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"반등 중인 집값에 불쏘시개"…정부 또 초강력 규제 내놓을까

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◆ 韓銀, 전격 금리인하 ◆

매일경제

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한국은행이 기준금리를 인하하면서 시중에 떠도는 1000조원 이상의 유동성이 최근 반등하고 있는 서울 집값을 더 밀어올릴 것이라는 전망이 나온다. 역사적으로 금리와 집값 추이는 뚜렷한 상관관계를 보이진 않는다.

그러나 최근 서울 집값이 완연하게 반등하는 타이밍인 데다 부동산 외에 딱히 뭉칫돈이 몰릴 투자처가 없다는 점에서 금리 인하가 부동산 시장에 미칠 영향이 적지 않다는 분석이다. 특히 서울 외곽이나 서울에 접한 경기 지역에서 9억원 미만 분양 아파트나 전세금 비율이 높은 신축 주택이 가장 큰 금리 인하 효과를 볼 것으로 보인다.

전문가들은 이번 금리 인하가 서울 집값 상승을 부추길 수 있다는 의견을 많이 내고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "저금리 기조가 이어지면 1170조원(2년 미만 단기예금)이 넘는 부동자금이 부동산 시장으로 넘어올 가능성이 생긴다"며 "낮은 이자비용과 유동성으로 인해 부동산 가격 상승 요인이 충분히 될 수 있다"고 예견했다. 함 랩장은 "주택 시장은 서울 강남권 및 한강변 등 공급 희소성이 야기될 수 있고, 토지 시장은 보상금 등 대토 수요가 유발될 수도 있어 가격 안정이 유지될지 미지수"라며 "경기 위축이나 이미 높은 가격에 대한 심리적 저항감으로 거래량 급증은 어렵겠지만 호가가 떨어지거나 눈에 띄는 집값 하락 역시 쉽지 않다"고 설명했다. 특히 강남권 재건축 단지에 대한 선호 현상이 지속될 가능성이 높다고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 역시 "금리 인하는 대출 금리 하락으로 부동산 시장 활성화 요인으로 작용할 것"이라며 거래에 숨통을 틔우는 효과를 예측했다.

박 전문위원은 "이론적으로 금리 인하가 부동산 시장에 활기를 불어넣는 효과는 크다"며 "신혼부부 등 실수요자로 인해 대출 의존도가 높은 중소형 아파트의 수요 증가도 예상된다"고 분석했다. 다만 박 위원은 레버리지 투자가 많지 않은 토지 시장에 미칠 영향은 미미할 것으로 전망했다. 특히 금리 인하에도 불구하고 일본의 무역 보복, 미·중 무역분쟁 등 대외적 요인으로 인한 거시경제 불안 역시 감안해야 할 변수로 분석했다.

압박이 컸던 갭투자자들의 숨통을 틔워줘 매물 부족 현상이 일어날 수 있을 것이란 의견도 나왔다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "정부의 집값 잡기 의지로 인해 갭투자자들의 부담이 컸던 상황에서 금리 인하는 또 다른 변수"라며 "갭투자자들이 매물을 지킬 수 있는 여건이 조성돼 되레 시장에서 매물 부족 현상을 더 부추길 가능성도 커졌다"고 분석했다.

반면 한은의 금리 인하가 이미 예상됐고, 정부의 대출 규제도 풀리지 않은 상황이라 시장 영향력이 미미할 것이라는 반론도 나왔다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "금리 인하 폭이 미미하고 경제위기 우려로 인한 금리 인하인 만큼 부동산 가격 상승으로 이어지긴 힘들 것"이라고 예측했다. 권 교수는 "예금 금리 인하로 인해 유동자금 유입효과가 있을 수 있지만 시장을 뒤흔들 만한 파급효과가 되긴 어렵다고 본다"며 "미국의 금리 인하와 더불어 예상됐던 시기가 조금 일렀을 뿐인 만큼 시장에서 받아들이는 체감 효과도 그렇게 크진 않을 것"이라고 덧붙였다.

고준석 동국대 겸임교수는 "서울의 경우 정부 규제로 대출 자체가 대부분 막혀 있기 때문에 큰 영향을 받기는 어려울 것 같다"면서 "중도금 대출이 가능한 수도권 대부분 지역은 내 집 마련을 위한 실수요자 중심으로 관련 시장이 활기를 띨 가능성이 높다"고 평가했다. 다만 고 교수는 "지방은 워낙 지역경제와 주택 경기가 좋지 않아 금리 인하 효과가 미미하고 9억원이 넘는 서울 핵심지 청약시장도 중도금 대출이 묶여 있어 쉽지 않다"며 "과천 광명 분당 하남 등 서울과 접해 있는 도시의 분양 아파트나 서울 외곽의 전세가 비중이 높은 단지는 금리 인하 효과가 강하게 올 수 있다"고 설명했다.

한편 한국은행이 기준금리 인하를 단행하면서 민간택지 분양가상한제 등 정부의 부동산 추가 규제 움직임이 빨라질 수 있다는 전망도 나온다. 김현미 국토교통부 장관은 지난달 26일 분양가상한제 도입 필요성을 공개적으로 밝힌 뒤 이달 8일에 이어 12일에도 국회에서 "분양가상한제 관련 시행령을 준비 중"이라며 "시장 움직임이 불안할 경우 추가 대책을 또 내놓을 수 있다"고 말했다.

일각에선 대책이 나온다면 분양가상한제 외에 보유세 강화와 금융 규제가 포함될 것이란 전망도 나오고 있다. 민간택지 분양가상한제는 '공급 감소'라는 부작용이 있어 유동성이 넘치는 현재 상황에선 제대로 효과를 내지 못할 수 있기 때문이다. 아파트 재건축 시 임대주택을 의무적으로 짓게 하는 방안과 최근 기획재정부가 온라인에서 찬반 의견을 물었다가 급하게 삭제한 '1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 폐지' '1주택자 장기보유특별공제 축소' 등이 정부가 꺼낼 수 있는 카드로 거론된다.

[추동훈 기자]

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