[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 통상 재개발·재건축 사업구역에 부동산을 소유하고 있는 경우에 재개발·재건축 사업으로 지어지는 새 아파트를 분양받을 수 있게 된다. 이때 소유자는 새 아파트를 시세대로 분양받는 것이 아니라 시세보다 싼 조합원 분양가격으로 분양받게 된다. 이런 이유로 재개발·재건축 사업구역에 부동산을 소유하고 있는 경우라면 조합원으로서 새 아파트 분양받을 수 있는 자격을 인정받는 것이 가장 중요하다.

재개발을 앞둔 성수4지구 모습. (사진=뉴시스)

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

그런데 주택을 소유한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 재개발·재건축 사업으로 지어지는 새 아파트를 분양받게 되지만, 주택이 아닌 오피스텔이나 상가를 소유한 경우에는 원칙적으로 용도가 동일한 오피스텔이나 상가로 분양을 받게 된다. 즉 주택 소유자는 주택을, 비주택 소유자는 비주택을 분양받는 것이다.

이런 이유로 오피스텔이나 상가를 소유한 경우에는 재개발·재건축 사업을 적극적으로 반대하기도 한다. 결국 이런 반대는 재개발·재건축 사업의 지연이나 비용부담증가로 이어져 사업을 추진하는 입장에서도 달갑지만은 않다.

그렇다면 오피스텔이나 상가 소유자는 새 아파트 분양이 원천적으로 불가능할까? 결론적으로 그렇지는 않다. 다만 재건축 사업과 재개발 사업의 경우에 차이점이 있다. 재개발 사업이 재건축 사업에 비해 공공성이 보다 강조되기 때문에 오피스텔이나 상가 소유자에게 새 아파트를 분양해주는 것이 더욱 어렵다고 보면 된다. 재건축 사업은 조합원들이 어느 정도 자유롭게 결정할 수 있지만, 재개발 사업은 관련 법령에 정해진 요건을 갖춰야만 오피스텔이나 상가 소유자도 새 아파트를 분양받을 수 있다.

그러나 반대로 생각하면 새 아파트를 분양받을 수 있는 오피스텔이나 상가의 경우 관리처분인가시점까지 주택 수에도 포함되지 않으면서 향후 새 아파트 분양까지 받을 수 있다는 점에서 오히려 주택을 소유하는 경우보다 이점이 있을 수 있다. 대표적으로 재개발 구역의 오피스텔이나 상가 소유자의 경우 원칙적으로 새 아파트 분양을 받을 수 없지만, 권리가액(종전자산평가액에 비례율을 곱한 값)이 높은 경우에는 오피스텔이나 상가라고 하더라도 새 아파트 분양을 받을 수 있는 조건을 충족할 수 있다. 이때 권리가액은 ‘향후 분양하게 되는 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우’여야 한다.

아직 초기 단계 재개발 사업지라면 현재 거래되는 가격 이상으로 권리가액이 형성될 가능성이 높기 때문에 이를 기준으로 정비계획상 최소 평형의 아파트 분양가격도 비교해보면 된다. 최근에는 재개발 사업의 수익성이 악화되면서 최소 분양평형이 전용 39㎡형, 심한 경우에는 전용 29㎡형까지 쪼개 분양하고 있다. 또 건축기술의 발달로 소형 평형의 경우에도 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있도록 구조 등이 잘 설계된 사례도 많다.

따라서 현재 오피스텔이나 상가의 가격이 어느 정도 수준을 넘어섰다면, 향후 권리가액 기준을 상회했음을 이유로 새 아파트를 분양받을 수 있게 된다. 그러나 오피스텔이나 상가라고 하더라도 위치가 너무 좋지 않거나 원룸과 같이 지나치게 작은 평형의 경우에는 객관적으로 권리가액이 낮게 평가될 수 있으므로, 오피스텔이나 상가를 소유함으로써 새 아파트를 분양받고자 한다면 어느 정도 ‘상당한 규모’의 오피스텔이나 상가 또는 신축 오피스텔이나 상가를 매수하는 것이 유리하다는 점은 반드시 인지해야 한다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>