[이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 서울 도심권(CBD)에 신축 오피스 공급이 잇따르자 임대시장 분위기에 변화가 감지되고 있다.

도심권역 임차인들은 지난 수년간 '울며 겨자먹기'로 높은 임대료 부담을 감수해왔다. 오피스 임대료가 지속적으로 올라서 이전하고 싶어도 빈 오피스 공간이 적어서 선택지가 없었기 때문이다.

고금리 여파로 부동산 개발이 어려워져 신규 공급되는 오피스 물량이 희소한데다, 기존 오피스에도 공실이 적었던 탓이다. 그런데 최근 도심에 신규 오피스들이 줄지어 공급되면서 선택지가 늘어나자 이전을 고려하던 임차인들이 오히려 '관망세'로 돌아서는 분위기다.

공평동·을지로, 오피스 연쇄 공급…임차인 선택지 확대

27일 부동산 및 금융투자업계에 따르면 서울 종로구 공평동에 위치한 대형 오피스 ‘G1서울’에 이어, 을지로 일대에도 신규 오피스 공급이 여럿 예정돼 있다.

G1서울 (사진=김성수 기자)

G1서울 개발사업은 서울시 종로구 인사동 87번지 일대 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발로 진행됐다. 지하 8층~지상 최고 25층 규모 업무·상업시설 2개동이 신축된다. 총 연면적은 14만3431.88㎡(약 4만3400여평)다.

시공사는 현대엔지니어링이다. 지난 2022년 11월 17일 공사를 시작했으며 오는 7월 29일 완공 예정이다.

이 건물은 미래에셋자산운용이 시행사 랜스퍼트AMC로부터 3.3㎡(평)당 3500만원에 매입했다. 미래에셋자산운용은 작년 우정사업본부(우본)의 국내 부동산 코어 전략 펀드 위탁운용사로 선정돼 약 6000억원을 위탁받았다. 해당 자금으로 'G1서울'을 매입한 것이다.

현재 이 건물은 임차인이 메트라이프생명 뿐으로, 임대율이 14%인 것으로 전해졌다. 즉 공실률이 86%에 이르는 셈이다.

을지로3가 6지구 (사진=김성수 기자)

또한 서울 중구 을지로3가 도시정비형 재개발구역 제6지구와 제12지구에도 올해 오피스가 공급될 예정이다. 을지로3가 6지구는 중구 수표동 35-10번지 일대에 지하 6층~지상 17층 규모 업무·근린생활시설로 조성된다. 오는 5월~6월 준공 예정이다.

시행은 우림에이엠씨가, 시공은 현대엔지니어링이 맡았다. 당초 과학기술공제회가 준공 전 선매입을 검토했으나 최종적으로 철회한 것으로 알려졌다.

을지로3가 12지구의 경우 을지로3가 65-14 일원에 지하 8층~지상 17층, 연면적 4만4906.79㎡ 규모 업무시설·근린생활시설이 개발 중이다. 오는 9월 말 준공을 앞두고 있다. 시행사는 을지로75피에프브이(PFV), 시공사는 우미건설이다.

을지로75PFV는 이스턴투자개발이 보통주 28.26%를 보유한 최대주주다. 이어 우미글로벌(보통주 19.57%), 동일아이엔씨(보통주 10.87%), 미드미디앤씨(보통주 8.70%), 마스턴투자운용(보통주 3.39%), KCC건설(보통주 2.61%) 등이 공동 출자했다.

"오피스 임대시장, 임차인 우위로…수급 균형 재조정"

이처럼 도심 내 신규 오피스가 연이어 공급되면서 임차 시장에도 변화가 감지된다.

이전에는 임차인들이 오피스 시장에서 상대적으로 '을'(乙)의 위치에 놓여 있었다. 고금리 여파로 부동산 개발사업이 어려워지자 신규 공급되는 오피스 물량이 희소해졌고, 기존 오피스에도 공실이 적었기 때문에 선택의 폭이 넓지 않았다.

오피스 임대료가 지속적으로 올라도 임차인들은 이를 감수할 수밖에 없었다.

하지만 최근 임차인들은 높은 임대료 부담으로 이전을 고민하면서도, 신규 오피스 공급 상황을 지켜본 뒤 의사결정을 내리려는 경향이 강해지고 있다. 선택지가 늘어난 만큼 서둘러 계약하기보다 조건을 비교하려는 움직임이다.

을지로3가 12지구 (사진=김성수 기자)

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G1서울로 이전을 결정한 메트라이프는 이러한 흐름을 반영한 사례로 꼽힌다.

메트라이프는 기존 사무실이 강남구 테헤란로 316번지 일대로 서울지하철 2호선 선릉역 근처에 있다. 회사는 해당 건물에 입주한지 10년이 넘었는데, 건물이 노후화되자 업무환경 개선을 위해 신축 오피스 이전을 검토해왔다.

기존 강남권 오피스에는 신축 오피스가 거의 없고, 임대료가 비싸서 도심권에 새로 지어지는 G1서울로 이전을 선택한 것으로 전해졌다. 회사는 오는 9월 초부터 이전할 예정이다.

상업용부동산 업계 관계자는 "최근 임차인들은 도심에서 비싼 오피스 임대료를 내는 것에 대해 저항감이 높아지고 있다"며 "G1서울의 경우 아직 공실이 많기 때문에 메트라이프가 유리한 조건에 입주할 수 있는 환경이었다"고 말했다.

이어 "신축 오피스가 완공되면 임대인이 임차인을 유치하기 위해 렌트프리 등 각종 혜택을 제공하는 경우가 많다"며 "임차인들은 선택지가 늘어나고 있어서 서둘러 결정할 필요가 없다고 판단하고 있다"고 덧붙였다.

향후 도심권에는 오피스 공급 확대가 이어질 예정이다. 예컨대 오는 2028년 8월에는 을지로3가 제9지구에 연면적 약 2만7675㎡ 규모 업무시설 및 근린생활시설이 준공된다.

이듬해인 2029년 4월에는 을지로3가 제10지구에 연면적 약 3만1037㎡ 규모 업무시설 및 근린생활시설이 들어선다.

이에 따라 오피스 임대시장의 주도권이 점차 임차인으로 이동할 것으로 예상된다. 특히 2030년 전후로 대규모 프라임 오피스 공급이 예정된 만큼 임차인 우위 시장이 형성될 것으로 전망된다.

업계에서는 “신축 오피스 공급 증가와 임차인의 비용 민감도가 맞물리면서 당분간 임차인들이 계약을 미루는 흐름이 이어질 것”이라며 “오피스 시장의 수급 균형이 재조정되는 과도기로 볼 수 있다”고 분석했다.