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분양가 상한제 '초읽기'…서울 집값 과열 잠재울까?

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서울 아파트값 18주 연속 상승…강남4구-마·용·성 주도

'공급 부족→집값 상승' 기대심리 실수요·투자자 '자극'

"수요 규제 정책만으로 집값 안정화 기대하기 어려워"

뉴시스

【서울=뉴시스】김병문 기자 = 서울 강남구 삼성동 일대의 한 공인중개소 모습. 2019.09.02. dadazon@newsis.com

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【서울=뉴시스】박성환 기자 = 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하는 주택법 시행령 개정안이 국무회의를 통과하면서 시행이 초읽기에 들어갔다. 국토교통부는 이르면 내달 초 적용 지역을 결정할 것으로 보인다.

민간택지 분양가 상한제는 오는 29일 관보 게재되면 곧바로 시행할 수 있다. 규제 요건을 갖춘 서울 25개 구를 비롯해 경기 성남 분당과 하남시, 광명시 등 31개 투기과열지구가 대상이다.

정부는 시·군·구 뿐 아니라 동(洞) 단위까지 이른바 '핀셋 규제'에 나선다는 방침이다. 분양가 상한제 시행을 더는 늦출 수 없다는 게 국토부 판단이다. 지난해 9·13 부동산 대책 이후 잠잠하던 서울 아파트값이 올해 상반기 이후 서울 강남 지역을 중심으로 이상 과열 징후가 감지되고 있기 때문이다.

정부가 2017년 6·19 부동산 대책을 시작으로 최근 10·1 부동산 대책까지 총 16개 부동산 관련 대책 쏟아냈지만, 주택시장은 정부의 예상과 달리 움직이고 있다. 고강도 규제에도 불구하고 최근 서울 집값이 18주 연속 상승했다.

극약 처방인 민간택지 분양가 상한제 확대 예고에도 불구하고, 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않았다. 서울 아파트값은 '고공행진' 중이다. 서울 아파트값은 10월 셋째주 기준 0.07% 올라 18주 연속 상승세를 기록했다. 서울 강남4구(강남·서초·송파구·강동)를 비롯해 마포와 용산, 성동구 등이 상승세를 주도하는 양상이다.

지난해 준공한 서초구 방배아트자이(전용면적 84.9㎡)가 지난 2일 18억원에 거래돼 역대 최고가를 기록했다. 반포자이(전용면적 59.9㎡)는 19억7000만원에 거래되는 등 매매가가 20억원에서 형성되고 있다. 강동구 둔촌주공(79㎡) 1단지는 분양가 상한제 적용을 받지 않을 가능성이 커지면서 지난달 기준 최소 5000만원~2억원 가까이 올랐다.

서울 아파트값 상승세는 분양가 상한제 시행으로 인해 주택 공급이 줄어들 것이라는 불안 심리가 해소되지 않고 있기 때문이라는 지적이다. '공급 부족으로 집값이 더 오를 것'이라는 기대심리가 수요자와 투자자를 자극하고, 수요 억제 위주의 규제정책으로 한계가 있다는 분석이다.

주택시장에선 분양가 상한제 시행에 따른 향후 서울 집값의 향배를 두고 의견이 분분하다. 분양가 상한제로 분양가가 낮아지면서 주변 아파트값도 낮아진다는 주장과 수익성이 떨어져 새 아파트 공급이 줄면서 기존 아파트값이 희소성 때문에 오를 수 있다는 우려가 맞서고 있다.

전문가들은 분양가 상한제 시행으로 과열된 서울 집값을 잡는데 한계가 있다고 진단했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "분양가 상한제가 적용 지역의 재건축·재개발 단지 아파트들은 수익성 악화로 인해 사업을 연기하거나 포기할 가능성도 있다"며 "신규 공급 물량이 줄어 분양가 상한제 적용 주변 지역에 3~4년 된 아파트들의 희소성이 높아져 집값이 올라갈 가능성을 배제할 수 없다"고 지적했다.

권 교수는 "정부의 거듭된 부동산 규제 정책에도 서울 집값이 상승세를 이어가는 것은 수요에 비해 공급이 부족하기 때문"이라며 "공급이 부족한 상황에서 분양가 상한제와 같은 수요를 규제하는 정책만으로는 집값 안정화라는 정부의 정책적 목표 달성은 어려울 것"이라고 덧붙였다.

sky0322@newsis.com

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