서울 고가 부동산 밀집지역 많이 올라

서울 작년 땅값 6% 뛰었는데 공시가는 12% 상승

개발 예정지 토지보상 문제로 갈등 커질 듯

개별 공시지가 상승률 흐름

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[헤럴드경제=박일한ㆍ김성훈 기자] 정부가 30일 발표한 ‘2019년 전국 개별공시지가’는 ‘점진적 현실화’와 ‘형평성 제고’라는 당초 목표에 따라 상승폭이 정해졌다. 유형·지역·가격대별로 지금까지 실제 거래되는 가격에 비해 공시가격이 현저히 낮다고 평가받는 지역을 중심으로 공시지가가 크게 올랐다. 특히 서울 강남지역이나 도심지역의 중심 상업지, 대형 상업·업무용건물 등 고가 토지의 공시가격 상승폭이 크다. 공시지가 상승은 정부가 최근 추진하고 있는 수도권 30만가구 추가 공급계획 등에 따라 토지 보상비용을 크게 올리는 등 정부 부담을 높일 것으로 전망된다.

▶실제 땅값 상승률보다 공시가 많이 올라= 개별공시지가 공시 대상은 전국 3353만 필지(표준지 50만 필지 포함)로 전년(3310만필지) 대비약 43만 필지(1.3%) 증가했다. 점용료 등 부과를 위한 산정 대상 필지(국공유지 및 공공용지)가 늘었고, 개발사업에 따른 토지분할이 많아진 게 공시 대상 땅이 늘어난 이유다. 공시지가는 각종 조세·부담금 부과 및 건강보험료 산정, 기초연금 수급대상자 결정 등에 쓰인다.

일단 올해 개별 공시지가는 실제 땅값 상승률에 비해 상승폭이 크다. 지난 해 전국 지가는 4.58% 올랐지만, 개별 공시지가는 8.03% 상승했다. 서울만 따지면 지난해 서울 땅값은 6.11% 상승했지만, 올해 공시지가는 12.35%나 뛰었다. 정부가 공시가 현실화를 위해 지난해 실제 오른 가격에 비해 올해 공시지가를 많이 높인 것이다.

올해 전국 공시지가 상승률 비교

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지역별로 작년과 올해 공시지가 변동 폭이 크게 달라졌다. 서울은 작년 상승률이 6.84%였으나, 올해는 12.35%로 두배 가까이 올랐다. 경기도는 작년 3.99% 올랐으나, 올해는 5.73% 뛰었다. 반면 작년 상승률 17.51%였던 제주도는 올해 10.7%, 작년 11%였던 부산도 올해는 9.75% 올랐다.

국토교통부는 비싼 땅 일수록 상승폭을 높였다. 기본적으로 ㎡당 1만원 미만(1027만필지) 땅은 전년보다 1.7%포인트 낮췄지만, 1만~10만원 필지는 1.2%포인트 올렸다.

특히 도심지역 땅값 상승폭이 컸다. 예컨대 전국에서 땅값이 가장 비싼 서울 명동 네이처리퍼블릭 매장의 공시지가는 올해 ㎡당 1억8300만원으로 전년(9130만원) 대비 100% 올랐다. 지난 2008년 기준 6400만원이던 이 땅의 공시지가가 10년 동안 50% 수준으로만 올랐으나 올 한해 2배 높인 것이다.

▶토지보상 갈등은 불가피= 급격한 공시지가 상승은 토지 보상을 둘러싼 갈등을 더욱 키울 가능성이 있다. 특히 정부가 추진 중인 3기 신도시 토지보상 과정에 잡음이 예상된다.

정부는 지난해 9월과 12월, 올해 5월 등 세 차례에 걸쳐 수도권 69곳에 30만호 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이르면 올해 연말부터 이를 위한 토지 보상 작업이 시작된다. 공시지가는 보상비 산정 기준이 되는데 평균적으로 공시지가의 150% 선에서 감정평가액이 정해진다. 가뜩이나 3기 신도시 조성에 대한 지역 주민들의 반발이 높은 가운데, 공시지가가 오려면서 보상금에 대한 기대심리도 높아져 협상에 난항을 겪을 가능성이 있다.

이는 재개발, 재건축 같은 정비사업도 마찬가지다. 정비사업조합은 사업 추진을 위해 토지소유주들에게 보상금을 주고 토지를 매입해야 하는데 공시지가가 상승하면 매입비가 상승해 사업성이 떨어지게 된다. 정비사업이 막히면 서울의 주택공급은 한층 어려워지게 된다.

‘도시의 허파‘로 불리는 장기미집행공원 매입 문제도 더 꼬일 수 있다. 장기미집행공원은 도시계획시설상 공원으로 조성할 계획이거나 실제 공원으로 사용되고 있음에도 보상이 안된 땅들을 말한다. 지자체가 땅을 사들일 돈이 없어 수십년간 문제를 방치해왔지만 법원 판결로 내년부터는 20년 이상 보상이 안된 땅은 공원 지정을 풀어주고 원소유주에게 돌려줘야 한다. 전국에 이같은 땅이 서울 면적의 절반이 넘는 340㎢에 달한다. 당장 난개발 우려가 있는 우선관리지역 130㎢만 해도 향후 5년 간 16조원이 투입돼야 한다. 공시지가가 상승하게 되면 매입비용은 더 불어날 수 있다.

▶강남 지역 등 이의신청 늘어날 듯= 개별 공시지가 상승은 보유세 부담을 키울 것으로 보인다. 지난해 드러났듯 세금 부담이 커지면 공시지가를 내려줄 것을 요구하는 이의 신청이 늘어날 수밖에 없다. 서울시의 경우 공시가를 내려 달라는 이의 신청 건수가 2017년 989건에서 지난해 1727건으로 2배가량 많아졌다. 올해도 공시가에 대한 의견 제출은 7월 2일까지 더 받는다.

정부는 의견제출을 받는 과정을 거쳐 7월 말 확정된 공시지가를 바탕으로 보유세를 산정해 부과한다. 토지 소유주는 하반기 공시가 상승에 따른 세금고지서를 받는다. 만약 그 이후 지자체에 이의를 접수하더라도 법정기한을 지나 제출한 의견은 올해가 아닌 내년 4월께 공시지가 의견 접수 기간에 일괄 반영된다.

jumpcut@heraldcorp.com

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