임재만 세종대 교수팀 연구

“주택 임대차 2년+2년 보장 때

임대료 1.43~1.65% 인상 요인”

현행 2년인 주택 임대차 계약 기간이 끝났을 때 세입자에게 일정 기간 재계약할 권리를 보장해주는 ‘계약갱신청구권’을 도입해도 집주인이 전세금을 한꺼번에 미리 올리는 부작용은 크지 않을 것이라는 학계의 연구 결과가 나왔다.

임재만 세종대 산업대학원 교수(부동산·자산관리학과)는 13일 국회에서 열린 ‘주택임대차보호법 개정을 위한 정책 좌담회’에서 발제자로 나서 법무부 용역인 ‘주택임대차 계약갱신청구권 도입 영향에 관한 연구’ 결과를 발표했다. 이날 좌담회는 계약갱신청구권 도입을 위한 주택임대차보호법 개정을 추진 중인 더불어민주당 박홍근·박주민·표창원 의원과 시민단체인 ‘주택임대차보호법 개정연대’ 주최로 마련됐다.

임 교수가 연구책임을 맡아 한국부동산분석학회가 작성한 보고서를 보면, 계약갱신청구권을 ‘2년+2년’ 방식으로 도입할 경우 집주인이 갱신 시점에 시장임대료 수준으로 임대료를 받지 못하는 데 따른 손실을 보전하기 위해 초기 임대료를 1.43~1.65% 인상할 요인이 생기는 것으로 추정됐다. 이는 계약 갱신 시점의 임대료 인상률에 대한 별도의 제약이 없는 가운데 예상 시장임대료 상승률은 2~11% 수준이라는 가정에서 분석한 것이다. 또 계약갱신청구권(2년+2년)과 동시에 임대료 인상폭도 제한하는 ‘전월세상한제’를 도입할 경우에는 초기 임대료 추정 상승률이 1.67~8.32%로 나왔다. 시장임대료가 안정적일 때는 임대료 규제의 부정적 영향이 적고 그 반대일 때는 부작용도 일부 생기는 셈이다.

임 교수는 “계약갱신청구권과 전월세상한제는 지금처럼 전세시장이 안정돼 있는 시점에 도입하는 게 부작용을 최소화할 수 있다”면서 “이른바 ‘깡통전세’ 위험에서 임차인 전세보증금을 보호하기 위한 안전장치로 ‘매매가격 대비 전세가격의 비율 상한’을 규제하는 방안도 연구해볼 필요가 있다”고 제언했다. 또 고액 자산가나 고소득층이 거주하는 일정 기준 이상 고가 임차주택에 대해선 임차인 보호 제도를 적용하지 않는 방안도 검토 가능한 대안으로 제시했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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