이데일리는 한국세무사회와 함께 국민들의 세금 상식을 넓히기 위한 기획 시리즈를 연재합니다. ‘세금 상식, 만가지 사연’을 다룰 <세상만사>에서는 현직 세무사들이 직접 접한 실제 사례를 통해 절세 비법을 전수합니다.

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[이성호 세무법인리치 대표세무사]“1층은 상가고, 2층부터는 전부 주택입니다. 당연히 다 비과세 아닌가요?”

상담실에서 자주 듣는 말이다. 건물이 한 채이니 세금도 하나일 것이라는 믿음. 그러나 세법은 그렇게 단순하지 않다.

결론부터 말하면, 겸용(상가)주택 비과세는 ‘면적 구조’에서 결정된다. 건물의 용도가 아니라, 주택으로 인정되는 면적 비율이 전부다.

겸용주택은 법상 용어는 아니다. 통상 1층은 근린생활시설, 2층 이상은 주택으로 사용하는 형태를 말한다. 이를 처분할 때 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 주택면적에 해당하는 부분만 비과세가 적용된다. 상가 부분은 과세 대상이다.

다만, 다가구주택은 예외가 될 수 있다. 다가구주택은 전체를 하나의 건물로 본다. 건물 전체 연면적 중 주택면적이 더 크면 전체를 주택으로 보아 전부 비과세가 가능하다. 반대로 주택면적이 상가 면적과 같거나 적으면 주택 부분만 비과세가 적용된다. 1㎡ 차이가 건물 전체의 과세·비과세를 가를 수 있다.

그리고 보유세에서도 차이가 발생할 수 있다. 특히 다주택자라면 과세대상 주택의 공시가격합계액이 9억원을 초과하는 경우 차액분에 대해 종합부동산세가 발생한다. 더욱이 3주택자 이상이면서 과세표준 12억원이 넘어가면 중과세율이 적용된다.

그러나 겸용주택이라면 다르다. 건물 전체 면적 중 주택부분은 여전히 1주택으로 보아 주택의 공시가액 중 12억원까지는 종합부동산세가 없다.

첫째, 주택으로 올라가는 계단도 주택

겸용주택은 건축 당시 용적률을 고려해 1층 상가를 넓게 짓고 위층을 줄이는 경우가 많다. 그래서 주택면적이 상가면적보다 약간 적은 구조가 흔하다.

그러나 매매계약 전 꼼꼼히 점검하면 결과가 달라질 수 있다.

주택으로 전용 사용하는 계단면적은 주택면적에 포함된다. 내부계단이든 외부계단이든 실제로 주택 출입을 위한 구조라면 포함 가능하다. 다만, 건물대장이나 등기부등본에 명확히 표시되지 않는 경우가 많다. 반드시 건축도면으로 확인해야 한다.

최근 신축 건물은 건축사사무소에서 도면을 확보하면 된다. 오래된 건물이라면 양도일 현재 기준으로 측량을 통해 면적을 확정하는 것이 유리할 수 있다. 비용이 들더라도 비과세 효과가 더 크다면 충분히 검토할 가치가 있다.

둘째, 옥탑방은 기회이자 함정

‘건축법 시행령 제119조 제1항 제9호’에 따르면, 전체 옥탑면적 중 1/8 이상을 주거용으로 사용하는 경우 해당 면적은 주택 층수 산정에 포함된다. 자연히 주택면적이 늘어난다. 비과세 가능성도 커진다.

그러나 주의해야 한다.

다가구주택은 △주택으로 사용하는 층수 3개층 이하 △19세대 이하 △주거용 바닥면적 합계 660㎡ 이하 요건을 충족해야 한다. 이미 3개층을 주택으로 사용 중인 상태에서 옥탑을 주거용으로 추가하면 주택 사용 층수가 3개층을 초과한다. 그 순간 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 분류될 수 있다.

문제는 여기서 발생한다. 다세대주택은 호실별로 주택 수를 산정한다. 양도일 현재 1개 주택이라는 전제가 무너질 수 있다. 비과세를 늘리려다 오히려 1주택 요건을 위배하는 상황이 생긴다. 면적 확대는 면죄부가 아니다.

엘리베이터 역시 살펴봐야 한다. 옥상에 설치하는 엘리베이터는 통상 상가와 주택이 함께 사용하는 공용부분이다. 이 경우 상가면적과 주택면적 비율에 따라 안분해 계산한다.

지하실도 변수다. 창고, 보일러실, 전기설비실로 사용하는 경우가 많다. 이 중 주택이 단독으로 사용하는 부분이 있다면 주택면적 확대에 도움이 된다. 다만, 단순 주장으로는 부족하다. 실사용 현황, 사진, 관리내역 등 입증이 가능해야 한다. 국세청은 특수한 면적 증가에 대해 원칙적으로 의심한다. 입증 책임은 납세자에게 있다.

셋째, 매매계약서 한 줄이 절세의 시작

대부분 매매계약서에는 건물 전체 금액만 기재한다. 그러나 겸용주택에서는 위험한 선택이다.

‘부가가치세법 시행령’ 제64조에 따르면, 공급계약일 현재 기준시가에 따라 안분한 가액과 당사자가 구분 기재한 매매가액의 차이가 30% 이내라면 납세자가 기재한 가액을 우선 인정한다.

가정을 해보자. 총 매매가액 20억원. 주거용 면적과 비주거용 면적 기준시가 비율이 4:6이라고 하자. 법정 기준시가 안분액은 20억원×40%=8억원이다.

그러나 30% 범위 내에서 조정하면 8억원×1.3=10억 4000만원까지 가능하다.

비과세 인정 주택가액이 8억원에서 10억 4000만원으로 늘어난다. 2억 4000만원 차이다. 주택 부분은 전액 비과세이므로, 그만큼 과세표준이 줄어든다. 계약서 작성 문구를 하나로 절세가 가능해진다.

그리고 한가자 주의할 점이 있다. 2023년 세법 개정 이후 주택의 정의는 ‘한 세대가 독립적으로 사용하는 출입문, 욕실, 주방시설이 있는 공간’이다. 비과세를 염두에 두고 주택으로 주장하려는 공간이 이 정의에 부합하는지, 매매계약 전에 보완할 수 있는 부분은 없는지 반드시 확인해야 한다.

<겸용주택 매매 절세 팁>

첫째, 양도 전 건축도면과 실제 사용현황을 대조하라.

둘째, 다가구주택 요건(3개층·19세대·660㎡)을 초과하지 않는지 확인하라.

셋째, 주택·주택 외 매매가액을 구분 기재하고 30% 범위를 계산하라.

넷째, 주택 정의 요건(출입문·욕실·주방시설)을 충족하는지 점검하라.

이성호 세무법인리치 대표세무사. 한국세무사회 세무연수원교수, 고려대 법무대학원 석사졸업, ‘절세미남-세무사tv이성호’운영

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