 추정된다.

건물들의 임대 수익도 개선했다. 하나금융그룹 강남사옥 매입 당시에는 임대수익이 3.3㎡당 22만2574원이었는데, 현재는 약 36만106원까지 62% 올려서 계약을 끝내고 임대료를 받고 있다.

태광타워 (사진=하나자산신탁)

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태광타워의 경우 3.3㎡당 임대료가 21만5835만원인데, 이를 31만7699만원까지 약 47% 인상하는 것을 목표로 삼고 있다.

또한 보유한 건물 가치가 500억원 높아진 만큼 하나오피스리츠가 공모가로 책정한 주당 5000원이 실제 자산가치 대비 13% 정도 할인된 금액이라는 설명이다.

하나오피스리츠는 이를 통해 10년 평균 7.5% 배당 지급을 목표로 삼고 있다. 안전자산으로 구성된 리츠면서도 예금, 적금, 국채 대비 높은 수익률을 지급하겠다는 것.

박우철 본부장은 "많은 외국계 투자자들은 여러 부동산 자산이 혼합된 복합 리츠가 아니라 단일 섹터로만 이뤄진 리츠를 원한다"며 "하나오피스리츠는 이같은 전략을 이름부터 반영해서 전체 자산의 80% 이상은 오피스, 50% 이상은 강남 자산으로 구성하는 것을 목표로 삼고 있다"고 말했다.

이어 "오피스 공급량이 많은 도심 등 지역은 투자를 지양하고, 강남 오피스에 투자해서 주주 이익과 수익률을 최우선으로 생각할 것"이라며 "이같은 명쾌한 투자 전략이야말로 해외 투자자 뿐만 아니라 국내 투자자, 일반 개인들이 신뢰하는 이유가 될 것"이라고 강조했다.

이날 행사에서는 △롯데AMC(롯데리츠) △KB스타리츠 △하나오피스리츠 순으로 발표를 진행했다.